Expensas: ya cuestan $341.477 por mes en la Argentina y uno de cada ocho edificios acumula deudas

Las expensas se convirtieron en otro de los gastos que complican el presupuesto de quienes viven en edificios. En octubre, el promedio nacional llegó a $341.477 por unidad funcional, el valor más alto de la serie. La suba mensual fue del 3,12% y el incremento interanual alcanzó el 38,13%, casi cinco puntos por encima de la inflación.

Pero detrás del monto que reciben propietarios e inquilinos aparece otro problema: cada vez más consorcios tienen dificultades para cobrar. Según un relevamiento de Octopus Proptech, el 12,2% de los edificios relevados acumulaba en septiembre una deuda por expensas superior al valor de una liquidación mensual. La proporción equivale a uno de cada ocho consorcios en Argentina y marca un deterioro respecto de octubre de 2025, cuando el indicador era del 10%.

El informe se elaboró sobre una muestra de más de 6.000 consorcios y 180.000 hogares de todo el país. También registró que la cobrabilidad llegó al 94,88% en octubre, una leve mejora frente al 94,56% de septiembre. Sin embargo, el dato general no refleja por completo las dificultades de los edificios con mayores atrasos.

Un gasto que supera los $340.000

El promedio de octubre quedó por encima de los $331.145 registrados en septiembre. En los primeros diez meses del año, las expensas acumularon un incremento del 28,84%, mientras que la comparación con octubre de 2025 arrojó una suba del 38,13%.

El recorrido mensual mostró una desaceleración respecto de los picos de mitad de año. En julio, las expensas habían aumentado 5,52% y en agosto, 4,84%. En septiembre el ajuste fue del 2,78%, antes de volver a acelerarse levemente en octubre.

La composición del gasto permite entender por qué las liquidaciones siguen bajo presión. Los sueldos y las cargas sociales representan el 24,2% del total, con un promedio de $82.637 por unidad funcional. Los servicios públicos explican otro 18%, equivalente a $61.466, mientras que el mantenimiento de las partes comunes demanda $58.051, el 17% del presupuesto.

Los abonos de servicios, que incluyen prestaciones técnicas como ascensores, bombas de agua y calderas, suman $54.295 por unidad funcional y representan el 15,9%.

En conjunto, estos cuatro rubros concentran el 75,1% de las expensas. La incidencia de los servicios públicos y el mantenimiento creció durante octubre, mientras que la participación de los salarios retrocedió respecto del mes anterior.

Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, explicó que el comportamiento del último mes se mantuvo dentro de los valores previos al salto estacional de mitad de año. "Octubre muestra un ajuste algo mayor al de septiembre, pero dentro del rango que veníamos viendo antes del salto estacional de mitad de año. Lo más relevante está en la composición: los servicios públicos ya representan el 18% de las expensas y el mantenimiento de partes comunes sube al 17%, mientras que los sueldos bajan al 24%", sostuvo.

La deuda se extiende a más edificios

El otro indicador que preocupa a las administraciones es la morosidad. El relevamiento de Octopus detectó que la proporción de consorcios con deudas superiores a una expensa mensual pasó del 10% en octubre de 2025 al 12,2% en septiembre de 2026.

También creció el grupo de edificios con atrasos más profundos. Los consorcios cuya deuda supera el equivalente a tres expensas mensuales pasaron del 1,6% al 2,2% en un año.

La deuda acumulada en pesos aumentó 45,3% entre octubre de 2025 y octubre de 2026, por encima del 37,1% de incremento de las expensas emitidas. Esto refleja que los compromisos impagos ganaron peso dentro de las cuentas de los edificios.

Sin embargo, hay una diferencia entre la cantidad de consorcios afectados y la evolución de la deuda promedio. En septiembre se registraron $37,57 de deuda acumulada por cada $100 de expensas emitidas, por debajo del máximo de $41 alcanzado en febrero. La relación mejoró porque, entre febrero y septiembre, las expensas emitidas crecieron 28%, mientras que la deuda acumulada avanzó 17,3%.

Para Baccigalupo, una de las claves consiste en evitar que los atrasos se acumulen durante varios meses. "Lo que más recomendamos es actuar temprano. En un año, los consorcios cuya deuda supera tres expensas mensuales pasaron de 1,6% a 2,2%, y cuanto más se acumula una deuda, más difícil es recuperarla", explicó.

Cómo buscan recuperar las expensas impagas

Las administraciones cuentan con distintas herramientas para mejorar la cobrabilidad. Una de las primeras medidas consiste en facilitar los pagos y reducir las dificultades operativas para los propietarios. Las transferencias, los códigos QR y las tarjetas permiten ofrecer alternativas, mientras que las plataformas digitales concentran liquidaciones, estados de cuenta y comprobantes.

Octopus también recomienda utilizar avisos programados antes de los vencimientos. "En Octopus, por ejemplo, la administración puede programar avisos específicos por WhatsApp, como recordatorios antes de cada vencimiento, en el canal que los vecinos usan todos los días. Así sostiene la cobranza sin depender de llamados ni de carteles en el hall", detalló Baccigalupo.

Cuando el atraso ya existe, el procedimiento puede avanzar de manera gradual. Primero, la administración establece contacto directo con el propietario para conocer su situación. Luego puede proponer un plan de pagos y, si no obtiene respuesta, recurrir a una intimación formal mediante carta documento.

Los acuerdos deben contemplar que el propietario pague la expensa corriente y sume una cuota para cancelar la deuda anterior. También pueden incluir una reducción de intereses punitorios, aunque no del capital adeudado. Las condiciones deben ser claras y contar con aprobación del consejo o de la asamblea, para evitar diferencias entre quienes cumplen en término y quienes acumulan atrasos.

Si no existe respuesta y la deuda continúa, el administrador puede avanzar con el reclamo judicial. El certificado de deuda constituye un título ejecutivo, de acuerdo con el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, y permite iniciar el proceso de cobro cuando se cumplen los requisitos legales.

El desafío para los consorcios pasa por sostener los servicios y el mantenimiento sin trasladar permanentemente el costo de los incumplimientos al resto de los propietarios. Mientras las liquidaciones ya superan los $340.000 promedio, la expansión de la morosidad agrega otra dificultad a la economía cotidiana de los edificios.

"Con más de 6.000 consorcios relevados, vemos que mirar solo cuánto sube la expensa no alcanza. Entender qué rubros están explicando cada aumento es lo que les permite a administradores y propietarios tomar mejores decisiones", concluyó Baccigalupo.