El costo oculto de construir en Tigre: cuánto cuesta desarrollar y qué cambió con la nueva ordenanza urbanística

La construcción de un edificio o un complejo de viviendas en Tigre exige mucho más que comprar un terreno, contratar una empresa constructora y adquirir materiales. Antes de iniciar una obra, los desarrolladores deben afrontar derechos municipales, permisos, aprobación de planos y contribuciones destinadas a infraestructura. Esos conceptos forman parte de una estructura de costos que puede modificar la rentabilidad de un emprendimiento y condicionar la decisión de invertir.

En el distrito, uno de los cargos centrales es el derecho de construcción, que tiene una alícuota del 1,5%. A ese importe se suma, para determinados proyectos, un fondo municipal de hábitat, equipamiento urbano e infraestructura vial del 5% sobre el valor de la obra. La incidencia final depende de la superficie, el destino de la construcción y la cantidad de unidades funcionales.

A esos costos se agregó otro factor que durante meses generó incertidumbre: la regulación urbanística. La suspensión de nuevas habilitaciones para edificios en altura dejó más de 90 proyectos frenados. La cautelar fue dictada el 13 de noviembre de 2025 por el Juzgado en lo Contencioso Administrativo N.º 2 de San Isidro, a cargo del juez Marcelo Mauro Gradín, a partir de una presentación de la ONG Compromiso con Tigre. La resolución suspendió nuevas aprobaciones para desarrollos multifamiliares o comerciales de más de dos pisos o nueve metros de altura. En paralelo, el Ejecutivo dictó el decreto 935/25, que fijó un tope de ocho pisos para los proyectos en estudio y envió al Concejo Deliberante una propuesta para actualizar las alturas y los perfiles urbanos.

La situación dejó más de 90 desarrollos en pausa y abrió un debate sobre planificación, empleo y seguridad jurídica de las inversiones.

Según advirtió Martín Palma, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos de Tigre. La aprobación de una nueva ordenanza en abril modificó ese escenario y estableció límites de altura por zonas, además de condiciones para que determinados expedientes anteriores puedan continuar bajo los parámetros que tenían aprobados.

Luego, las obras se retomaron con normalidad, una vez aprobados los cambios. La nueva ordenanza actualizó el Código de Zonificación de Tigre, vigente desde 1996, y estableció límites de altura según las características de cada zona del distrito.

Cuánto cobra Tigre por construir

La documentación fiscal municipal para 2026 establece una alícuota del 1,5% para los derechos de construcción de viviendas y también para proyectos comerciales e industriales. Para calcular ese derecho, el municipio utiliza valores de referencia por m2 según la categoría de la obra.

En el caso de las viviendas, la tabla fija valores de $856.205 por m2 cubierto para la categoría A, $723.317 para la categoría B y $584.516 para la categoría C. Esos importes funcionan como base de cálculo y no representan el monto final que debe pagar el desarrollador.

El esquema incorpora además el Fondo Municipal de Hábitat, Equipamiento Urbano e Infraestructura Vial. La contribución equivale al 5% del valor de la obra para viviendas multifamiliares de más de seis unidades funcionales y construcciones comerciales, industriales o de servicios que superen los 800 m2.

También existen cargos por generación de residuos áridos. Para obras nuevas o demoliciones de más de 1.000 m2, el valor establecido es de $4.100 por m2. En construcciones clandestinas de más de 500 m2, el importe asciende a $8.000 por m2.

De esta manera, un edificio multifamiliar de más de seis unidades puede quedar alcanzado por distintos conceptos: derechos de construcción, fondo de infraestructura, gestión de residuos y trámites administrativos. La liquidación depende de las características de cada emprendimiento y de las bases que establece la normativa municipal.

Para las empresas, estos desembolsos deben incorporarse desde el inicio del análisis económico. No se trata solamente de calcular el precio del terreno y el costo de construir cada m2, sino también de prever cuánto dinero deberá destinarse a los trámites y obligaciones municipales antes de que comience la comercialización de las unidades.

La incidencia puede ser significativa en un mercado donde los costos de construcción representan una parte importante de la inversión y los compradores mantienen sensibilidad frente al precio final. Un cargo calculado sobre el valor de la obra puede reducir el margen del desarrollador o modificar la ecuación económica del proyecto.

Incertidumbre y ahora la normalidad

El costo de los trámites municipales no fue el único problema que enfrentó el sector en Tigre. Durante varios meses, la incertidumbre sobre las autorizaciones y los límites de altura también condicionó las inversiones. La suspensión de nuevas habilitaciones para determinados desarrollos dejó a numerosas empresas a la espera de una definición sobre el futuro de sus proyectos.

Palma había advertido que más de 90 emprendimientos quedaron frenados pese a contar con la viabilidad aprobada y los derechos municipales pagos. Según explicó, a esos proyectos solo les faltaba el permiso de obra.

El dirigente también sostuvo que la paralización tuvo consecuencias sobre el empleo y la actividad económica vinculada con la construcción. La suspensión afectó a proveedores, comercios y trabajadores que dependen de los emprendimientos inmobiliarios. Sin embargo, tras la aprobación de los cambios en la normativa, las obras retomaron su ritmo habitual. "Estamos de acuerdo con que se limiten las alturas, pero pedimos que no se paren las obras", reclamó Palma.

La discusión se extendió durante meses. En julio de 2025, el municipio había dispuesto una suspensión temporal de nuevas viabilidades urbanísticas y permisos para proyectos de más de ocho pisos o 27 metros de altura. En noviembre de ese año, el Concejo Deliberante aprobó una limitación temporal de alturas mientras avanzaba la actualización del código urbano. Luego, una medida judicial impidió habilitar nuevos proyectos hasta que se aprobara una regulación actualizada.

Qué cambió con la nueva ordenanza urbanística

El 28 de abril de 2026, el Concejo Deliberante aprobó una nueva ordenanza que estableció límites de altura y redefinió los perfiles urbanos en distintas zonas de Tigre. La norma actualizó criterios del código de zonificación vigente desde 1996 y buscó establecer reglas para sectores donde hasta entonces no existían precisiones suficientes.

Los límites varían según la ubicación. En Tigre Centro y en sectores de Don Torcuato sobre la ruta 202 se estableció un máximo de planta baja más cinco pisos. En áreas como El Casco de General Pacheco y La Bota, en Benavídez, el tope quedó en planta baja más dos niveles. En otros corredores se admiten alturas mayores, con una reducción progresiva hacia los sectores residenciales de menor densidad.

Uno de los puntos relevantes para las empresas es el tratamiento de los expedientes iniciados antes de noviembre de 2025. La ordenanza contempla un régimen transitorio para determinadas actuaciones que ya contaban con certificados de prefactibilidad, factibilidad, viabilidad urbanística o permisos de obra. Esos proyectos pueden continuar bajo las condiciones previamente otorgadas, siempre que mantengan los parámetros esenciales aprobados.

Para los nuevos desarrollos, en cambio, rigen los límites de altura y las condiciones de implantación establecidos por la normativa. También se incorporan exigencias vinculadas con estudios de impacto vial, hidráulico y ambiental, capacidad de las redes de servicios y espacios de estacionamiento.

La aprobación de la ordenanza despejó una parte de la incertidumbre regulatoria y abrió la posibilidad de que algunos proyectos pendientes retomen sus trámites. Sin embargo, no implica que todos los emprendimientos paralizados puedan comenzar de inmediato: cada expediente debe cumplir las condiciones administrativas y urbanísticas que correspondan, y la situación de las autorizaciones debe revisarse en cada caso.

La rentabilidad, entre los costos y las nuevas reglas

Para los desarrolladores, la ecuación de inversión combina varios factores. El precio del terreno, el costo de construcción, los derechos municipales y las contribuciones por infraestructura deben evaluarse junto con la cantidad de metros que se pueden construir y el precio al que luego podrán venderse las unidades.

Por eso, los cambios en la regulación urbanística también tienen consecuencias económicas. Una menor altura permitida puede modificar la cantidad de unidades de un proyecto y, por lo tanto, su factibilidad financiera. A su vez, las exigencias de infraestructura y los estudios técnicos pueden sumar desembolsos y extender los plazos de aprobación.

Los nuevos límites de altura: qué se puede construir en cada zona

La nueva ordenanza establece topes diferentes según la ubicación y el perfil urbano de cada sector:

• Tigre Centro (avenida Intendente Ubieto): planta baja más 10 pisos, hasta 33 metros.

• Ruta 27: planta baja más 6 pisos, hasta 21 metros.

• General Pacheco (avenida Boulogne Sur Mer): planta baja más 5 pisos, hasta 18 metros.

• Don Torcuato (corredor de ruta 202): planta baja más 5 pisos.

• Villanueva (avenida Italia): planta baja más 2 pisos, hasta 9 metros.

• La Bota, Benavídez: planta baja más 2 pisos, hasta 9 metros. Antes se permitía planta baja más 3 pisos, con un máximo de 12 metros.

La regulación busca concentrar una mayor densidad en determinados corredores y preservar la escala de los sectores residenciales. Para los desarrolladores, estas diferencias determinan cuántos metros pueden construir, cuántas unidades pueden proyectar y, en consecuencia, cómo cambia la rentabilidad de cada terreno.