Alquileres: cuánto cuesta romper un contrato antes de tiempo y qué conviene dejar por escrito

La rescisión anticipada de un contrato de alquiler volvió a instalarse entre las consultas más frecuentes de propietarios e inquilinos. El motivo es simple: en el mercado conviven contratos firmados bajo distintos marcos legales y cada uno establece reglas diferentes para finalizar la locación antes de la fecha prevista.

Tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres de 2020, desaparecieron varias de las obligaciones que regían hasta fines de 2023. Sin embargo, los contratos anteriores continúan bajo las condiciones con las que fueron celebrados, por lo que antes de tomar cualquier decisión resulta indispensable revisar qué normativa los regula.

En la práctica, hoy existen contratos firmados bajo la Ley de Alquileres (los últimos ya), otros alcanzados por la modificación aprobada en octubre de 2023 (que se ajustan por el coeficiente Casa Propia, son muy pocos) y aquellos celebrados luego de la desregulación que impulsó el presidente de la Nación, Javier Milei, a través del DNU vigente, que en muchos casos tienen una duración de dos años y actualizaciones cada tres o cuatro meses por inflación.

Qué sucede si el inquilino decide irse antes

Las consecuencias económicas cambian según el contrato. En los acuerdos celebrados bajo la antigua ley de alquileres, el inquilino podía evitar cualquier indemnización si notificaba su decisión con una anticipación de 90 días. En caso contrario, debía afrontar una compensación equivalente a un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurría durante el primer año, o de un mes si el contrato ya había superado ese período.

La situación cambió para los contratos firmados luego de la derogación de la ley. En esos casos ya no existe un plazo mínimo de permanencia fijado por la normativa y las condiciones dependen, principalmente, de lo que las partes dejaron establecido en el contrato.

Si el acuerdo no contempla una cláusula específica sobre la rescisión anticipada, el locatario debe afrontar una indemnización equivalente al 10% del valor de los alquileres que restan hasta el vencimiento del contrato.

Por ejemplo, si el alquiler mensual es de $500.000 y faltan diez meses para finalizar la locación, la penalidad asciende a $500.000.

Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios (CAPRA), recomendó que cualquier finalización anticipada quede documentada por escrito. El acuerdo debe precisar la fecha de entrega del inmueble, el estado de la propiedad, la situación de los servicios, la inexistencia de deudas y, si corresponde, la participación del fiador.

Los límites que también tiene el propietario

Del otro lado de la relación contractual, el propietario tampoco puede finalizar el vínculo de manera unilateral en cualquier circunstancia.

En los contratos celebrados antes del DNU, la rescisión solo resulta posible frente a incumplimientos concretos, como la falta de pago, el deterioro del inmueble, un destino distinto al pactado o alguna otra causal prevista expresamente.

En los contratos más recientes, las partes cuentan con mayor libertad para fijar situaciones que habiliten la rescisión, siempre que esas condiciones figuren de manera clara dentro del contrato.

Abatti recordó además que un propietario no puede intentar recuperar el inmueble por sus propios medios. Señaló: «No puede cambiar la cerradura ni cortar los servicios para forzar la salida del inquilino. Esa conducta puede generar consecuencias penales y patrimoniales».

Las cláusulas que ayudan a evitar conflictos

Los especialistas coinciden en que buena parte de los problemas puede evitarse con una redacción más precisa del contrato.

Abatti aconsejó incorporar un plazo mínimo de preaviso para comunicar una rescisión anticipada, por ejemplo de 30 días, ya que la legislación vigente no establece uno de manera obligatoria.

También recomendó fijar un período durante el cual el inquilino no pueda resolver el contrato, como los primeros cuatro o seis meses de vigencia, con el objetivo de brindar mayor previsibilidad al propietario.

Otra posibilidad consiste en establecer qué ocurrirá si el inmueble se vende durante la locación. En ese supuesto, conviene definir previamente el plazo de aviso y la eventual indemnización que podría corresponder al inquilino.

La conclusión de los especialistas es clara: con un mercado mucho más flexible que en años anteriores, el contrato recuperó un papel central. Cada cláusula adquiere mayor relevancia y cualquier omisión puede derivar en conflictos o costos inesperados para alguna de las partes.

«Hoy es fundamental dejar previstas las condiciones de una eventual rescisión anticipada. Cuanto más claro resulte el contrato, menor será la posibilidad de conflictos futuros», amplió Abatti.

Perspectiva inmobiliaria: autonomía y nuevos desafíos

Alberto Héctor Loyarte, corredor inmobiliario y especialista en Real Estate, sostuvo que el DNU 70/2023 devolvió mayor autonomía a propietarios e inquilinos para definir las condiciones de los contratos, aunque también incorporó nuevos desafíos que conviene dejar expresamente establecidos para evitar futuros conflictos.

Entre los principales puntos que recomendó contemplar figuran:

• Notificación de la rescisión: Conviene establecer que la comunicación se realice de manera fehaciente, mediante carta documento o correo electrónico, si el contrato lo admite. Luego corresponde efectuar una inspección del inmueble, firmar el acta de entrega de llaves y dejar asentada la liquidación de gastos y la devolución del depósito.
• Indemnización: La compensación equivale al 10% del valor de los alquileres pendientes hasta el vencimiento del contrato. Como ejemplo, Loyarte explicó que si restan ocho meses y el alquiler mensual es de $500.000, la indemnización será de $400.000.
• Actualización del alquiler: «Cuando el contrato contempla ajustes por IPC, ICL o incluso por dólar, resulta conveniente aclarar si el cálculo de la indemnización se efectuará sobre el valor original o sobre el alquiler actualizado al momento de la rescisión», aclaró Loyarte.
• Cláusulas preventivas: El especialista aconsejó definir con precisión la moneda de pago, el índice de actualización, las responsabilidades sobre mantenimiento y reparaciones, el tipo de garantía y mecanismos ágiles para resolver eventuales conflictos. También sugirió que el inquilino documente el estado del inmueble al ingresar y conserve todos los comprobantes de pago.