Las expensas en CABA cerca de los $380.000: qué gastos presionan y cuándo podrían moderarse

Las expensas en la Ciudad de Buenos Aires llegaron a $379.774 en septiembre, con un aumento mensual del 4,9%, más del doble de la inflación del período, que fue del 1,9%, según el INDEC. El relevamiento de ConsorcioAbierto, realizado sobre una base de 17.000 consorcios, mostró que el promedio pasó de $362.159 en agosto a casi $380.000 en septiembre. En la comparación interanual, en cambio, las expensas aumentaron 28,6%, por debajo del 33,4% de inflación acumulada en los últimos 12 meses.

La diferencia entre ambos indicadores se explica por la dinámica de los gastos que afrontan los edificios. Las expensas no siguen exclusivamente el índice general de precios: dependen de los salarios de los encargados, las tarifas de los servicios públicos, los contratos de mantenimiento, los gastos administrativos y las reparaciones. Cuando varios de esos rubros se ajustan en un mismo mes, el impacto puede superar la inflación mensual, aunque en el acumulado anual el incremento quede por debajo del índice general.

Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, destacó que una administración ordenada permite detectar desvíos y anticipar necesidades de fondos antes de que se conviertan en gastos mayores. Sin embargo, la posibilidad de contener las expensas depende de la estructura de cada edificio y de cuánto pesan los costos fijos en el presupuesto.

Los salarios y los servicios concentran el gasto

Según los datos de ConsorcioAbierto, los principales rubros de las expensas porteñas se distribuyen de la siguiente manera:

● 31%: personal y sueldos.

● 28%: gastos operativos y mantenimiento.

● 16%: servicios públicos.

● 13%: gastos administrativos, bancarios e impositivos.

● 10%: mantenimiento extraordinario y obras.

La distribución permite dimensionar por qué los aumentos no dependen de un solo componente. Los salarios y el mantenimiento concentran casi seis de cada diez pesos del presupuesto, mientras que los servicios públicos y los gastos administrativos agregan otra presión. Además, las reparaciones extraordinarias pueden generar desembolsos que no se repiten todos los meses, pero que impactan en las liquidaciones cuando deben ejecutarse.

Rodrigo Martínez Daveño, abogado especializado en expensas y administrador de consorcios, advirtió que el peso de los salarios puede ser aún mayor en determinados edificios. "Los sueldos de los encargados representan en promedio un 60% de los gastos de los consorcios en CABA, pero hay edificios pequeños en los que esta relación llega hasta un 75%", explicó.

El especialista mencionó también el impacto de las tarifas de gas en los edificios con calderas centrales. En un consorcio de Almagro con 40 unidades funcionales, la factura pasó de $1,5 millones en agosto de 2025 a más de $2 millones en el mismo mes de 2026. El edificio cuenta con un presupuesto mensual de $6 millones, por lo que el servicio representa una parte considerable de los recursos disponibles para afrontar el resto de las obligaciones.

Los gastos bancarios también registraron incrementos significativos. Martínez Daveño citó el caso de un consorcio de Caballito cuyo costo mensual por el mantenimiento de la cuenta corriente pasó de $100.000 en agosto de 2025 a $158.000 en agosto de 2026, una suba cercana al 60%. Aunque el monto tiene un peso menor que los salarios o las tarifas, se suma a una lista de gastos fijos que los consorcios deben cubrir todos los meses.

La morosidad reduce los recursos disponibles

A los aumentos de costos se suma el atraso en el pago de las expensas. ConsorcioAbierto detectó que el 15% de las unidades funcionales de CABA tiene deudas, mientras que en la provincia de Buenos Aires la proporción alcanza el 16%.

La morosidad no elimina las obligaciones del edificio: los salarios, los servicios y los proveedores deben pagarse, aunque una parte de los propietarios no haya cumplido con sus aportes. Cuando los atrasos se prolongan, la administración puede tener dificultades para afrontar los vencimientos o postergar reparaciones necesarias.

"Las administraciones envían recordatorios de pago y notificaciones de vencimiento. Cuando la deuda persiste, buscan acordar planes de pago o medidas que incentiven el cumplimiento, siempre con la intención de evitar llegar a instancias judiciales", comentó Laiuppa.

Las herramientas tecnológicas pueden ayudar a mejorar el seguimiento de los pagos y ordenar la información financiera y operativa de cada edificio. Laiuppa también señaló que la inteligencia artificial permite identificar desvíos, detectar patrones de gasto y anticipar necesidades de mantenimiento. La utilidad de estas herramientas está en facilitar decisiones con información más precisa, no en eliminar los costos que necesariamente debe afrontar un consorcio.

Qué puede pasar con las expensas en los próximos meses

Martínez Daveño consideró que los aumentos podrían moderarse hacia el cierre del año, aunque advirtió que entre diciembre y febrero aparecen obligaciones adicionales vinculadas con el aguinaldo, las vacaciones y las suplencias del personal. Esos compromisos pueden volver a presionar las liquidaciones incluso si otros rubros mantienen una evolución más estable.

El panorama salarial también será determinante. Según el administrador, las negociaciones laborales podrían sostener ajustes graduales y mantener el peso del personal dentro del presupuesto. Por eso, una desaceleración de la inflación no garantiza que las expensas bajen: el resultado depende de cuándo se actualizan los contratos, las tarifas y los salarios, además de los gastos específicos de cada edificio.

Para reducir costos, Martínez Daveño recomendó revisar el consumo de gas y electricidad, controlar los horarios de funcionamiento de las calderas e instalar fotocélulas y temporizadores en los espacios comunes. También planteó que los consorcios pueden evaluar acuerdos para reducir las horas de trabajo del encargado. Cerró: "Siempre que exista un entendimiento con el trabajador y se respeten las condiciones laborales correspondientes".