Tokenización inmobiliaria: tener un pedazo de un edificio

Hasta hace poco, invertir en un edificio requería un capital considerable, tolerancia al largo plazo y muchos trámites. La tokenización inmobiliaria propone algo distinto: dividir digitalmente la propiedad de un inmueble en fracciones pequeñas —los tokens— y permitir que múltiples personas sean titulares de una parte proporcional del activo. En términos prácticos, es parecido a comprar una acción de una empresa, pero el activo subyacente es un departamento, una oficina o un edificio de renta.

Tokenización y REIT: parecidos en el objetivo, distintos en todo lo demás

Conviene despejar una confusión frecuente, porque se mezclan todo el tiempo. Un Real Estate Investment Trust (REIT) —o, en su versión local, un fondo común de inversión cerrado inmobiliario— es un instrumento puramente financiero: el inversor compra cuotapartes o acciones de un fondo que administra una cartera de inmuebles. Esas cuotapartes son valores negociables, los regula la Comisión Nacional de Valores y cotizan en la Bolsa. No hay blockchain por ningún lado, y la "fracción" que se compra es una participación en el fondo, no en un edificio puntual.

La tokenización, en cambio, es ante todo una tecnología: usa registros distribuidos (blockchain) para representar fracciones de un activo —idealmente, de un inmueble específico— en tokens digitales que se transfieren entre billeteras. Lo que cambia no es solo cómo se compra, sino qué se compra: la promesa es una exposición más directa a un bien concreto, con trazabilidad propia y, en teoría, un mercado secundario disponible las 24 horas.

Lo único que comparten es el objetivo —bajar la barrera de entrada y fraccionar el acceso al ladrillo—. Pero la naturaleza jurídica, el organismo que las regula, la forma de tributar, los costos y los riesgos son distintos. Mezclarlas lleva a comparar peras con manzanas: el REIT ya es una categoría madura y regulada en buena parte del mundo; la tokenización inmobiliaria todavía está definiendo sus reglas, sobre todo en la Argentina.

Los problemas que busca resolver son concretos. Primero, la barrera de entrada: acceder al mercado inmobiliario en ciudades como Buenos Aires exige un desembolso significativo que queda fuera del alcance de la mayoría. Segundo, la iliquidez: vender un inmueble lleva tiempo, implica escribanía, impuestos y negociación. Un token, en un mercado secundario activo, podría venderse mucho más rápido.

Riesgos y estado del arte en Argentina

Dicho eso, conviene ser cuidadoso con las expectativas. La tokenización inmobiliaria en Argentina está en una etapa muy incipiente. Los marcos legales son difusos: no queda del todo claro cómo se articula la titularidad digital con el régimen de propiedad del Código Civil y Comercial, ni qué ocurre en caso de conflictos, embargos o sucesiones. La Comisión Nacional de Valores ha avanzado en algunas definiciones sobre activos digitales, pero la regulación específica para inmuebles tokenizados aún está en construcción.

Otro riesgo relevante es el de contraparte: la solidez del proyecto depende de quién lo emite, cómo administra el inmueble y qué garantías ofrece al tenedor del token. Sin un mercado secundario profundo, la liquidez que promete el modelo puede ser más teórica que real. Y la valoración del activo subyacente sigue siendo tan compleja como siempre: un token no elimina los vaivenes del mercado inmobiliario.

Para el inversor curioso, el primer paso es entender exactamente qué representa el token: ¿propiedad directa sobre el inmueble, participación en un fideicomiso, un derecho económico sin titularidad registral? La respuesta cambia radicalmente el perfil de riesgo. La tokenización puede ser una herramienta interesante de diversificación a medida que el ecosistema madure, pero hoy exige diligencia extra y una tolerancia a la incertidumbre regulatoria que no todos los perfiles están en condiciones de asumir.