La “inmobiliaria de Milei” mira a Tigre: libera más de 60.000 m2 y los prepara para su venta

El futuro de más de seis hectáreas de tierras estatales en Tigre vuelve a quedar bajo la lupa del mercado inmobiliario. Los terrenos se encuentran en el entorno de la estación Delta del Tren de la Costa y del Parque de la Costa, un sector donde conviven el turismo, el comercio y los emprendimientos residenciales de categoría. El Gobierno nacional dio un nuevo paso administrativo sobre una de las parcelas y mantiene otra, de mayor superficie, en su cartera de inmuebles con destino a una futura venta.

En conjunto, ambos predios suman 60.810,77 m2. La superficie despierta interrogantes sobre el potencial de un eventual desarrollo, aunque todavía faltan definiciones centrales: no se anunció una fecha de subasta para el lote más reciente, tampoco se informó el precio de salida del terreno mayor y no existe un proyecto aprobado para construir viviendas o locales en el lugar.

La referencia inmobiliaria más cercana está en Nordelta, donde los departamentos de alta gama alcanzan valores de publicación de cientos de miles de dólares. Esa cotización permite dimensionar el atractivo residencial del norte bonaerense, pero no determina cuánto valen las tierras estatales ni qué negocio podría resultar de su comercialización.

Dos terrenos y una posible operación inmobiliaria

El Ministerio de Economía formalizó la desafectación del lote de 9.247,14 m2 mediante la Resolución 1852/2026, publicada en el Boletín Oficial el 26 de octubre. El inmueble, identificado con el código CIE 0600076108/17, estaba asignado a la Administración de Infraestructuras Ferroviarias Sociedad Anónima (ADIFSA).

La medida respondió a un pedido de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), conocida informalmente como la “inmobiliaria de Milei”, que busca reorganizar el patrimonio inmobiliario público y avanzar con la comercialización de activos estatales.

Durante el procedimiento, la Operadora Ferroviaria Sociedad Anónima (SOFSA) informó que el sector no se utilizaba para la operación del servicio, que no había obras en ejecución ni proyectos de intervención sobre esa superficie y que no existían objeciones para una eventual enajenación.

La resolución, firmada por el ministro de Economía, Luis Caputo, también estableció condiciones técnicas para una futura operación. La mensura y delimitación del predio deberán contar con la intervención de ADIFSA y respetar las restricciones y observaciones de la operadora ferroviaria.

El antecedente de mayor escala está a pocos metros. En septiembre de 2025, el Gobierno desafectó del uso ferroviario otros 51.563,63 m2, que comprenden sectores ocupados por el Parque de la Costa, el parque acuático Aquafan, el Teatro Niní Marshall y un estacionamiento utilizado por el Trilenium Casino. La AABE incorporó ese inmueble a su cartera de grandes proyectos urbanos bajo el estado de “venta futura”.

La situación administrativa de ambos lotes no es la misma. El predio de más de cinco hectáreas ya figura en la agenda de comercialización estatal, mientras que el terreno de 9.247 m2 acaba de completar un paso previo. Por ahora, el Gobierno no confirmó que las dos parcelas se vendan juntas ni comunicó las condiciones de una eventual subasta.

Una zona que combina transporte, turismo y comercio

El vínculo entre el ferrocarril y estos terrenos se remonta a la década de 1990. El proyecto del Tren de la Costa no contemplaba únicamente recuperar el servicio de pasajeros: también incluía la explotación comercial de áreas próximas al recorrido y una transformación urbanística del corredor.

La concesión quedó en manos de Tren de la Costa SA, vinculada a Sociedad Comercial del Plata, mediante el contrato aprobado por el Decreto 204/1993. El esquema combinaba la rehabilitación ferroviaria, la operación del servicio y el aprovechamiento comercial de determinados espacios.

El Parque de la Costa abrió sus puertas en 1997 y se convirtió en uno de los principales complejos de entretenimiento del Gran Buenos Aires. La cercanía con la estación Delta y otras actividades comerciales consolidó un polo que atrae visitantes y genera movimiento durante todo el año.

El modelo cambió en 2013, cuando el Estado rescindió la concesión ferroviaria por incumplimientos contractuales y asumió la operación del servicio. Los bienes vinculados con el contrato quedaron bajo un nuevo esquema de administración pública, mientras el parque continuó con actividad privada.

Más de tres décadas después del acuerdo original, la desafectación de nuevas superficies vuelve a poner el foco sobre el patrimonio asociado con aquella concesión. La posibilidad de vender esos inmuebles abre una etapa distinta para terrenos cuya historia quedó ligada al transporte, el entretenimiento y la explotación comercial.

La medida no implica el cierre del Parque de la Costa ni confirma que sus instalaciones vayan a desaparecer. Desafectar una parcela del uso ferroviario es un paso administrativo diferente de concretar una venta o aprobar un nuevo emprendimiento.

Cuánto cuestan los departamentos premium en Tigre

Los precios de las viviendas de alta gama permiten dimensionar el mercado al que podría apuntar un eventual desarrollo residencial. Según datos de publicaciones inmobiliarias recopilados por Homes4you al 28 de octubre de 2026, los departamentos de tres ambientes en Nordelta tienen un precio típico publicado de USD 517.000, con un valor de USD 4.691 por m2. La mayoría de esas unidades cuenta con superficies de entre 86 y 112 m2.

En el segmento de cuatro ambientes o más, el precio típico publicado asciende a USD 684.000, con un valor aproximado de USD 4.905 por m2. Las superficies más frecuentes van de 109 a 143 m2, aunque las unidades con terrazas amplias, vistas al agua, amenities y ubicaciones privilegiadas pueden superar esos importes.

El panorama cambia cuando se observa el mercado general del partido. El monitor inmobiliario de Mudafy ubicó en octubre de 2026 el precio mediano de publicación de los departamentos de Tigre en USD 3.005 por m2. Una unidad de tres ambientes tenía un precio típico cercano a USD 259.000, mientras que una de cuatro ambientes alcanzaba los USD 339.000.

La diferencia entre los valores del distrito y los del segmento premium de Nordelta refleja el peso de la ubicación, los servicios y las características de cada emprendimiento. Sin embargo, los precios corresponden a propiedades publicadas en venta: no son valores efectivos de cierre ni una tasación de las tierras estatales.

Tampoco permiten calcular por sí solos la rentabilidad de una futura inversión. Para estimar el negocio sería necesario conocer el precio de adquisición de los terrenos, la cantidad de metros cuadrados autorizados, los costos de construcción, las obras de infraestructura y los plazos de desarrollo.

Qué se podría construir y qué falta definir

Por su superficie y ubicación, los predios podrían despertar interés para proyectos residenciales, comerciales o de usos mixtos. Un emprendimiento de viviendas de categoría aparece entre las alternativas que podría evaluar el mercado, aunque cualquier iniciativa dependerá de las condiciones de venta, las restricciones de cada parcela y la normativa urbanística de Tigre.

Los 60.810,77 m2 de superficie total no equivalen a la cantidad de metros cuadrados que se podrían construir. La capacidad edificable dependerá de los usos permitidos, las alturas máximas, los retiros, las restricciones ferroviarias que subsistan y la disponibilidad de infraestructura y servicios.

El primer dato que espera el mercado es el precio de referencia de la futura venta. También será necesario conocer si la AABE decide comercializar las parcelas por separado o en conjunto y qué condiciones deberá cumplir el comprador. Hasta el momento, no existe una fecha de subasta ni un proyecto inmobiliario aprobado para el lote de 9.247 m2.

Para Tigre, el movimiento pone nuevamente sobre la mesa el valor de la tierra en un corredor que combina transporte, turismo, comercio y vivienda de alta gama. Los departamentos de Nordelta, con precios típicos publicados de USD 517.000 para tres ambientes y USD 684.000 para cuatro ambientes o más, muestran la escala que alcanza el segmento premium en la zona.

El desafío será determinar cuánto de ese atractivo puede trasladarse a un desarrollo en los terrenos estatales. La respuesta dependerá de la tasación, las condiciones de comercialización, la normativa urbanística y las decisiones que adopte el Gobierno.