Alquilás un departamento: qué impuestos pagás en 2026 y cuánto te queda en la mano, con tres casos reales

Si sos propietario, desde este año la plata que cobrás por alquilar un departamento como vivienda no paga Impuesto a las Ganancias. Es una noticia que pasó desapercibida, pero es el cambio impositivo más importante para el propietario chico en mucho tiempo. Además, tampoco se paga Impuesto a las Ganancias por la compraventa de inmuebles en cabeza de personas físicas: se trata de un verdadero cambio de paradigma en materia impositiva para propietarios.

Esta guía explica, en criollo, qué pagás y qué no en 2026 si sos una persona (no una empresa) que alquila un departamento para vivienda. Y lo baja a tres casos con números reales.

El cuadro de un vistazo

Impuesto	¿Lo pagás en 2026?	Condición
Ganancias	No	El inquilino usa el departamento como su vivienda única y permanente. Sin límite de unidades ni de monto.
IVA	No	El alquiler de vivienda está exento. Locales y oficinas sí pagan.
Ingresos Brutos (CABA)	No	Hasta 3 viviendas y hasta $ 1.101.000 por mes cada una. Un tres ambientes promedio ya supera el tope.
Aportes de autónomo	No	Alquilar no obliga a aportar.
Monotributo	Optativo	No es obligatorio. Quien lo elige solo para alquilar hasta 2 inmuebles con contrato registrado paga cuota cero.
Bienes Personales	No, si registrás	Con el contrato registrado en ARCA, el departamento alquilado queda exento (si su valor computable no supera $ 1.346,5 millones).

Ganancias: qué cambió y cuál es la letra chica

La exención la creó la Ley 27.802 (la de Modernización Laboral, artículo 192) y la reglamentó el Decreto 406/2026, publicado el 1° de junio. Aunque las dos normas son de este año, rigen para todo lo cobrado desde el 1° de enero de 2026. No importa cuándo firmaste el contrato: un alquiler de 2024 también queda exento por los meses de 2026.

La letra chica está en qué se considera "casa habitación". El decreto lo definió como "vivienda única, familiar y de ocupación permanente" del inquilino. La condición se mira en quien vive ahí, no en el dueño. Si tu inquilino tiene otra propiedad, usa el departamento como oficina o el contrato lo firma una empresa, ese alquiler paga Ganancias como siempre: se suma a tus otros ingresos y tributa por la escala del 5% al 35%.

A favor del propietario quedaron tres cosas claras:

• No hay tope de unidades ni de monto. Podés tener uno o diez departamentos alquilados como vivienda: todos quedan exentos, siempre que cada inquilino cumpla la condición.
• Incluye lo accesorio. Muebles, cochera o servicios que van en el mismo contrato también están exentos.
• No exige contrato registrado. Aunque, como vas a ver, registrar conviene igual.

Quedan afuera el alquiler comercial, el profesional y, según la lectura mayoritaria de los tributaristas, el temporario o turístico. Varios especialistas, entre ellos Marcelo D. Rodríguez y el estudio BDO, cuestionan que el decreto haya agregado condiciones que la ley no tenía. Para vos, la consecuencia práctica es una: dejá por escrito en el contrato que el inquilino destina el inmueble a su vivienda única y permanente.

La misma ley trajo otra novedad: desde 2026, quien vende un departamento tampoco paga el impuesto cedular del 15% que regía para los comprados a partir de 2018.

Registrar el contrato ya no es obligatorio, pero conviene

Desde agosto de 2024, registrar el contrato en el RELI (el Registro de Locaciones de Inmuebles de ARCA) es voluntario. Pero varios beneficios de la Ley 27.737 siguen atados al registro:

• El departamento alquilado sale de Bienes Personales. Es el beneficio más grande.
• Si estás en el monotributo solo para alquilar hasta dos inmuebles, no pagás el impuesto integrado.
• La cuenta bancaria que usás solo para cobrar esos alquileres queda exenta del impuesto al cheque.

El trámite se hace con clave fiscal, dentro de los 15 días de firmado el contrato, y lleva unos minutos. Si el alquiler es en dólares, se informa en pesos al cambio del Banco Nación.

¿Tenés que ser monotributista? No

Es la confusión más común. Estar en el monotributo no es obligatorio para cobrar un alquiler. Lo que sí es obligatorio es tener CUIT, estar inscripto en ARCA y hacer factura o recibo por cada cobro. Exento no significa informal: el inquilino necesita ese comprobante para deducir, y vos para justificar el ingreso.

Tenés dos caminos:

Régimen general. Te inscribís como exento en IVA y emitís facturas tipo C. Ganancias no pagás porque la renta está exenta. Y como alquilar es una renta pasiva, no te obliga a aportar como autónomo. Costo en impuestos nacionales: cero. El tributarista Hernán D'Agostino lo resume así: si los únicos ingresos son alquileres de vivienda, "la opción no existe. Simplemente tengo que salir del monotributo y dejar de pagar el impuesto". Cero impuestos no es cero trámites: en principio quedás inscripto en Ganancias y presentarías la declaración anual con la renta exenta. Confirmalo con tu contador.

Monotributo. Tiene sentido si ya sos monotributista por otra actividad. Si te anotás solo para alquilar, ARCA te exime de los aportes jubilatorios y de la obra social (no los pagás, pero tampoco te dan cobertura). Y si alquilás hasta dos inmuebles con contratos registrados, tampoco pagás el impuesto integrado. Resultado: cuota cero. Con tres o más inmuebles, o sin registrar, pagás el impuesto integrado de tu categoría ($ 5.585 por mes en A, $ 18.247 en C). Con más de tres inmuebles sin registrar, quedás afuera del régimen.

En resumen: si el alquiler es tu único ingreso, los dos caminos te salen cero. La diferencia está en los trámites, y en tu situación personal. Si tenés otra actividad, la cuenta la hacés con un contador.

Ingresos Brutos: depende de la provincia

Es el impuesto que más varía y el que más se olvida.

• Ciudad de Buenos Aires: exento hasta tres viviendas, siempre que cada una se alquile por menos de $ 1.101.000 por mes. Un monoambiente o un dos ambientes promedio entran; un tres ambientes promedio ($ 1.196.413 en agosto, según Zonaprop) ya supera el tope.
• Santa Fe: exento si tus ingresos por alquileres urbanos no superaron los $ 32 millones el año anterior.
• Provincia de Buenos Aires: mucho más angosto. Exento un solo inmueble, con alquiler de hasta $ 581.317 por mes. Un dos ambientes promedio del conurbano puede quedar afuera.

Si tenés departamentos en distintas provincias, se liquida por Convenio Multilateral. Tema de contador.

Bienes Personales: el impuesto que se esquiva registrando

Ganancias es sobre lo que cobrás. Bienes Personales es sobre lo que tenés. Para el período 2025, que se declaró este año, el mínimo no imponible fue de $ 384,7 millones. Tu casa, la que habitás, no suma hasta $ 1.346,5 millones.

¿Y el departamento que alquilás? Si el contrato está registrado, no suma. Lo dice el artículo 9 de la Ley 27.737: las viviendas alquiladas con contrato registrado están exentas mientras cada una no supere, a valor computable, los $ 1.346,5 millones. Ese valor se calcula con las reglas de la ley (costo actualizado o valuación fiscal ajustada, lo que sea mayor) y suele estar muy por debajo del precio de mercado. Para un departamento promedio, el tope queda lejísimos.

Sin registro, el departamento suma. Si con eso superás el mínimo, pagás sobre el excedente, desde el 0,50%. Para 2026 la escala baja un escalón más y termina el descuento para contribuyentes cumplidores.

Tres casos con números

Tres perfiles con precios promedio de Zonaprop y dólar a $ 1.530. En todos, el contrato está registrado y el inquilino usa el departamento como vivienda única. Como Ganancias, IVA e Ingresos Brutos dan cero, y el monotributo de un locador puro no tiene cuota, lo que cobrás es lo que te queda.

Caso 1: un monoambiente en CABA

Alquiler promedio de $ 771.871 por mes: $ 9.262.452 al año, que te quedan enteros. Con un valor promedio de USD 110.196, la rentabilidad es del 5,5% anual en dólares, en línea con el 5,7% que calcula Zonaprop para la Ciudad. Bienes Personales: exento por el registro.

Caso 2: un dos ambientes en Rosario

Los avisos promedian $ 521.992 por mes: $ 6.263.904 al año, enteros. Con 45 m² al valor promedio de Rosario (USD 1.841 el metro, índice de mayo), el departamento vale unos USD 82.845 y rinde 4,9%. En el interior el alquiler pesa menos frente al valor de la propiedad.

Caso 3: dos unidades en CABA

Un monoambiente y un dos ambientes ($ 886.527), alquilados a dos familias: $ 19.900.776 al año, enteros. Las dos unidades valen unos USD 241.468 y rinden 5,4%. Acá el registro se nota: sin él, los dos departamentos sumarían unos $ 370 millones a Bienes Personales y con cualquier otro activo pasarías el mínimo. Registrados, no suman nada. Un tercer departamento te sacaría de la exención del monotributo y, si supera el tope, también de la de Ingresos Brutos.

Y para el inquilino, ¿qué cambia?

Si estás en relación de dependencia y pagás Ganancias, seguís pudiendo deducir el 40% del alquiler de tu vivienda, con tope, siempre que tengas contrato, factura y no seas dueño de ningún inmueble. Lo que se fue es la deducción extra del 10%: desde 2026 no aplica cuando el dueño es una persona, que es casi siempre.

La buena noticia: el dueño ya no tiene una razón impositiva para preferir el contrato informal. Pedir factura y contrato registrado es más fácil que antes.

Qué hacer esta semana si alquilás un departamento

• Revisá que el contrato diga que el inquilino lo destina a su vivienda única y permanente.
• Registrá el contrato en ARCA.
• Elegí régimen: general o monotributo. En ninguno pagás Ganancias por el alquiler de vivienda.
• Si ya sos monotributista con hasta dos inmuebles, pedí la exención del impuesto integrado desde el portal.
• Facturá cada cobro.
• Con el contrato registrado, dejá el departamento fuera de Bienes Personales.
• Chequeá el tope de Ingresos Brutos de tu provincia.

La exención de Ganancias mejora de verdad la cuenta del propietario chico. Y por primera vez alinea los incentivos: al dueño le conviene el contrato formal y registrado tanto como al inquilino.

Esta guía es informativa y describe el régimen vigente al 16 de septiembre de 2026 (Ley 27.802, Decreto 406/2026, Ley 27.737, Ley Impositiva 2026 de CABA, Ley 14.426 de Santa Fe, Ley 15.558 de Buenos Aires y tablas de ARCA desde agosto de 2026). Los casos usan promedios de Zonaprop y simplifican situaciones personales. No es asesoramiento fiscal ni legal: confirmá tu caso con un contador matriculado.

Si estás del otro lado del mostrador, leé nuestra guía para alquilar sin garantía propietaria y qué hacer si necesitás romper el contrato antes de tiempo.

Fuentes

• Decreto 406/2026 (Boletín Oficial, 1/6/2026), reglamentación del artículo 192 de la Ley 27.802.
• Ley 27.737, artículos 8 a 11; ARCA: beneficios del RELI; ARCA: fin de la obligación de registrar.
• ARCA: aportes en el monotributo; Decreto 1/2010; exención del impuesto integrado; categorías desde el 1/8/2026; inscripción del propietario; deducción del inquilino.
• Bienes Personales 2025: mínimos y alícuotas; Ingresos Brutos CABA 2026; Ley 14.426 de Santa Fe; Ley 15.558 de Buenos Aires.
• BDO; La Nación; iProfesional (inquilinos); iProfesional (regímenes).
• Zonaprop vía Infobae: CABA, agosto 2026; Zonaprop: Rosario; ZP Index Rosario, mayo 2026.