Propiedades nuevas vs. usadas: por qué en Rosario la brecha de precios llega al 27% y supera a CABA

El mercado inmobiliario argentino muestra una diferencia cada vez más marcada entre el valor de una propiedad a estrenar y el de una usada. El precio por m2 cambia según la antigüedad, pero también intervienen los amenities, la calidad constructiva, el costo de reposición, la ubicación, la oferta disponible y el perfil del comprador.

Los datos de Roomix permiten dimensionar el fenómeno. A nivel nacional, una unidad a estrenar cotiza un 15,5% más por m2 que una usada. Pero el promedio esconde diferencias importantes: en Rosario la brecha llega al 27,2%, mientras que en Ciudad de Buenos Aires alcanza el 24%.

En Rosario, el valor promedio de una propiedad a estrenar ronda los USD 1.950 por m2, frente a USD 1.533 de una usada. En CABA, la comparación es de USD 2.843 contra USD 2.293 por m2.

La diferencia también se achica en otros mercados: en GBA, la prima de lo nuevo ronda el 11,8%, mientras que en Tigre baja hasta aproximadamente el 5%. El mapa muestra que la brecha no depende únicamente de la antigüedad del inmueble.

Qué está pagando el comprador cuando elige una propiedad nueva

Para Ignacio Gorriti, fundador de Roomix, la primera explicación es que una propiedad nueva y una usada dejaron de representar necesariamente el mismo producto.

Los edificios a estrenar suelen incorporar prestaciones que gran parte del stock antiguo no posee: pileta, gimnasio, SUM, seguridad y otros espacios comunes. Roomix midió cuánto inciden esos atributos en el precio.

• Amenities completos: más de 50% sobre el m2 de un edificio sin esas prestaciones.
• Gimnasio: +46%.
• Pileta: +32%.
• Seguridad 24 horas: +25%.

La diferencia, por lo tanto, no pasa solo por entrar a una vivienda sin uso. El comprador adquiere un conjunto de prestaciones que modifica el producto completo.

“Cuando comprás a estrenar estás comprando el edificio, no solo el departamento”, sostuvo Gorriti. También existe una diferencia vinculada con la calidad constructiva, el diseño y la tecnología. Un análisis de Roomix sobre las fotografías de los avisos encontró que las unidades a estrenar aparecen con mayor frecuencia asociadas a interiores modernos.

El costo de reposición agrega otro elemento. Construir hoy en la Argentina puede demandar entre USD 1.400 y USD 1.500 por m2 solo de obra, sin sumar terreno, impuestos y otros costos. Para el desarrollador, ese valor funciona como un piso técnico que dificulta ofrecer un inmueble nuevo muy por debajo de los valores del mercado.

Por qué Rosario supera a CABA

La pregunta central es por qué Rosario presenta una brecha mayor que CABA si los dos mercados tienen una demanda importante por unidades nuevas.

Para Alejandro Bassini, de Bassini Negocios Inmobiliarios, el costo de construcción establece un piso para el producto nuevo, pero la diferencia final depende de la capacidad de pago y de las características de la demanda.

“Quien puede y elige comprar en obra o a estrenar busca asegurar su lugar en un proyecto específico —tipología, piso u orientación— más que un retorno inmediato en dólares”, explicó.

La confianza en el desarrollador también ocupa un lugar importante. En un segmento de nicho, la trayectoria, la solvencia y la capacidad de cumplir con el proyecto pueden justificar valores superiores.

El usado funciona con una lógica diferente. Allí el precio queda más expuesto a la negociación y a la relación entre oferta y demanda. Por eso, incluso dentro de una misma ciudad, pueden aparecer diferencias importantes según la antigüedad, la ubicación, el estado y las posibilidades de reforma.

Bassini toma como referencia para Rosario unidades usadas del área micro y macrocéntrica, con una antigüedad promedio de 20 años, balcón, sin cochera y sin amenities. En ese universo, los valores reales de cierre ofrecen una referencia concreta:

• Monoambientes de 35 m2: USD 35.000 a USD 42.000.
• Un dormitorio de 42 m2: USD 48.000 a USD 58.000.
• Dos dormitorios de 50 a 55 m2: USD 62.000 a USD 78.000.

Esos precios muestran por qué el usado puede resultar atractivo para compradores que priorizan superficie, ubicación o posibilidad de reforma.

Más metros y ubicación: las ventajas del usado

Gorriti señala que en algunos sectores de CABA el usado antiguo puede cotizar cerca de 28% por debajo del producto nuevo. La diferencia modifica de manera directa la superficie que puede comprar una persona con un mismo presupuesto.

La ubicación es otro factor. Muchos edificios antiguos se encuentran sobre avenidas, frente a parques o en esquinas donde ya no quedan terrenos para desarrollar. Esa ventaja resulta difícil de replicar con obra nueva.

La antigüedad tampoco significa que el valor caiga de manera permanente. El análisis de Roomix muestra que el precio alcanza un piso entre los 21 y 40 años y luego puede estabilizarse. Una propiedad bien ubicada, con una distribución aprovechable y margen para una reforma, puede convertirse así en una alternativa frente al costo de una unidad nueva.

En Rosario, Bassini plantea una mirada similar, aunque pone el foco en el objetivo de cada comprador. Para quien busca vivienda propia, el usado puede ofrecer más metros y disponibilidad inmediata. Para el inversor de renta, puede presentar una relación precio-alquiler más conveniente. Para quien busca preservar patrimonio, una propiedad con buena ubicación y potencial de reforma puede generar una oportunidad.

La elección, entonces, no pasa solo por comparar USD 1.950 contra USD 1.533 por m2 en Rosario o USD 2.843 contra USD 2.293 en CABA. También implica determinar qué atributos incorpora cada inmueble y cuánto está dispuesto a pagar el comprador por ellos.

¿La brecha puede seguir creciendo?

El futuro de la diferencia entre nuevo y usado dependerá de dos fuerzas. Por un lado, el costo de construcción puede mantener elevado el precio mínimo de los desarrollos. Por otro, el poder de compra establece un límite a la capacidad del mercado para convalidar aumentos.

Gorriti considera que si construir se encarece más rápido que los precios del usado, los nuevos proyectos pueden perder atractivo. Menos lanzamientos implicarían menor oferta futura de unidades a estrenar y, si la demanda se mantiene firme, esa escasez podría sostener o ampliar la prima.

Sin embargo, el usado también funciona como límite. Si un comprador encuentra un descuento cercano al 30%, puede optar por ese segmento, especialmente si cuenta con financiamiento. La demanda puede migrar y reducir la diferencia.

Los propios datos de Roomix muestran esa relación. Donde abunda la obra nueva, la brecha se achica. Donde el producto a estrenar escasea y existe demanda, aumenta.

Bassini también considera que en Rosario la diferencia puede ampliarse. El producto nuevo tiene un piso determinado por el costo real de construcción, mientras el usado queda más expuesto a la negociación.

En definitiva, la prima de lo nuevo combina costo de reposición, amenities, calidad, tecnología, confianza en el desarrollador, escasez y demanda. Por eso alcanza el 27,2% en Rosario y el 24% en CABA, frente al 15,5% del promedio nacional.

Para Bassini, el usado conserva una ventaja cuando permite adaptar la compra al objetivo del cliente: metros, ubicación, renta o potencial de reforma. La propiedad nueva, en cambio, concentra valor en las prestaciones, el producto terminado y el respaldo de una desarrolladora sólida. La clave, concluyó Bassini, es determinar primero qué busca cada comprador y, a partir de ese objetivo, elegir qué tipo de propiedad responde mejor a sus necesidades.