Créditos hipotecarios: el Gobierno adjudicó $200.000 millones a 12 bancos, ¿Cómo acceder a un préstamo de USD 100.000?

El Gobierno avanzó con una nueva etapa del programa destinado a ampliar el financiamiento hipotecario a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. En la segunda licitación, los bancos ofrecieron $246.000 millones y 12 entidades resultaron adjudicatarias de los $200.000 millones disponibles.

El mecanismo forma parte de un programa que prevé movilizar hasta $2 billones mediante diez licitaciones sucesivas de $200.000 millones. El objetivo es que esos recursos lleguen al mercado a través de créditos hipotecarios UVA para la compra, construcción, ampliación y refacción de viviendas.

La segunda licitación también amplió el universo de potenciales tomadores. Ya no se limita a quienes buscan su primera vivienda: el esquema contempla vivienda única o de ocupación permanente y determinados casos de personas que tienen derechos sobre un inmueble, pero no pueden utilizarlo.

Casi todo el dinero adjudicado quedó colocado a cinco años. Fueron $196.747 millones a una tasa de UVA más 4,79%, mientras que los restantes $3.252 millones se asignaron a un año, a UVA más 2,71%. Estas tasas corresponden al rendimiento que reciben los bancos por los depósitos del FGS y no representan necesariamente la tasa que pagará el tomador del crédito.

Cómo se llega a un crédito de USD 100.000

Los créditos que surjan de este fondeo deberán tener un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA más 7,5% anual. El monto máximo previsto será de 150.000 UVA por operación, equivalente a unos $321 millones o alrededor de USD 208.000.

Los números clave:

• Plazo mínimo: 15 años.

• Tasa máxima: UVA + 7,5% anual.

• Monto máximo: 150.000 UVA, unos USD 208.000.

• Financiamiento: cada banco definirá el porcentaje dentro de sus condiciones.

• Cuota máxima: 25% de los ingresos netos.

• Ejemplo oficial: USD 80.000 de crédito, cuota inicial de $865.098 e ingreso familiar requerido de $3.460.391.

Cada banco podrá definir sus condiciones comerciales dentro de esos límites y también establecerá el porcentaje de financiación. Por eso, el comprador deberá contar con ahorro previo para cubrir la parte del valor de la propiedad que no financie la entidad, además de los gastos de la operación.

El ejemplo oficial permite observar cuánto puede representar la cuota. Para una propiedad valuada en USD 106.667, el Gobierno tomó un financiamiento del 75%, equivalente a USD 80.000. La simulación, realizada a 25 años y con una tasa de UVA más 7%, arrojó una cuota inicial de $865.098.

Como la relación cuota-ingreso se fijó en 25%, el grupo familiar debería acreditar ingresos netos por $3.460.391 mensuales para acceder a ese préstamo bajo las condiciones del ejemplo.

El valor de la cuota variará según la tasa, el plazo, el monto solicitado y las condiciones de cada entidad. Por eso, el ejemplo oficial funciona como referencia y no como una cuota uniforme para todos los bancos.

Banco Ciudad: las primeras 50 familias

El Banco Ciudad ya comenzó a mostrar operaciones concretas con su línea para primera vivienda en CABA. Las primeras 50 familias que escrituraron obtuvieron préstamos por un monto promedio de $84 millones y comenzaron con una cuota inicial promedio de $550.000.

Los plazos elegidos se ubicaron entre 15 y 25 años. Como la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos del grupo familiar, ese pago inicial implicó ingresos de referencia cercanos a $2,2 millones mensuales.

La línea del Banco Ciudad permite financiar hasta el 75% del valor del inmueble, con un máximo de $150 millones y un plazo de hasta 25 años. Para determinados clientes, la tasa es de UVA más 6,5% TNA.

Para un crédito de $100 millones a 25 años, la cuota inicial informada por el banco se ubica en $660.000 y el ingreso familiar requerido parte de $2,65 millones. Para $150 millones, la cuota llega a $985.000 y el ingreso necesario parte de $3,95 millones.

Bancor vuelve al mercado hipotecario

En Córdoba, Bancor también se prepara para reactivar su línea de créditos hipotecarios UVA después de obtener $17.000 millones en la segunda licitación del FGS.

El banco provincial participó por primera vez de esta operatoria y prevé comenzar a aprobar préstamos en los próximos días. Según los cálculos de la entidad, los fondos obtenidos permitirían financiar alrededor de 140 préstamos de USD 80.000, según el monto promedio otorgado durante 2024 y 2025.

La línea preliminar contempla una tasa de 7,5% anual y plazos de entre 15 y 20 años. Bancor prevé financiar hasta el 75% de la tasación, con un tope de USD 350.000 para el valor de la vivienda. El crédito podrá destinarse a la compra o construcción de una vivienda única o de uso permanente.

Qué pasa con las tasas y el ingreso necesario

Un relevamiento de Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza, mostró que las tasas de los créditos hipotecarios UVA con acreditación de haberes se concentran mayormente alrededor de UVA más 7,5% anual. Algunas entidades ofrecen tasas inferiores, mientras que para quienes no cobran sus haberes en el banco las condiciones pueden ser más elevadas, con líneas que llegan a niveles cercanos o superiores a UVA más 10%.

La acreditación del sueldo puede modificar el costo del préstamo. También inciden el porcentaje de financiación, el plazo elegido y la posibilidad de sumar ingresos de cónyuges, convivientes o familiares.

El ahorro inicial continúa como uno de los principales requisitos. Aunque el banco financie hasta 75% u 80% de una propiedad, el comprador debe reunir la diferencia con recursos propios. A eso se suman los gastos de la operación.

El nuevo fondeo busca ampliar la capacidad de las entidades para otorgar préstamos de largo plazo. En la segunda licitación, los bancos ofrecieron $246.000 millones frente a los $200.000 millones adjudicados a 12 entidades. El objetivo oficial es que el programa genere entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones hipotecarias.

El Banco Central informó que durante septiembre se otorgaron USD 280 millones en créditos UVA, todavía 21% por debajo de septiembre de 2025. También indicó que el volumen creció en $61.000 millones respecto de agosto.

Con el nuevo fondeo, los bancos deberán transformar los recursos adjudicados en préstamos hipotecarios dentro del plazo previsto. El ejemplo oficial muestra que un crédito de USD 80.000, a 25 años y con una tasa de UVA más 7%, implica una cuota inicial de $865.098 y un ingreso familiar requerido de $3.460.391. En Banco Ciudad, las primeras 50 operaciones registraron una cuota promedio de $550.000 sobre préstamos de $84 millones, mientras que Bancor prevé destinar sus $17.000 millones a unos 140 créditos de alrededor de USD 80.000.