Créditos hipotecarios: el Gobierno lanza otra licitación por $200.000 millones y amplía el acceso

La política de créditos hipotecarios suma un nuevo capítulo. El Gobierno realizará el martes 6 de octubre la segunda licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, por otros $200.000 millones, con el objetivo de ampliar la oferta de préstamos UVA y sostener el financiamiento para la compra, construcción, ampliación y refacción de viviendas.

La nueva subasta incorpora un cambio relevante respecto de la primera: los créditos ya no estarán limitados exclusivamente a quienes compren su primera vivienda. También podrán acceder personas que sean propietarias de un inmueble, pero que no puedan disponer de su uso. La modificación amplía el universo de potenciales beneficiarios y contempla situaciones como las de quienes recibieron una propiedad por herencia o tienen un inmueble cuyo usufructo corresponde a otra persona.

La licitación se realizará entre las 11 y las 15. Los fondos se colocarán en depósitos a plazo fijo UVA en las entidades financieras adjudicatarias, que tendrán 90 días corridos desde la acreditación para convertir esos recursos en préstamos hipotecarios. Si no utilizan el dinero dentro de ese plazo, el FGS podrá solicitar la cancelación anticipada de los montos que no se destinaron al financiamiento.

El programa oficial contempla hasta $2 billones, distribuidos en diez licitaciones de $200.000 millones cada una. La primera, realizada el 7 de septiembre, reunió ofertas por más de $280.000 millones, con la participación de 18 entidades y 13 bancos adjudicatarios.

El efecto sobre el mercado ya se refleja en las tasas. Después de esa primera subasta, varias entidades redujeron el interés de sus líneas UVA. Según el economista Sebastián Cao, de la consultora Económetrica, el promedio de las tasas ofrecidas se ubica cerca del 8%, un nivel que no se observaba desde abril de 2025.

Tasas más bajas y diferencias entre bancos

La competencia por captar clientes, especialmente aquellos que acreditan sus salarios, se intensificó. El Banco Ciudad sorprendió con una tasa nominal anual (TNA) del 6,5%, aunque su propuesta tiene condiciones específicas: se limita a determinadas viviendas y operaciones dentro de la Ciudad de Buenos Aires.

El Banco Nación aparece con una TNA del 6,7% para su segmento elegible, seguido por ICBC, con el 6,9%. En tanto, el 7,5% se convirtió en una referencia extendida entre las entidades que participan del mercado hipotecario.

Las condiciones cambian de manera significativa para quienes no acreditan sus ingresos en el banco. En algunos casos, las tasas prácticamente se duplican y varias entidades dejaron de ofrecer líneas para ese segmento.

La reducción del interés modifica la capacidad de compra de los hogares: disminuye la cuota inicial para un mismo monto de crédito o permite aspirar a un préstamo mayor con ingresos equivalentes. Sin embargo, la tasa no es el único factor que determina el acceso. También inciden el porcentaje de financiación, el plazo, los requisitos de ingresos y los ahorros previos.

Cuánto cuesta la primera cuota de un crédito UVA

Para dimensionar el efecto de las tasas, el economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (UNLaM), Andrés Salinas, propone un ejemplo: una propiedad de USD 100.000, con una financiación del 75% y un plazo de 20 años.

En ese escenario, el comprador necesita USD 25.000 de ahorro para cubrir el anticipo. Con la tasa más baja del mercado, del 6,5%, la cuota inicial ronda los $860.000. Si el interés asciende al 7,5%, la cuota se aproxima a los $940.000.

La diferencia es de unos $80.000 mensuales al inicio del préstamo. En términos de ingresos, si el banco establece una relación cuota-ingreso del 25%, el hogar deberá demostrar ingresos conjuntos de aproximadamente $3,4 millones para afrontar la cuota de la tasa del 6,5%, frente a unos $3,76 millones para la del 7,5%.

Salinas explicó que la relación cuota-ingreso se evalúa al comienzo del préstamo y no constituye un límite permanente. Si los salarios pierden terreno frente a la inflación, la cuota puede representar una proporción cada vez mayor de los ingresos familiares.

Otro aspecto importante es el mecanismo de desembolso. Aunque el préstamo se expresa en UVA, el banco entrega pesos. El comprador debe adquirir los dólares necesarios para cerrar la operación el día de la escritura. Si el tipo de cambio sube entre la aprobación y la firma, el monto recibido puede representar un porcentaje menor del valor de la propiedad.

Por eso, contar con un ahorro adicional resulta relevante para evitar que una variación cambiaria complique la compraventa.

Qué revisar antes de tomar un préstamo a 20 o 25 años

Más allá de la tasa, Salinas recomendó analizar cómo evolucionan los ingresos frente a la inflación y qué capacidad de ahorro conserva el comprador después de pagar la cuota.

Si el salario se actualiza cada tres meses, el esfuerzo inicial puede aumentar durante ese período, pero luego se recupera parte de la relación original. En cambio, si los ajustes son anuales y quedan por debajo de la inflación, el peso de la cuota sobre los ingresos puede crecer de manera considerable.

El economista también destaca la importancia de generar ahorros en dólares para realizar cancelaciones anticipadas. Esa estrategia permite reducir el capital adeudado y acortar el plazo o disminuir el importe de las cuotas, según las condiciones del préstamo.

Entre los principales aspectos que conviene revisar antes de firmar se encuentran:

• Tasa de interés: comparar la TNA y el costo financiero total, además de las condiciones para acceder a cada oferta.

• Porcentaje de financiación: determinar qué parte del valor de la propiedad cubre el banco y cuánto dinero propio se necesita.

• Relación cuota-ingreso: evaluar si el hogar puede sostener el pago ante eventuales atrasos salariales.

• Gastos adicionales: contemplar seguros, tasación, gastos de otorgamiento y costos de escritura.

• Capacidad de ahorro: reservar dinero para imprevistos y posibles cancelaciones anticipadas.

A estos puntos se suman los costos de la compraventa. Entre escritura, impuestos, comisión inmobiliaria y otros gastos, Salinas estima que el comprador debe prever hasta un 10% adicional sobre el valor de la propiedad en un escenario exigente, aunque algunos conceptos pueden repartirse entre las partes.

En el ejemplo de una vivienda de USD 100.000, esto representa hasta USD 10.000 adicionales. Si se suma el anticipo de USD 25.000, el comprador debería contar con un ahorro de hasta USD 35.000, sin incluir un colchón extra para cubrir eventuales diferencias cambiarias.

El especialista señala que uno de los errores más frecuentes consiste en tomar el crédito sin estudiar en profundidad sus condiciones y los riesgos asociados. La baja de tasas mejora las posibilidades de acceso, pero no elimina la exposición a la inflación ni las dificultades que pueden surgir durante dos décadas de endeudamiento.

Entender el funcionamiento del instrumento, evaluar la situación personal y reconocer cuándo no es el momento adecuado para endeudarse también forman parte de una decisión financiera. Salinas concluyó que conocer en detalle el crédito UVA permite evitar sorpresas y aprovechar mejor sus posibilidades.