CABA registró uno de los mejores septiembres en 30 años: qué impulsó las escrituras y qué pasa con el crédito

La compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar movimiento en septiembre. Durante el mes se registraron 6.612 escrituras, un volumen que se ubicó entre los mejores septiembres de las últimas tres décadas, aunque quedó por debajo del nivel alcanzado en 2025.

El mercado mantuvo actividad, con compradores que priorizan departamentos usados, precios negociables y unidades de menor valor, mientras el crédito hipotecario todavía no logra recuperar el protagonismo que tuvo el año pasado.

Los mejores septiembres de los últimos 30 años en CABA son los siguientes:

• 1998: 7.526 escrituras.

• 2005: 7.072 escrituras.

• 2025: 6.998 escrituras.

• 2026: 6.612 escrituras.

Los datos del Colegio de Escribanos porteño reflejaron un crecimiento mensual del 9,2% frente a agosto, cuando se habían contabilizado 6.055 operaciones. En la comparación interanual, en cambio, hubo una caída del 5,5% respecto de las 6.998 escrituras de septiembre de 2025.

El monto total involucrado en las transacciones alcanzó los $1,2 billones, con una suba interanual del 4,8%. El valor promedio por operación llegó a $184.302.881, equivalente a USD 120.106 al tipo de cambio oficial promedio. La cifra representó un aumento del 11% en pesos y del 3% en dólares frente al mismo mes del año pasado.

El balance de los primeros nueve meses también mostró un nivel de actividad elevado, aunque con una leve retracción. Entre enero y septiembre se firmaron 48.195 escrituras, un 2,7% menos que las 49.546 del mismo período de 2025, un año de fuerte recuperación para el sector.

Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, destacó el desempeño mensual y el volumen acumulado. “Septiembre cerró con 6.612 escrituras, un número que consolida la tendencia positiva de 2026 y nos ubica en uno de los mejores septiembres de los últimos veinte años”, señaló. También sostuvo que el mercado porteño conserva una base de demanda genuina y sostenida.

Qué propiedades concentran las operaciones

El segmento de departamentos usados continúa entre los principales motores de las compraventas. La demanda se concentra en unidades de dos y tres ambientes, con precios que permitan cerrar operaciones sin depender necesariamente de un préstamo hipotecario.

Daniel Bryn, de Zipcode, ubicó buena parte de las operaciones en propiedades de entre USD 90.000 y USD 160.000. En ese rango, un departamento de dos ambientes ronda los USD 105.000, mientras que uno de tres ambientes puede acercarse a los USD 150.000, según sus estimaciones.

La búsqueda se orienta hacia inmuebles con valores competitivos, buena iluminación natural, balcón y expensas que no eleven demasiado el costo mensual de mantenimiento. También pesa el estado de la propiedad: las unidades listas para habitar resultan atractivas para quienes quieren evitar gastos adicionales de refacción.

En cuanto a las zonas, Palermo, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza, Caballito y Colegiales se mantienen entre los barrios que concentran interés. Sin embargo, la decisión de compra no depende únicamente de la ubicación. El precio final y la posibilidad de negociar siguen siendo determinantes en un mercado en el que los compradores comparan alternativas antes de avanzar.

Bryn observó, además, una menor distancia entre los valores publicados y los precios a los que finalmente se concretan las operaciones. Según el analista, la brecha se ubica cerca del 4%, frente al 7% u 8% que se registraba en otros momentos: “Antes el propietario publicaba alto y esperaba que lo bajaran. Hoy publica cerca del precio real, y por eso se vende”.

El comportamiento de los precios también refleja una recuperación moderada. El valor promedio del metro cuadrado en CABA llegó a USD 2.484 en septiembre, con el mayor incremento mensual del año. Los precios subieron en el 63% de los barrios relevados, aunque todavía permanecen por debajo de los máximos históricos registrados en 2018.

De acuerdo con Bryn, los valores actuales continúan más de un 30% por debajo de aquel pico en términos reales. Esa diferencia, junto con la posibilidad de negociar, contribuye a sostener el interés de compradores que buscan aprovechar oportunidades en el mercado usado.

El crédito hipotecario todavía no despega

La principal diferencia frente al año pasado aparece en el financiamiento. En septiembre se registraron 1.256 escrituras con hipoteca, un descenso interanual del 15,5%. En los primeros nueve meses de 2026 se acumularon 7.426 operaciones de este tipo, frente a las 10.827 del mismo período de 2025, una caída del 31,4%.

Tato consideró que las hipotecas firmadas durante septiembre mostraron una mejora frente a los meses de menor actividad, pero reconoció que el crédito todavía tiene margen para crecer. La presidenta del Colegio de Escribanos destacó el potencial de las nuevas líneas con fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES y participación de los bancos: “Si estas herramientas llegan con tasas accesibles y requisitos razonables, el impacto en las escrituras puede ser muy significativo en los próximos trimestres”.

Por ahora, menos de dos de cada diez compras en la Ciudad se concretan con financiamiento hipotecario, según Bryn. La mayoría de las operaciones depende de ahorros propios, de la venta de otra propiedad o de ayuda familiar. Las tasas y los requisitos bancarios dejaron fuera del mercado a una parte de los potenciales compradores durante 2026.

En las últimas semanas, sin embargo, algunas entidades redujeron sus tasas y crecieron las consultas por departamentos aptos para crédito. También aparecieron compradores con préstamos preaprobados, aunque el proceso desde el inicio del trámite hasta la firma de la escritura puede demorar entre dos y tres meses.

Como referencia, Bryn mencionó un préstamo de $100 millones del Banco Ciudad, a 25 años, con una cuota cercana a los $658.000 e ingresos familiares desde $2.632.000. La línea está dirigida a departamentos de hasta 80 m2, con un valor máximo de USD 2.800 por m2.

Las perspectivas para el cierre de 2026

El efecto de las nuevas líneas hipotecarias podría empezar a sentirse con mayor claridad hacia noviembre y diciembre, una vez que avancen las solicitudes y se concreten las escrituras. Bryn consideró que el impacto inmediato sería limitado por los plazos administrativos, aunque el financiamiento podría ganar peso durante 2027 si las tasas bajan y más familias cumplen las condiciones de acceso.

De todos modos, el mercado todavía depende en gran medida de los compradores que cuentan con capital propio. La evolución de las tasas, los ingresos exigidos por los bancos y la posibilidad de sostener cuotas accesibles serán factores centrales para determinar si el financiamiento logra ampliar el universo de operaciones.

Bryn resumió la relación entre el financiamiento disponible y la demanda actual: “El crédito nuevo alcanza justo para el departamento que más se vende”.