Precios de departamentos en CABA: en octubre se registró el aumento más alto del año, aunque leve, ¿cuánto cuesta el m2?

El precio de venta de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires registró en octubre el mayor incremento mensual de 2026. La suba fue moderada, pero marcó una aceleración respecto de los meses anteriores y confirmó que los valores comenzaron a mostrar una recuperación más extendida entre los barrios porteños.

Según el relevamiento de Zonaprop, el metro cuadrado promedio se ubicó en USD 2.493, con un aumento del 0,4% respecto de septiembre. En el acumulado de 2026, los precios subieron 1,8%, el mismo porcentaje que registraron en la comparación interanual.

El dato también refleja un cambio en la distribución de los aumentos. Durante octubre, el 71% de los barrios registró subas en sus valores de publicación, mientras que el 29% mostró retrocesos. La proporción contrasta con la de junio, cuando el 56% de los barrios exhibía incrementos, y con el escenario de comienzos de 2025, cuando las subas alcanzaban al 90% de las zonas relevadas.

La evolución todavía es dispar. La recuperación no se expresa con la misma intensidad en toda la Ciudad y las diferencias entre los barrios más caros y los más económicos continúan siendo amplias.

Cuánto cuesta comprar un departamento

Los valores de referencia también permiten dimensionar el presupuesto necesario para acceder a una propiedad. Un monoambiente de 40 m2 alcanza un precio promedio de USD 111.000, mientras que un departamento de dos ambientes, con una superficie de 50 m2, se ubica en USD 132.000.

En el caso de las unidades de tres ambientes, con unos 70 m2, el valor medio llega a USD 181.000. Se trata de precios promedio de publicación, que pueden variar según la ubicación, el estado de conservación, la antigüedad y las características de cada inmueble.

Los barrios más caros y los más económicos

Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro de la Ciudad, con un valor de USD 6.141 por m2. Detrás aparecen Palermo, Núñez y Belgrano, todos por encima de los USD 3.300 por m2. En el otro extremo, Villa Lugano registra el precio más bajo, con USD 1.067 por m2.

Los diez barrios más caros:

• Puerto Madero: USD 6.141 por m2.

• Palermo: USD 3.475 por m2.

• Núñez: USD 3.419 por m2.

• Belgrano: USD 3.340 por m2.

• Colegiales: USD 3.119 por m2.

• Saavedra: USD 2.889 por m2.

• Coghlan: USD 2.851 por m2.

• Chacarita: USD 2.839 por m2.

• Recoleta: USD 2.814 por m2.

• Villa Urquiza: USD 2.801 por m2.

Los diez barrios más económicos:

• Villa Lugano: USD 1.067 por m2.

• Nueva Pompeya: USD 1.498 por m2.

• Parque Avellaneda: USD 1.662 por m2.

• La Boca: USD 1.678 por m2.

• Floresta: USD 1.703 por m2.

• Versalles: USD 1.747 por m2.

• Parque Patricios: USD 1.759 por m2.

• San Nicolás: USD 1.814 por m2.

• Villa Riachuelo: USD 1.821 por m2.

• Balvanera: USD 1.825 por m2.

La brecha entre los extremos del ranking es significativa: el metro cuadrado en Puerto Madero cuesta casi seis veces más que en Villa Lugano. La diferencia responde a factores como la ubicación, la infraestructura, la oferta de servicios y el perfil de los desarrollos inmobiliarios de cada zona.

El comportamiento de octubre deja una señal de recuperación, aunque todavía moderada. La mayor cantidad de barrios con aumentos indica una mejora en la distribución de las subas, pero el mercado continúa condicionado por la capacidad de compra y las posibilidades de financiamiento de la demanda.

Qué precios tienen las propiedades que ya están reservadas o en negociación

Los valores de publicación de los departamentos que avanzaron hacia una reserva o negociación permiten observar otra dimensión del mercado. Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, dijo que "las medianas de los precios solicitados por unidades usadas en distintos barrios porteños. No se trata de valores de cierre, sino de los importes publicados para propiedades que ya despertaron interés concreto".

En Palermo, las medianas se ubicaron en USD 125.000 para dos ambientes, USD 169.000 para tres y USD 244.000 para cuatro ambientes. En Caballito, los valores fueron USD 85.000, USD 120.000 y USD 206.500, respectivamente. En Almagro, llegaron a USD 68.500 para dos ambientes, USD 118.500 para tres y USD 159.900 para cuatro.

Magnin también detectó diferencias importantes entre otras zonas. "En Belgrano, un departamento de dos ambientes tuvo una mediana de publicación de USD 106.500, mientras que los tres ambientes alcanzaron USD 170.000 y los cuatro, USD 300.000. En Recoleta, los valores fueron USD 105.500, USD 147.000 y USD 207.000 para cada tipología", dijo.

En Villa Urquiza, el precio de los cuatro ambientes llegó a USD 320.000, aunque ese dato surge de apenas siete casos y debe tomarse como orientativo.

La comparación también permite dimensionar la brecha entre barrios: en Balvanera, la mediana de publicación de un tres ambientes reservado o en negociación fue de USD 85.000, frente a USD 169.000 en Palermo. "También permite observar diferencias entre barrios y tipologías", cerró Magnin.