Expensas sin freno: dónde están las más caras de CABA y de la provincia de Buenos Aires

Las expensas se convirtieron en uno de los gastos que más pesan en el presupuesto de propietarios e inquilinos. Sin embargo, el monto mensual cambia de manera considerable según la ubicación, los servicios comunes, la cantidad de unidades y las características de cada edificio o urbanización. En Buenos Aires, las diferencias van desde promedios de $55.529 en algunos edificios de la provincia hasta más de $1,5 millones en barrios cerrados.

Un relevamiento de Octavo Piso, plataforma de gestión de edificios y barrios cerrados, sobre más de 200.000 usuarios permitió identificar cuáles fueron las zonas con los gastos comunes más altos y más bajos durante el primer semestre de 2026.

En CABA, Colegiales encabezó el ranking, con expensas promedio de $341.569 mensuales. En la provincia, Acassuso ocupó el primer lugar entre los edificios, con $515.591. En los barrios cerrados, en tanto, Dique Luján superó los $1,5 millones por mes.

Cole, el más caro en CABA

En la Ciudad de Buenos Aires, Colegiales tuvo el promedio más alto, con $341.569 mensuales. Le siguieron Villa Devoto, Villa Crespo y Floresta, con valores que oscilaron entre los $325.000 y los $235.000, de acuerdo con los datos de Octavo Piso.

En el otro extremo, Barrio Olímpico presentó un promedio de $82.302. Palermo registró $147.769 y Flores, $149.952. La distancia entre Colegiales y Barrio Olímpico superó los $259.000 mensuales.

Los resultados muestran que los mayores gastos comunes no se concentran exclusivamente en los barrios tradicionalmente asociados con las propiedades más caras. La composición de cada consorcio, sus instalaciones y el estado de mantenimiento pueden tener una incidencia decisiva.

“Un dato interesante de este análisis es que no necesariamente los barrios tradicionalmente asociados a los valores inmobiliarios más altos aparecen encabezando el ranking de expensas. Esto muestra que el valor de la propiedad y el monto de las expensas están relacionados sólo parcialmente”, señaló Diego Espada, uno de los fundadores de Octavo Piso.

Dique Luján, el más caro entre los barrios cerrados

Las mayores diferencias aparecieron en las urbanizaciones privadas de la provincia de Buenos Aires. Dique Luján (entre Maschwitz y Tigre) registró el promedio de expensas más elevado del relevamiento, con más de $1.500.000 mensuales. Detrás se ubicaron Mar del Plata, con $949.358, y Belén de Escobar, con $895.776.

Los valores muestran la incidencia que pueden tener los servicios y la infraestructura de los barrios cerrados sobre el presupuesto de sus residentes. Seguridad privada, mantenimiento de espacios verdes, limpieza, iluminación, piscinas, gimnasios y salones de usos múltiples forman parte de los gastos que deben cubrir los propietarios.

En el otro extremo, Pinamar presentó el promedio más bajo entre las urbanizaciones relevadas, con $290.127. Le siguieron Pilar, con $353.990, y San Vicente, con $527.448. San Miguel y Canning también figuraron entre las zonas con expensas relativamente bajas dentro de este segmento.

Acassuso lidera entre los edificios bonaerenses

En los edificios de la provincia de Buenos Aires, Acassuso registró las expensas promedio más altas del primer semestre, con $515.591 mensuales. El segundo puesto correspondió a Olivos, con $385.246, mientras que San Isidro completó los primeros lugares, con $342.898.

Entre los registros más bajos aparecieron Mar del Tuyú, con un promedio de $55.529; San Justo, con $69.091; y San Clemente del Tuyú, con $77.685. Caseros y Santos Lugares también se ubicaron entre las zonas con menores gastos comunes.

Qué factores explican las diferencias

El importe final depende de múltiples factores: la cantidad de personal, los servicios de seguridad y limpieza, el mantenimiento, los seguros, el consumo de los servicios comunes, los ascensores, las bombas de agua y las reparaciones. En las urbanizaciones privadas también pesan los espacios verdes, las piscinas, los gimnasios y otras instalaciones de uso compartido.

Otro elemento central es la cantidad de unidades entre las que se distribuyen los gastos. Cuando un edificio tiene una estructura de costos elevada y pocos departamentos para repartirla, el monto por propietario puede ser mayor. En los barrios cerrados, las tasas municipales también pueden incidir cuando determinados conceptos quedan a cargo del consorcio o de la urbanización.

A estos factores se suman los salarios del personal, los contratos de mantenimiento y las tarifas de los servicios públicos. Por eso, aunque las expensas acumularon fuertes aumentos durante los últimos años, la evolución no es idéntica en todos los consorcios.

David Loisi, presidente de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, sostuvo que cada edificio tiene una realidad particular, determinada por su estado general, los aumentos salariales, los posibles juicios y el costo de los servicios comunes.

En una encuesta reciente de la entidad, casi el 25% de los participantes respondió que las expensas no aumentaron significativamente durante los últimos tres meses. El resto registró subas de hasta el 20%. Loisi explicó que algunos consorcios comenzaron a mostrar una estabilización, en parte porque los proveedores, en especial los abonos de servicios, moderaron sus incrementos y las paritarias mantuvieron un ritmo similar al de la inflación.

Morosidad: cuándo actuar para evitar que la deuda crezca

La falta de pago de las expensas representa otro problema para los consorcios. Cuando un propietario acumula deuda, los gastos comunes deben cubrirse de todas formas, por lo que el resto de los vecinos puede terminar soportando las consecuencias de la morosidad.

Loisi recomendó que las administraciones tomen medidas cuando transcurren más de tres meses sin el pago de las expensas. El objetivo es evitar que la deuda crezca hasta un monto difícil de afrontar. También recordó que no conviene dejar pasar más de dos años, plazo de prescripción que mencionó para este tipo de obligaciones.

Una de las alternativas consiste en convocar a una asamblea para evaluar cada situación y decidir entre un plan de pagos razonable o el inicio de acciones judiciales. Para tomar esa decisión, explicó, es importante considerar las circunstancias del deudor y su voluntad concreta de regularizar la situación.

Cuando no existe voluntad de pago, el consorcio puede recurrir a la Justicia mediante un juicio ejecutivo, una vía más rápida que los procesos ordinarios. La decisión busca recuperar los fondos y evitar que el resto de los propietarios financie durante demasiado tiempo la deuda ajena.

El presidente de la Liga del Consorcista también aclaró que, frente al consorcio, la responsabilidad por las expensas corresponde al propietario y también puede alcanzar al poseedor de la unidad, según las circunstancias. El inquilino, en cambio, no responde directamente ante el consorcio por esa deuda, aunque puede tener obligaciones frente al propietario de acuerdo con el contrato de alquiler.

Respecto de los intereses por mora, Loisi explicó que deben revisarse las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal. Algunos reglamentos establecen tasas cercanas al 5% mensual y, si los intereses punitorios resultan demasiado bajos, la asamblea de propietarios puede evaluar una actualización.

Además, ante la llegada del invierno, recomendó verificar las instalaciones de gas y electricidad mediante personal especializado y matriculado. Los consorcios también pueden evaluar en asamblea los horarios de los servicios centrales de calefacción y las alternativas disponibles cuando los equipos son antiguos y su reemplazo resulta demasiado costoso.

El especialista insistió en la importancia de actuar a tiempo para evitar que las deudas comprometan las finanzas del edificio. “Es conveniente que cuando pasan más de tres meses sin abonarse las expensas, la administración tome las medidas para evitar que la deuda crezca porque podría tornarse impagable”, concluyó Loisi.