Comprar para alquilar: cómo calcular si te conviene

Comprar una propiedad para alquilarla es una de las decisiones de inversión más habituales en Argentina. Pero antes de avanzar, conviene entender con claridad qué números se están mirando y cuáles quedan fuera del análisis inicial. La diferencia entre una buena y una mala inversión muchas veces no está en el precio de compra, sino en lo que no se tuvo en cuenta al calcular.

Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta

La rentabilidad bruta es el cociente entre el ingreso anual por alquiler y el precio de compra de la propiedad. Es el número que suele aparecer primero en cualquier análisis rápido. Por ejemplo, si comprás un departamento de dos ambientes al valor de referencia de mercado actual —en torno a US$2.462 por metro cuadrado en CABA— y lo alquilás al precio promedio vigente —alrededor de $848.509 por mes—, podés calcular cuántos años de alquiler harían falta para recuperar la inversión en términos brutos. Ese es el punto de partida, no el punto de llegada.

La rentabilidad neta es lo que queda después de descontar todos los costos reales. Y acá es donde el análisis se vuelve serio. Los principales ítems a descontar son:

Expensas. Si el propietario asume las expensas extraordinarias —y en algunos contratos también una parte de las ordinarias—, ese monto sale del ingreso mensual efectivo.

Impuestos y tasas. ABL o tributo municipal, Ingresos Brutos en caso de corresponder, y, antes, el impuesto a las Ganancias sobre el alquiler. Pero atención: desde 2026 la renta de inmuebles destinados a vivienda quedó exenta de Ganancias (Decreto 406/2026), lo que mejora la rentabilidad neta. Consultá con un contador la situación fiscal específica de tu caso.

Mantenimiento. Toda propiedad tiene gastos de mantenimiento: reparaciones de plomería, electricidad, pintura entre inquilinos, electrodomésticos. Este ítem suele subestimarse, pero su impacto en la rentabilidad real es significativo si se mira a largo plazo.

Vacancia. No siempre la propiedad va a estar alquilada. Entre contrato y contrato puede pasar un mes o más sin ingresos. En un análisis serio, la vacancia se estima como un porcentaje del tiempo total y se resta al ingreso esperado.

Gastos iniciales. Comisión inmobiliaria, gastos de escritura, sellados y honorarios del escribano al momento de la compra. Estos costos se suman al precio de adquisición y afectan el cálculo del plazo de repago.

El plazo de repago como brújula

Una vez que tenés la rentabilidad neta, el plazo de repago —cuántos años de alquiler hacen falta para recuperar lo invertido— es la métrica más útil para comparar opciones. Un plazo más corto no siempre significa mejor negocio: hay que mirar también el estado del inmueble, la ubicación, la demanda de alquiler en esa zona y el potencial de revalorización del capital. Comprar barato en un mercado sin demanda puede ser peor que comprar a precio de mercado en una zona activa.

Antes de tomar una decisión, armá una planilla con los números reales del inmueble que estás evaluando. Y si tenés dudas sobre la parte impositiva o legal, consultá con un contador y un escribano: el costo de ese asesoramiento es marginal frente al monto de la operación.