El Gobierno evalúa una medida que sacude los cimientos del mercado inmobiliario argentino: la posible eliminación de la matriculación obligatoria para ejercer la profesión. Esta iniciativa genera un intenso cruce de visiones entre quienes defienden la protección del usuario y el rol del profesional universitario, y aquellos que promueven la libre competencia y la desburocratización.

El programa Ladrillo.Info en YouTube, conducido por Federico Miqueo, reunió a protagonistas clave de esta discusión. Participaron Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI); Jorge Amoreo Casotti, CEO y fundador de Proptech PINT; Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires; y Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina. La conversación abordó la esencia del corretaje, la legalidad de la propuesta, la protección al cliente y el rol de las instituciones que regulan la actividad.

La Matrícula en el ojo de la tormenta: ¿Protección o Barrera?

El debate central gira en torno a la matriculación obligatoria y su impacto en la actividad inmobiliaria. Luis Colao abrió el fuego al citar fallos de la Suprema Corte de Justicia, como el caso Castro, que enfatizan que «la actividad profesional es personal e indelegable».

Colao afirmó con firmeza que el corredor inmobiliario, con su título universitario, es un profesional. Explicó que esta definición choca con el concepto de corretaje como actividad meramente comercial. El presidente del Colegio de Martilleros bonaerense insistió en que el problema surge cuando un «agente» intenta reemplazar al profesional.

Nancy Vieitez apoyó la postura de Colao, al asegurar que ningún contrato de reserva o locación tiene la firma de un agente, sino siempre la de un corredor inmobiliario profesional matriculado. La presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina recalcó que, aunque los matriculados también emplean colaboradores, la diferencia estriba en quién realiza la tarea profesional. Vieitez defendió la matrícula obligatoria como una herramienta de protección para el consumidor. Explicó que un estándar mínimo de aprendizaje resulta indispensable en una operación inmobiliaria, equiparándolo a la necesidad de que un conductor de Uber sepa manejar. «Es una herramienta de protección para el consumidor», remarcó, para evitar que enfrente situaciones con un «agente inmobiliario» sin la debida formación.

La Legalidad de la Desregulación: un precedente histórico

La propuesta de desregulación no es novedosa. Nancy Vieitez recordó que el decreto 2484 del año 1991, impulsado por el entonces ministro de economía, Domingo Cavallo, planteó algo similar y terminó con la Suprema Corte de Justicia de la Nación declarando su inconstitucionalidad. Vieitez sentenció que si un decreto o ley con esas características sale hoy, también será inconstitucional. El primer argumento que presentó se vincula con la autonomía de las provincias. Las provincias, anteriores a la nación, reservaron para sí la facultad del poder de policía, es decir, el control de la matrícula profesional. En la provincia de Buenos Aires, el artículo 41 y 42 de su Constitución establece que los colegios poseen la potestad de control de la matrícula.

Luis Colao reforzó este punto al diferenciar el rol del colegio profesional del de una cámara. Aclaro que la cámara tiene un interés sectorial, mientras el colegio actúa por delegación del Estado en protección del cliente, la parte más débil en un contrato profesional. Por ello, el colegio posee la potestad disciplinaria y el control de la matrícula profesional. Colao indicó que la afirmación de que el corretaje inmobiliario está desregulado en Argentina es falsa. Aseguró que el consumidor o cliente los busca si desea un servicio, pero no hay obligación de intervenir un profesional. «Va a una inmobiliaria porque se encontrará con un profesional», aseguró, buscando un servicio que brinda un martillero corredor matriculado y el control que se ejerce sobre ese profesional.

Seguridad Jurídica y el rol del profesional

La conversación derivó hacia la seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias. Luis Colao planteó una pregunta directa: «Si cualquiera sin necesidad de un intermediario puede hacer una operación inmobiliaria, ¿quién da seguridad jurídica a esa operación que realizan dos particulares?». Subrayó que la intervención de un profesional inmobiliario eleva el estándar de calidad y seguridad de la operación en beneficio de los clientes.

Desde la vereda opuesta, Mariano García Malbrán y Jorge Amoreo Casotti defendieron que la seguridad jurídica, en el contexto de la transmisión de dominio de una propiedad, la brinda el escribano público. García Malbrán enfatizó que «toda compraventa tiene la transmisión de dominio. La transmisión de dominio la hacen a través de un escribano. Nosotros no tenemos nada que ver». Amoreo Casotti coincidió, y remarcó que la idoneidad se demuestra con la experiencia y la capacidad de generar confianza, no necesariamente con un título universitario.

Vieitez replicó que el escribano brinda seguridad jurídica al transmitir el dominio, pero que el corredor realiza un estudio de títulos previo. «Por eso la gente nos busca», explicó, no por obligación, sino por necesidad de seguridad. Amoreo Casotti rebatió esto al afirmar que estas instituciones son «incompatibles con una sociedad abierta, son incompatibles con la idea de la libertad económica y del libre mercado». Aseguró que provocan barreras artificiales de acceso a la industria, perjudicando a los consumidores y aumentando la litigiosidad. Amoreo Casotti sostuvo que el corretaje, por definición, es una actividad comercial y no una profesión, refutando las leyes que establecen la carrera universitaria para el corredor. Argumentó que Carlos Menem (ex presidente de la Nación) vetó la ley 25.028 de 1998 por considerarla «impropia e incompatible con una sociedad abierta», aunque luego el Congreso revocó ese veto.

Costos de Matrícula y el Impacto en la Profesión

Un punto de fricción importante fue el costo de la matrícula y la percepción de que los colegios desvían fondos. García Malbrán cuestionó los costos, como los $3.000.000 que le cuesta a un matriculado ingresar al colegio de la Ciudad de Buenos Aires. Denunció la compra de un software por $220.000.000 y un mantenimiento de $60.000.000 por un portal inmobiliario que, según él, no tiene visibilidad ni éxito, desviando el dinero de los colegiados a «gastos espurios» y juicios perdidos. Para García Malbrán, los colegios poseen cierta responsabilidad en que hoy se discuta la desregulación, pues «han realizado algunas actividades que están completamente fuera de toda lógica».

También Colao insistió en que deslegitimar la colegiatura, que nació en Francia no para beneficiar a los profesionales, sino para proteger a la sociedad, resulta un error. «¿Y por qué les molesta?», preguntó, sugiriendo que se debe a la acción del colegio contra el ejercicio ilegal, con 30 sentencias firmes sobre franquicias y 180 juicios administrativos. Recordó que 14 provincias integran el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (COFECI) y profesan de la misma manera, agrupando a 35.000 profesionales en el país que dan trabajo a medio millón de personas.

Colao desmintió estas acusaciones al referirse al Colegio de la Provincia de Buenos Aires, el más grande del país con casi 12.000 matriculados y 65 años de antigüedad. Negó la conflictividad y brindó cifras concretas: la matrícula anual es de $620.000, lo que equivale a $50.000 mensuales. Explicó que este monto incluye la jubilación, y que la caja de martilleros tiene una jubilación de $575.000, con 2.500 jubilados y una caja superavitaria.

Agentes Inmobiliarios y la falacia de la Franquicia

Otro punto de desencuentro se centró en la figura del agente inmobiliario y las franquicias. Colao afirmó que su colegio no está en contra de las franquicias, sino que solo exige que el profesional actúe bajo la ley de ejercicio profesional. Citó un fallo reciente de la Cámara de Mar del Plata donde una franquiciada no cobró honorarios porque toda la actividad la realizó un agente, lo que la cámara consideró ilegal por falta de idoneidad profesional. Colao sostuvo que se pueden tener muchos vendedores, pero el acto profesional lo debe ejecutar un profesional. Comparó la situación con una clínica donde opera un médico y no un camillero, argumentando que desregular implicaría equiparar al «curandero con el médico».

García Malbrán criticó la «falacia de la franquicia», a la que definió como un mero contrato de licencia que se ha estigmatizado para no competir con modelos exitosos. Recalcó que la actividad de los agentes inmobiliarios, regulada por el artículo 1479 del Código Civil y Comercial, consiste en acercar negocios a un profesional, algo que todas las marcas hacen. Afirmó que en cada inmobiliaria de una marca hay un corredor inmobiliario matriculado, responsable, que firma todas las operaciones. Negó que el problema sea laboral, ya que la figura del monotributista es legal y, de no serlo, habría miles de juicios laborales. García Malbrán sugirió que si una persona quiere poner una inmobiliaria, debe afrontar el costo de la matrícula, comparándolo con la inversión que alguien realiza para ser conductor de Uber o abrir un kiosco.

Desafíos y búsqueda de un punto medio

El debate también exploró la posibilidad de encontrar un punto intermedio. Federico Miqueo propuso una reflexión personal, alejándose de la idea de «guerra» o «pelea», y preguntó si existe la posibilidad de un acuerdo para que todos los actores (martilleros, no martilleros, franquicias, consumidores) se beneficien.

García Malbrán respondió que la actividad profesional está «súper regulada» y no desregulada, como se insiste. Aseguró que el Código Civil y Comercial y las leyes especiales ya la regulan, y que las regulaciones internas están hechas «a medida para evitar la competencia de los corredores que trabajan con marcas». Reiteró que la actividad de los corredores con marcas se basa 100% en el Código Civil y Comercial, que incluye la figura de la franquicia.

La discusión sobre la formación académica de los participantes también surgió durante el programa. Vieitez explicó que estudió en la Universidad Kennedy y en España, y posee el título por idoneidad, además de ser agente de la propiedad inmobiliaria en España. Colao mencionó su formación en la Universidad del Litoral. Por su parte, Amoreo Casotti detalló sus estudios en SAD, Siglo XXI y la UNLP, donde cursa un posgrado en administración, además de ser martillero y corredor público con el título de Siglo XXI. García Malbrán, en la misma línea, explicó su experiencia de diez años como director comercial en una gran empresa inmobiliaria tradicional de La Plata.

El tono del debate se mantuvo elevado, con acusaciones sobre quién manejaba información correcta o falsa. Sin embargo, García Malbrán celebró la posibilidad de un debate civilizado. Reafirmó que su postura no es contra los colegios o la colegiación obligatoria, sino que aboga por una colegiación voluntaria.

Sobre el cierre, García Malbrán expuso que los colegios deberían generar mérito y valor para que los profesionales se adhieran por voluntad propia, sin que sea una imposición o un mercado cautivo.

Expuso que muchos martilleros recibidos no pueden trabajar debido a «barreras impuestas por los colegios», como costos desmesurados o requisitos excesivos (ej. en San Isidro, se piden dos martilleros con más de 10 años de antigüedad que certifiquen al solicitante, incluso con título universitario).