Construcción de viviendas: desarrolladores reclaman incentivos, hipotecas divisibles y menos burocracia para volver a invertir

El sector de la construcción volvió a poner sobre la mesa los principales obstáculos que enfrenta para recuperar el ritmo de inversión. En la apertura de la Expo Real Estate Argentina (el encuentro que se realiza en el Hotel Hilton hasta mañana jueves), desarrolladores reclamaron incentivos específicos para la actividad, mejores condiciones impositivas, acceso a financiamiento y una reducción de los tiempos administrativos que atraviesan los proyectos antes de llegar a la obra.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) + Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), durante la apertura del evento planteó la necesidad de extender al sector de la construcción un esquema de beneficios similar al Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI), con el objetivo de mejorar la ecuación de los proyectos y generar condiciones que permitan volver a movilizar capital.

“Necesitamos que el RIGI también contemple al sector de la construcción. Nos parece una medida fundamental”, sostuvo Tabakman durante su exposición.

El reclamo apunta a generar un marco que permita reducir costos y mejorar la previsibilidad de las inversiones. Para los desarrolladores, la construcción requiere plazos extensos, una fuerte inmovilización de capital y una demanda que todavía enfrenta dificultades para acceder al financiamiento.

A los incentivos para la actividad se suma el pedido de una reducción de la carga impositiva. Tabakman mencionó como referencia el sistema de viviendas promovidas de Uruguay, que contempla beneficios fiscales para determinados proyectos residenciales.

“Una ayuda impositiva, como por ejemplo funciona en Uruguay con las viviendas promovidas, podría ayudar a mejorar el sector. Es un reclamo que pedimos hace años”, sostuvo.

La apertura de la Expo Real Estate 2026 reunió a referentes del sector inmobiliario, empresarial, financiero y de la construcción. Del encuentro participaron Federico Sturzenegger, Damián Tabakman, Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU + AEV; Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; Jorge Pighin, vicepresidente primero de FIRA, la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina; Natalio Mario Grinman, presidente de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios; Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño; José Jimmy Barletta, director de Asuntos Internacionales de FEBICHAM; y Silvano Geler, del Grupo SG, organizador de la cita que se realiza en Puerto Madero, entre otros representantes de la actividad.

Hipotecas divisibles: el pedido de los desarrolladores

El financiamiento de los nuevos proyectos ocupa otro lugar central en la agenda del sector. Los desarrolladores reclaman avanzar con las hipotecas divisibles, una herramienta que permitiría financiar un emprendimiento durante su construcción y luego dividir la garantía hipotecaria entre las distintas unidades.

“Pedimos que se haga foco en las hipotecas divisibles para ayudar a las desarrolladoras y a los proyectos nuevos”, explicó Tabakman.

La herramienta puede adquirir mayor relevancia a medida que el crédito hipotecario recupera participación en el mercado inmobiliario. La posibilidad de vincular el financiamiento de largo plazo con proyectos desde su etapa inicial permitiría acercar dos partes que hoy funcionan con dificultades: el desarrollador que necesita capital para construir y el comprador que necesita crédito para adquirir una vivienda.

El reclamo también se relaciona con la necesidad de generar nuevas fuentes de financiamiento para la construcción. En un mercado donde el ahorro local todavía no se transforma de manera suficiente en préstamos de largo plazo, el sector busca alternativas que permitan reducir el costo financiero y acelerar la generación de oferta.

Menos trámites y plazos más cortos

La otra gran preocupación de los desarrolladores está vinculada con los tiempos administrativos. La denominada “permisología” aparece como uno de los principales obstáculos para transformar una inversión en una obra concreta.

Tabakman puso como ejemplo la provincia de Buenos Aires, donde, según explicó, un desarrollo urbanístico puede demorar al menos 10 años en completar todo el proceso de aprobaciones.

El problema no solo extiende los plazos de los proyectos. También aumenta los costos y eleva la incertidumbre para quienes deben inmovilizar capital durante varios años antes de obtener ingresos.

La respuesta del Gobierno llegó a través de Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación del Estado, quien coincidió con la necesidad de reducir la burocracia y planteó un cambio en la forma de gestionar las autorizaciones.

La propuesta oficial apunta a que las presentaciones ante organismos públicos queden bajo responsabilidad de profesionales que certifiquen la información, con un esquema que permita reducir controles previos y trasladar parte de la fiscalización a una instancia posterior. El objetivo es acortar el período entre la decisión de invertir y el inicio efectivo de una obra.

El desafío de conseguir fondos para el crédito

Sturzenegger también puso el foco en uno de los problemas estructurales del crédito hipotecario: el fondeo. El ministro planteó que los bancos necesitan captar ahorro de largo plazo para poder otorgar préstamos a 20 o 30 años. En ese sentido, pidió un cambio en la estrategia de las entidades financieras para salir a buscar los ahorros de los argentinos y convertirlos en depósitos que puedan transformarse en crédito.

Según sostuvo, los argentinos mantienen unos USD 300.000 millones en el exterior y una parte de esos recursos podría convertirse en una fuente de financiamiento para la economía si existieran instrumentos capaces de atraerlos.

La alternativa no estaría limitada al sistema bancario. El mercado de capitales aparece como otro canal posible para conectar el ahorro con el financiamiento hipotecario.

Sturzenegger planteó la posibilidad de crear instrumentos respaldados por carteras de créditos hipotecarios, de modo que los ahorristas puedan invertir en activos vinculados con préstamos de vivienda. También mencionó la posibilidad de “paquetizar” hipotecas dentro de vehículos de inversión y generar productos que puedan escalar con el crecimiento del mercado.

En esa línea, anticipó una reforma del mercado de capitales que incluiría modificaciones al régimen de crowdfunding y nuevas alternativas para emitir obligaciones negociables vinculadas con distintos índices.

“Me hablaban de obligaciones negociables en UVA o asociadas al costo de la construcción. Eso va a quedar habilitado con esta reforma del mercado de capitales”, anticipó el ministro.

Para el sector inmobiliario, estas herramientas podrían ampliar las fuentes de financiamiento disponibles tanto para los compradores como para los desarrolladores.

Una nueva forma de firmar documentos digitales

La agenda de transformación del mercado inmobiliario también tuvo un capítulo vinculado con la tecnología. En la apertura de la Expo Real Estate, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires presentó la Plataforma Ciudadana de Firmas (PCF), una herramienta que permite realizar firmas ológrafas sobre documentos digitales.

La plataforma busca que ciudadanos y empresas puedan firmar contratos y otros documentos sin utilizar papel y sin necesidad de un encuentro físico entre las partes, con herramientas de validación que buscan preservar la seguridad jurídica.

El sistema registra parámetros de la firma, como presión, velocidad, aceleración e inclinación del trazo. También incorpora mecanismos de validación de identidad y mantiene el documento disponible en la plataforma durante 48 horas. Luego, el archivo se elimina del sistema y permanece en poder de las partes.

La herramienta fue presentada por Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, quien destacó que la innovación tecnológica puede simplificar procesos sin resignar seguridad jurídica.

La PCF fue diseñada para operaciones que no requieren una firma certificada. Cuando una operación necesita intervención notarial, la plataforma puede vincularse con el Sistema Digital de Firmas del Colegio, que permite validar identidad, capacidad y voluntad mediante herramientas digitales.

“Diseñamos una herramienta que eleva los estándares de calidad y seguridad de los documentos y le da a la ciudadanía un servicio que ninguna plataforma comercial puede ofrecer”, sostuvo Tato.

La iniciativa se suma a otros desarrollos digitales del Colegio, entre ellos sistemas para la gestión de documentos notariales, acceso digital a archivos y certificación de firmas a distancia.

El avance tecnológico aparece así como otro de los componentes de una transformación más amplia del mercado inmobiliario, que combina nuevas herramientas de contratación con la búsqueda de mecanismos que permitan reducir costos, agilizar operaciones y mejorar el acceso al financiamiento.

Para los desarrolladores, el desafío central sigue puesto en generar condiciones que permitan volver a invertir: más incentivos, menos carga burocrática y nuevas fuentes de financiamiento. Para el Gobierno, la agenda pasa por movilizar el ahorro local, profundizar el mercado de capitales y reducir los tiempos de los trámites.

En ese escenario, el sector busca que la recuperación del crédito y la modernización regulatoria puedan trasladarse a la construcción de nuevos proyectos. Tato concluyó que la transformación tecnológica debe permitir “agilizar procesos, democratizar el acceso a los derechos y seguir siendo el aliado legal estratégico de los ciudadanos y las organizaciones”.