REIT o departamento para renta: qué conviene para invertir en ladrillos

El lanzamiento del primer REIT argentino reavivó una discusión que los inversores en ladrillos tienen hace años, pero que hasta ahora era casi abstracta: ¿qué conviene más, entrar a un fondo inmobiliario o comprar un departamento propio para alquilar? Ahora que ambas opciones coexisten en el mercado local, vale la pena mirarlas en serio.

Para enmarcar la comparación: el metro cuadrado promedio en la Ciudad de Buenos Aires ronda los US$2.462, y un departamento de dos ambientes promedia $848.509 por mes de alquiler, según datos de Ladrillo. Dicho esto, entrar al mercado directo implica inmovilizar una suma significativa en dólares. El REIT, en cambio, arranca desde $1.000.

Las ventajas del REIT: liquidez, diversificación, cero gestión

El argumento más potente del REIT es la liquidez. En un mercado donde vender un departamento puede llevar meses —con escribano, impuestos a la transferencia, búsqueda de comprador—, el REIT cotiza en Bolsa y puede venderse en el día. Para un inversor que necesita flexibilidad o que no quiere tener todo su capital atado a un solo activo, esa diferencia no es menor.

El segundo argumento es la diversificación. Un fondo como el que lanzaron Beltrán Briones y Grupo IEB puede tener departamentos, oficinas y locales distribuidos en varios barrios de CABA. Si un activo puntual tiene problemas —inquilino moroso, obra en la cuadra, caída de la demanda en esa zona— el impacto se diluye. En cambio, quien compra un departamento propio pone todos los huevos en la misma canasta.

El tercero, que no es menor, es la gestión cero. El propietario de un departamento para renta tiene que ocuparse de encontrar inquilino, renovar contratos, cobrar alquileres, pagar expensas y enfrentar el mantenimiento. El cuotapartista de un REIT no hace nada de eso: delega en el equipo del fondo.

Las ventajas del departamento: control, tangibilidad y decisión propia

El ladrillo propio tiene un atractivo que ningún fondo puede replicar: el control total. El dueño elige el inmueble, la zona, el tipo de inquilino y el momento de vender. Si el mercado en Palermo sube más que el promedio de CABA, el dueño de un departamento en ese barrio captura toda esa diferencia. El cuotapartista del REIT captura el promedio de la cartera.

La tangibilidad también importa culturalmente. Muchos inversores argentinos confían más en lo que pueden ver y tocar —un departamento con escritura a su nombre— que en un instrumento financiero administrado por terceros. Esa preferencia tiene racionalidad histórica: en un país donde los mercados de capitales han defraudado en varias ocasiones, la desconfianza no es irracional.

El problema real del departamento propio es la iliquidez y el capital requerido. Entrar al mercado directo exige decenas de miles de dólares y aceptar que ese capital no va a poder moverse rápido si las circunstancias cambian. La vacancia, las refacciones y la gestión son costos que se suelen subestimar al hacer los cálculos iniciales.

Los impuestos y los gastos que no aparecen en el rendimiento

La comparación honesta no es alquiler contra renta distribuida, sino neto contra neto: cuánto queda después de impuestos y costos. Y ahí los dos caminos juegan partidos muy distintos.

El departamento para renta arrastra costos altos de entrada y salida, más una carga impositiva sobre la tenencia:

• Al comprar: impuesto de sellos —en CABA, desde 2026, del 2,7% para la segunda vivienda en adelante; un inmueble para renta no es vivienda única, así que no accede a la exención del 100% que sí tiene la vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta los $226,1 millones de valor (la alícuota general es del 3,5%). El sellos suele repartirse entre las partes—. A eso se suman honorarios de escribano, gastos de escritura y la comisión inmobiliaria.
• Durante la tenencia: el inmueble integra la base de Bienes Personales por su valor total, más ABL/inmobiliario, expensas, mantenimiento y seguro. Desde 2026, la renta de un inmueble destinado a vivienda está exenta de Impuesto a las Ganancias (Decreto 406/2026), aunque según la jurisdicción puede tributar Ingresos Brutos. Y hay que descontar la vacancia: los meses sin inquilino, que casi nunca entran en el cálculo inicial.
• Al vender: desde 2026, la venta de inmuebles por personas humanas (no habitualistas) quedó exenta de Ganancias (Decreto 406/2026). Antes regía el 15% cedular para los adquiridos desde 2018; el viejo ITI ya estaba derogado. Solo sigue gravada la venta de quien hace de la compraventa una actividad habitual.

Dato clave 2026: tanto el alquiler de vivienda como la venta de inmuebles por personas humanas dejaron de pagar Impuesto a las Ganancias. Es un cambio que mejora de forma directa la rentabilidad neta del ladrillo propio.

El REIT nace con una ventaja fiscal que viene de su estructura —un fondo común de inversión cerrado (FCIC) con oferta pública y autorización de la CNV—. Para una persona humana residente, los puntos centrales:

• Bienes Personales: la tenencia de cuotapartes colocadas por oferta pública está exenta; el departamento a tu nombre, en cambio, integra la base del impuesto.
• Impuesto a las Ganancias: rige la transparencia fiscal —tributa el inversor según el tipo de renta— y las utilidades distribuidas no sufren el impuesto del 7% a los dividendos que pagan las sociedades.
• IVA: la suscripción, el rescate y la transferencia de cuotapartes están exentos.

Una aclaración clave: que el cuotapartista esté exento de algunos impuestos no quiere decir que la estructura no pague nada. El fondo es un sujeto tributario propio —tiene CUIT y está alcanzado por el Impuesto a las Ganancias— y soporta sus propios impuestos y costos operativos (entre ellos, los de comprar y administrar los inmuebles). Todo eso ya está incorporado dentro del tope de gastos del reglamento que se descuenta del rendimiento.

Pero esa ventaja se paga con una capa de gastos del propio fondo que se descuenta del rendimiento todos los años. Acá no hace falta suponer: el reglamento de gestión los fija con tope. En el fondo gestionado por Ciclo Nova Asset Management (ex IEB), con Banco Comafi como depositaria, el tope anual de gastos es del 4,48% (+ IVA) sobre el patrimonio neto, y trepa hasta el 9,48% si se gatilla el honorario de éxito (15% sobre la suba del patrimonio en dólares que supere el 1,25% trimestral). Ese número se descuenta antes de que la renta llegue al cuotapartista.

Departamento para renta vs. REIT: el cuadro comparativo

Ninguno gana en abstracto: dependen del capital disponible, del horizonte temporal y de cuánto querés involucrarte. El resumen, criterio por criterio:

La cuenta final es de neto contra neto: en el departamento, el alquiler menos vacancia, expensas, mantenimiento e impuestos; en el REIT, la renta distribuida menos toda la estructura de gastos del fondo. El tratamiento impositivo y los costos exactos, siempre, los confirma un contador sobre tu caso puntual.

¿Cuál te conviene a vos?

No hay un ganador absoluto: hay perfiles. A grandes rasgos:

El REIT te conviene si querés entrar con poco capital, valorás la liquidez y la diversificación, no querés ocuparte de inquilinos ni expensas y te acomoda el horizonte de 10 años del fondo. En contra: no decidís nada —manda la sociedad gerente—, resignás el upside de un barrio puntual y comés todos los años una capa de gastos que erosiona el rendimiento.

El departamento para renta te conviene si tenés el capital, querés control total (elegís inmueble, zona, inquilino y momento de venta), preferís un activo tangible a tu nombre y querés capturar toda la suba de una zona. En contra: inmovilizás mucha plata, la salida es lenta y cara, y cargás con la gestión, la vacancia, los impuestos de tenencia y los costos altos de entrada y salida.

En definitiva, no hay una respuesta universal. El REIT es más accesible, más líquido y más fácil de gestionar. El departamento propio ofrece control y tangibilidad a costa de capital, liquidez y tiempo. La elección depende del perfil de cada inversor, de su horizonte temporal y de cuánto quiere involucrarse en la gestión del activo.