Casi 75.000 departamentos en venta en CABA: dónde se concentra la oferta y cuánto cuesta comprar

Comprar un departamento usado en la Ciudad de Buenos Aires implica hoy recorrer un mercado con muchas alternativas y diferencias importantes de precios. Hay cerca de 75.000 unidades publicadas y casi dos tercios corresponden a propiedades usadas. La mayor concentración aparece en Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito y Balvanera, aunque el valor de una vivienda cambia de manera considerable según la zona y la tipología.

El volumen de publicaciones también plantea un escenario favorable para quienes buscan comprar: las propiedades permanecen unos 240 días en el mercado, en promedio, y los vendedores deben competir por captar interesados. En ese contexto, comparar valores y negociar se volvió parte central de cualquier operación.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, relevó unas 74.700 unidades en venta en CABA. De ese total, alrededor del 65% corresponde a departamentos usados, lo que representa un stock cercano a las 48.000 propiedades.

Palermo encabeza el ranking de disponibilidad, con aproximadamente 8.700 departamentos usados publicados. Le siguen Recoleta, con 6.200; Belgrano, con 3.900; Caballito, con 3.600; y Balvanera, con unas 3.000 unidades. Almagro también figura entre las zonas con mayor oferta, con cerca de 2.200 avisos.

Estos cinco barrios concentran alrededor de la mitad de las publicaciones de usados. El peso de cada uno responde, en buena medida, a la dimensión de su parque inmobiliario y a la cantidad de viviendas disponibles. En Recoleta y Balvanera, más del 80% de los departamentos publicados son usados, mientras que en Núñez y Villa Urquiza la mayor presencia de edificios nuevos reduce esa proporción a menos de la mitad.

Cuánto cuesta un departamento usado según el barrio

Las diferencias de precios son uno de los datos más relevantes para quienes comparan alternativas. Según los valores publicados relevados por Bryn, Palermo presenta el metro cuadrado más elevado entre las zonas analizadas, con USD 3.047. Belgrano registra USD 2.834 y Recoleta, USD 2.619. En el otro extremo, Balvanera tiene un promedio de USD 1.652 por m2.

A partir de esos valores y de superficies de referencia de 50, 70 y 95 m2 para departamentos de dos, tres y cuatro ambientes, respectivamente, las estimaciones quedan de la siguiente manera:

Palermo
• 2 ambientes: USD 152.000.
• 3 ambientes: USD 213.000.
• 4 ambientes: USD 289.000.

Belgrano
• 2 ambientes: USD 142.000.
• 3 ambientes: USD 198.000.
• 4 ambientes: USD 269.000.

Recoleta
• 2 ambientes: USD 131.000.
• 3 ambientes: USD 183.000.
• 4 ambientes: USD 249.000.

Caballito
• 2 ambientes: USD 109.000.
• 3 ambientes: USD 152.000.
• 4 ambientes: USD 207.000.

Almagro
• 2 ambientes: USD 101.000.
• 3 ambientes: USD 142.000.
• 4 ambientes: USD 193.000.

Balvanera
• 2 ambientes: USD 83.000.
• 3 ambientes: USD 116.000.
• 4 ambientes: USD 157.000.

Son referencias calculadas a partir del precio por m2 y de superficies promedio, no valores fijos para todas las unidades. El estado de conservación, la ubicación dentro de cada barrio, la luminosidad, el balcón, la cochera y los servicios del edificio pueden modificar el precio final. La brecha entre Palermo y Balvanera permite dimensionar esa diferencia: un tres ambientes en el primero puede costar casi el doble que uno de superficie similar en el segundo.

Qué precios aparecen en las propiedades que ya tienen interesados

Otro indicador surge de las publicaciones de departamentos que avanzaron hacia una reserva o una negociación. Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, relevó las medianas de los precios de lista de esas unidades. No se trata de valores de cierre, sino de los importes que pedían los propietarios cuando las operaciones ya mostraban interés concreto.

En ese segmento, las referencias por tipología fueron:

Palermo
• 2 ambientes: USD 125.000.
• 3 ambientes: USD 169.000.
• 4 ambientes: USD 244.000.

Caballito
• 2 ambientes: USD 85.000.
• 3 ambientes: USD 120.000.
• 4 ambientes: USD 206.500.

Almagro
• 2 ambientes: USD 68.500.
• 3 ambientes: USD 118.500.
• 4 ambientes: USD 159.900.

Balvanera
• 2 ambientes: USD 65.000.
• 3 ambientes: USD 85.000.
• 4 ambientes: USD 119.000.

Recoleta
• 2 ambientes: USD 105.500.
• 3 ambientes: USD 147.000.
• 4 ambientes: USD 207.000.

Belgrano
• 2 ambientes: USD 106.500.
• 3 ambientes: USD 170.000.
• 4 ambientes: USD 300.000.

Flores
• 2 ambientes: USD 69.450.
• 3 ambientes: USD 104.950.
• 4 ambientes: USD 150.000.

Villa Crespo
• 2 ambientes: USD 79.250.
• 3 ambientes: USD 119.950.
• 4 ambientes: USD 152.000.

Villa Urquiza
• 2 ambientes: USD 119.000.
• 3 ambientes: USD 161.500.
• 4 ambientes: USD 320.000*.

Núñez
• 2 ambientes: USD 100.000.
• 3 ambientes: USD 155.000.
• 4 ambientes: USD 240.000.

En Villa Urquiza, el dato de cuatro ambientes surge de solo siete casos y tiene carácter orientativo.

La comparación muestra que las propiedades que ya avanzaron hacia una reserva o negociación pueden exhibir precios de publicación inferiores a los promedios generales calculados por metro cuadrado. Magnin destacó las diferencias entre zonas: "En Balvanera, por ejemplo, la mediana de publicación de un tres ambientes reservado o en negociación fue de USD 85.000, mientras que en Palermo llegó a USD 169.000".

Mucha oferta, ventas más lentas y margen para negociar

La cantidad de avisos no alcanza por sí sola para medir el movimiento de cada barrio. Bryn observó que una publicación permanece alrededor de 240 días en el mercado y que, al ritmo actual de escrituras, el stock disponible demandaría más de 16 meses para ser absorbido.

Magnin también advirtió sobre las diferencias entre oferta y actividad. "Caballito tiene alrededor de un tercio menos de departamentos publicados que Palermo, pero registra un nivel de reservas y ventas similar. Esto significa que una proporción mayor de las unidades ofrecidas encuentra interesados. En cambio, Balvanera y San Nicolás combinan una disponibilidad elevada con valores más bajos".

Los precios tampoco muestran una recuperación generalizada. El metro cuadrado de los departamentos usados en CABA se ubicó cerca de USD 2.222, prácticamente sin cambios frente a un año atrás y todavía un 17% por debajo del máximo de USD 2.664 de 2018.

La distancia frente a las propiedades nuevas es otro factor que puede inclinar la decisión. El metro cuadrado a estrenar ronda los USD 2.970, un 34% por encima del usado, mientras que en los departamentos en pozo llega a USD 3.141, una diferencia del 41%.

El crédito hipotecario puede sumar compradores, aunque todavía tiene una participación limitada: las operaciones con hipoteca rondan las 1.200 escrituras mensuales y representan cerca del 17% del total. La evolución de las tasas UVA será clave para ampliar ese universo.

Para quienes cuentan con fondos disponibles o un préstamo aprobado, el escenario ofrece alternativas y margen para analizar cada operación. Magnin resumió esa situación al señalar: "Con valores que llevan más de un año prácticamente estables, una oferta amplia y diferencias importantes entre el usado y el nuevo, el comprador con fondos disponibles o crédito aprobado cuenta con margen para comparar y negociar".