Casi 13.000 escrituras en la Provincia: cayeron 10% interanual, pero hay zonas activas, donde se vende más

El mercado inmobiliario bonaerense cerró septiembre con 12.971 compraventas, una cifra que reflejó una mejora frente a agosto, pero todavía distante del nivel de actividad del año pasado. Según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, las operaciones cayeron 10% interanual, desde las 14.366 de septiembre de 2025, aunque crecieron 6% respecto del mes previo.

El movimiento no fue uniforme en todo el territorio. Mar del Plata, La Plata y Vicente López se ubicaron entre los distritos con más escrituras, junto con Bahía Blanca, San Isidro y La Matanza. En cambio, Tordillo, General Guido, Lezama, Laprida y Alberti registraron la menor cantidad de compraventas.

El financiamiento hipotecario aparece como una de las principales herramientas para recuperar la actividad, aunque todavía falta que las nuevas líneas lleguen a más compradores.

Los referentes del sector esperan una mejora gradual hacia el cierre de 2026, con diferencias según el tipo de propiedad, la ubicación y la capacidad económica de cada familia.

Qué muestran las escrituras y qué espera el sector

Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, describió un mercado que perdió fuerza respecto de 2025, aunque destacó la evolución de los últimos meses.

"El mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires no ha tenido durante el 2026 la misma robustez que en el 2025", sostuvo. El dirigente consideró que los números no son malos y destacó la tendencia alcista de los últimos dos meses, aunque todavía sin alcanzar los registros interanuales del año pasado.

Las hipotecas también mostraron una mejora mensual. En septiembre se firmaron 1.823 actos, un 12% más que en agosto, pero la cifra quedó 25% por debajo de la registrada en septiembre de 2025.

Para Longhi, la reaparición del crédito hipotecario y las tasas más bajas generan expectativas favorables, en particular para quienes necesitan financiamiento para acceder a su primera vivienda.

Explicó: "Creemos que eso va a impulsar al mercado, especialmente en lo que se refiere al de la compraventa de primera vivienda".

Longhi proyectó un cierre de año con posibilidades de crecimiento, aunque sin alcanzar los niveles récord de 2025. También advirtió que el financiamiento, por sí solo, no resolverá las dificultades de acceso a la vivienda: los ingresos deben permitir cubrir los gastos cotidianos y, al mismo tiempo, cumplir con los requisitos bancarios y afrontar las cuotas.

En el norte del GBA, el segmento premium busca consolidarse

En Vicente López, Olivos, La Lucila y San Isidro, el mercado presenta una dinámica propia, con interés por departamentos amplios, edificios de buena arquitectura y proyectos con prestaciones diferenciadas.

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, identificó un mayor dinamismo en las unidades familiares premium, tanto a estrenar como en edificios relativamente nuevos. Según su análisis, los compradores de este segmento valoran la ubicación, la calidad constructiva, el diseño, los espacios verdes y los amenities.

"El lujo se redefine; ya no es aparentar, sino lograr un habitar diferente", sostuvo. El empresario explicó que los proyectos con características singulares despiertan interés por la escasez de alternativas similares. La demanda busca edificios que ofrezcan una experiencia residencial distinta, con departamentos amplios y detalles de calidad, sin necesidad de una estética ostentosa.

Los precios varían de manera considerable según la ubicación y las prestaciones. En Vicente López y San Isidro, los departamentos parten de USD 2.500 por m2 en la avenida Maipú y sus alrededores. Sobre la avenida del Libertador, los valores comienzan en USD 3.500 por m2, mientras que en la primera línea al agua del Puerto de Olivos y en proyectos destacados pueden alcanzar USD 7.000 por m2.

Salaya Romera también destacó el potencial de los sectores próximos al Río de la Plata, en especial Vicente López, Olivos y La Lucila, además de Bajo Belgrano y Núñez, en la Ciudad de Buenos Aires.

La conectividad, las visuales abiertas, la cercanía con colegios y la calidad del entorno forman parte de los atributos que sostienen el atractivo de estas zonas. Sin embargo, el comportamiento del segmento premium no necesariamente representa lo que ocurre con las propiedades de valores más accesibles, donde el crédito y los ingresos de los compradores tienen mayor peso.

Zona sur: qué demanda hay

En Avellaneda y localidades cercanas, como Sarandí, Wilde, Gerli, Piñeyro y Villa Domínico, los departamentos usados de dos y tres ambientes concentran buena parte de la demanda.

Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, explicó que estas unidades tienen un precio de entrada más bajo, permiten acceder a la primera vivienda y también funcionan como inversión para renta. Además, encajan en el rango de valores al que apunta una parte de los compradores con crédito hipotecario.

"Lo que más rota son los departamentos usados de 2 y 3 ambientes. Tienen el ticket más accesible, sirven como primera vivienda y como inversión para renta, y son lo que mejor encaja con un crédito hipotecario", señaló.

Las casas de tres ambientes con patio también reciben consultas, sobre todo de familias jóvenes que buscan dejar el alquiler y ganar espacio sin alejarse de CABA.

Estos son los valores de publicación de referencia que informó Belvedere para las propiedades usadas de su zona de influencia:

• Departamentos de 2 ambientes, de 40 a 50 m2: entre USD 60.000 y USD 85.000.

• Departamentos de 3 ambientes, de 60 a 75 m2: entre USD 85.000 y USD 115.000.

• Departamentos de 4 ambientes, de 85 a 100 m2: entre USD 115.000 y USD 160.000.

• Casas de 3 ambientes con patio: entre USD 90.000 y USD 140.000.

• Casas de 4 ambientes con patio o garaje: entre USD 120.000 y USD 200.000.

El corredor también ofrece diferencias de precio entre barrios. Avellaneda centro y el eje de las avenidas Mitre y Belgrano se destacan por su conexión con la Ciudad de Buenos Aires. Wilde y Sarandí atraen a familias que buscan casas con una relación favorable entre precio y superficie, mientras que Piñeyro y Gerli mantienen valores de entrada más bajos.

Belvedere aclaró que los importes corresponden a precios de publicación y que los cierres suelen ubicarse entre 5% y 10% por debajo.

Los créditos, la variable para 2027

Los anuncios vinculados con los fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES generaron nuevas consultas en el sur del Gran Buenos Aires. Según Belvedere, creció la cantidad de personas que buscan conocer los requisitos y el monto al que pueden acceder.

El empresario destacó que el programa apunta a un segmento relevante para su zona, donde los departamentos usados de dos y tres ambientes representan una alternativa para quienes quieren comprar su primera vivienda. No obstante, advirtió que el interés todavía avanza más rápido que las operaciones concretas, debido a los plazos de aprobación y a los trámites bancarios.

Para 2027, prevé una suba moderada de precios en las unidades aptas para crédito, si el financiamiento gana volumen. En cambio, espera mayor estabilidad para las casas grandes, las propiedades que necesitan refacciones importantes y los inmuebles con dificultades de documentación.

Salaya Romera, por su parte, destacó el potencial de los emprendimientos premium del norte, aunque su evolución dependerá de la demanda y de la escasez de proyectos con características diferenciales.

El panorama de las escrituras combina, así, una mejora mensual con una caída interanual que todavía no permite hablar de una recuperación consolidada. Belvedere cerró: "El crédito puede impulsar nuevas compraventas, pero el resultado dependerá de las condiciones de acceso, los ingresos familiares y la oferta disponible en cada segmento".