Llegó el primer REIT a la Argentina: el fondo de Beltrán Briones y Grupo IEB

Argentina tiene desde el 10 de junio de 2026 su primer REIT (Real Estate Investment Trust, o fideicomiso de inversión inmobiliaria): un instrumento que permite a cualquier persona invertir en inmuebles a través de la Bolsa, con la misma simplicidad con la que se compra una acción. La iniciativa fue impulsada por el desarrollador Beltrán Briones junto a Juan Ignacio "Nacho" Abuchdid, titular del Grupo IEB, y el resultado superó expectativas: recaudó US$45 millones —equivalentes a unos $66.327 millones— entre 3.452 inversores.

Al día siguiente de la oferta primaria, el fondo comenzó a cotizar en el mercado secundario. Desde entonces, quien quiera entrar o salir puede hacerlo con liquidez bursátil. El ticket mínimo es de $1.000, una barrera de entrada prácticamente inexistente comparada con lo que cuesta comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires.

¿Qué es un REIT y por qué es novedad en Argentina?

Los REITs existen en Estados Unidos desde 1960 y hoy mueven billones de dólares en todo el mundo. Son vehículos que agrupan activos inmobiliarios —departamentos, oficinas, centros comerciales, galpones logísticos— y distribuyen las rentas entre sus accionistas o cuotapartistas. La clave: el inversor no compra un ladrillo específico, sino una participación en una cartera diversificada gestionada por profesionales.

En Argentina, la figura nunca había despegado. Las restricciones cambiarias, la inflación y un marco regulatorio poco amigable frenaron durante décadas cualquier intento de replicar el modelo. La estabilización macroeconómica de los últimos meses y la apertura del mercado de capitales abrieron la ventana para que este primer REIT pudiera concretarse, según consignaron La Nación, iProUP y Ámbito.

Cómo funciona el fondo y dónde invierte

El portafolio se concentra en la Ciudad de Buenos Aires: entre el 75% y el 100% de los activos deben estar radicados en CABA. El universo de inversión incluye departamentos, oficinas, locales comerciales y edificios completos. La rentabilidad tiene dos fuentes: los ingresos por alquileres y la apreciación del valor de los inmuebles en el tiempo, un esquema que replica el modelo clásico de los REITs internacionales.

Para el mercado inmobiliario local, el debut de este instrumento tiene un significado que va más allá de un fondo en particular. Implica que el ladrillo —históricamente reservado a quienes pueden inmovilizar decenas de miles de dólares— empieza a democratizarse a través del mercado de capitales. Si el vehículo demuestra transparencia, rendimientos consistentes y buena gestión, podría abrir la puerta a nuevos fondos del mismo tipo y consolidar una categoría de inversión que en el mundo desarrollado es moneda corriente.

El desafío, claro, es sostener la confianza. En un país con historial de defaults y crisis financieras, cualquier instrumento nuevo carga con el peso de la desconfianza estructural. El primer REIT argentino tendrá que ganarse a sus inversores no solo con promesas, sino con resultados.

El tema impositivo: por qué el vehículo importa tanto como el ladrillo

Buena parte del atractivo de un REIT no está solo en los inmuebles, sino en cómo tributa. Al estructurarse como un fondo común de inversión cerrado (FCIC) con oferta pública y autorización de la CNV, accede a un régimen fiscal más favorable que comprar una propiedad a tu nombre. Conviene entenderlo —y validarlo con un contador, porque el detalle depende de cada caso—.

Los puntos centrales para un inversor persona humana residente:

• Bienes Personales: la tenencia de cuotapartes de fondos colocados por oferta pública está exenta. Una propiedad a tu nombre, en cambio, integra la base del impuesto.
• Impuesto a las Ganancias: rige el principio de transparencia fiscal: para el cuotapartista persona humana, las rentas y los resultados de fondos con oferta pública están exentos de Ganancias (0%), y las utilidades distribuidas no sufren el impuesto a los dividendos del 7% que sí pagan las sociedades. Además hay incentivos por sostener la inversión a largo plazo.
• IVA: la suscripción, el rescate y la transferencia de cuotapartes están exentos.
• Impuesto a los débitos y créditos (el "impuesto al cheque"): los movimientos por suscripción y rescate quedan fuera del tributo cuando la titularidad de la cuenta coincide con la de las cuotapartes.
• Ingresos Brutos: es el más complejo, porque es provincial. Las exenciones exigen oferta pública, autorización de la CNV y que al menos el 75% del activo subyacente sean bienes elegibles —requisitos que este fondo cumple—; aun así conviene revisar el impacto según la jurisdicción y el origen de la renta.

Comprar directo vs. entrar por el REIT: impuestos y costos, lado a lado

La diferencia con comprar un departamento a tu nombre no es solo cuánto rinde, sino cuánta fricción te comés en el camino. La compra directa arrastra costos altos de entrada y de salida, y una carga impositiva sobre la tenencia:

• Al comprar: impuesto de sellos (en CABA, 2,7% del valor de escritura hasta $226,1M y 3,5% si lo supera, con exención para la vivienda única/permanente hasta ese tope, que suele repartirse entre las partes), honorarios de escribano y gastos de escritura, y la comisión inmobiliaria.
• Durante la tenencia: el inmueble integra la base de Bienes Personales por su valor total, más ABL/impuesto inmobiliario, expensas, mantenimiento y seguro. Si lo alquilás como vivienda, la renta está exenta de Ganancias desde 2026 (Decreto 406/2026); según la jurisdicción puede tributar Ingresos Brutos.
• Al vender: desde el 1/1/2026 la venta de inmuebles por personas humanas no habitualistas está exenta de Ganancias (Decreto 406/2026), que eliminó el cedular del 15% que regía para los adquiridos desde 2018. El ITI ya había sido derogado en 2024.

El REIT borra casi toda esa fricción de entrada y salida —entrás y salís en la Bolsa, con un ticket mínimo de $1.000 y sin escribano— y suma las ventajas fiscales del fondo transparente que vimos arriba. Pero lo cambia por una capa de gastos del propio fondo que se descuenta del rendimiento todos los años. Acá no hace falta suponer: el reglamento de gestión los fija con tope. Estos son los de este REIT —el fondo gestionado por Ciclo Nova Asset Management (ex IEB), con Banco Comafi como depositaria—:

• Honorarios de la sociedad gerente: hasta 1,5% anual sobre el patrimonio neto (+ IVA), más un honorario de éxito del 15% sobre la suba del patrimonio en dólares que supere el 1,25% trimestral (tope del 5% anual).
• Honorarios de la sociedad depositaria (Banco Comafi): 0,18% anual sobre el patrimonio neto (+ IVA).
• Administradores inmobiliarios y asesor independiente: hasta 2,5% anual en conjunto.
• Gastos ordinarios de gestión: hasta 0,3% anual.
• Comisión de colocación (una sola vez, al suscribir cada tramo): hasta 2% del monto colocado (+ IVA).

Sumados, el reglamento fija un tope anual de gastos del 4,48% (+ IVA) sobre el patrimonio neto, que trepa hasta el 9,48% si se gatilla el honorario de éxito. Ese es el número que más importa: se descuenta antes de que la renta llegue al cuotapartista. A cambio, el inversor no paga sellos, escribano ni comisión inmobiliaria, delega la gestión y diversifica.

Un punto fino sobre la liquidez: es un fondo cerrado a 10 años. La liquidez real es la del mercado secundario —las cuotapartes cotizan y se venden en la Bolsa—, no la de un rescate a pedido, que el reglamento limita a casos puntuales y al vencimiento del plazo. Más líquido que un departamento, sí, pero esa liquidez depende de que haya un comprador del otro lado.

REIT vs. compra directa: el cuadro comparativo

Ninguno es mejor en abstracto: dependen del capital, del horizonte y de cuánto querés involucrarte. El resumen, criterio por criterio:

La cuenta final es de neto contra neto: en el inmueble propio, el alquiler menos vacancia, expensas, mantenimiento e impuestos; en el REIT, la renta distribuida menos toda la estructura de gastos del fondo. El tratamiento impositivo y los costos exactos, siempre, los confirma un contador sobre tu caso puntual.