«Volver del country», dijo Santiago Magnin: por qué muchas familias regresarán a vivir a CABA

El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de transición. Así se planteó en una nueva edición de Ladrillo.Info, el streaming del mundo inmobiliario conducido por Federico Miqueo, que en esta ocasión reunió a Santiago Magnin, fundador de deinmobiliarios.com y especialista del Real Estate. Magnin compartió su visión sobre la evolución de precios, la reconfiguración de las preferencias residenciales y el potencial de los barrios tradicionales de la ciudad de Buenos Aires.

Durante la charla, el especialista remarcó que el valor del metro cuadrado en Buenos Aires sigue siendo «barato en términos históricos», incluso luego de la suba de hasta 27% en zonas como Recoleta. A su juicio, el mercado dejó atrás seis años de recesión, y el ciclo que comenzó en 2022 marca un cambio de tendencia con perspectivas positivas.

«Desde 2018 hasta 2023 fueron años de precios en caída. Pero hoy, con sueldos en dólares que subieron, acciones que subieron, bonos que subieron, está todo dado para que los valores inmobiliarios continúen al alza», afirmó.

Según Magnin, en Argentina el precio de las propiedades siempre sigue el movimiento de tres variables: salarios, acciones y bonos. «No hay ciencia: si suben los sueldos, sube el metro cuadrado. Y si bajan, el precio cae», aseguró.

En ese marco, el especialista advirtió sobre el desfasaje entre el costo de construcción y el precio de las propiedades usadas. «Hoy el costo está en máximos históricos. Es tan alto que hay desarrolladores vendiendo en pozo más caro que un departamento a estrenar, algo que no tiene sentido económico. El mercado no está convalidando esos precios», explicó.

Lo «barato» se vende rápido y los créditos hipotecarios

A su vez, remarcó que los productos «baratos» se están absorbiendo con rapidez. «Las propiedades a USD 1.000 el m2 en Recoleta desaparecieron. Algunos productos subieron 40 o 50% en dos años. En el promedio se ahogan los enanos: hay que mirar cada unidad en particular, no el promedio general», agregó.

Magnin también abordó el resurgimiento del crédito hipotecario. «Hoy hay entre 1.000 y 1.200 créditos UVA por mes. Es poco respecto al total del mercado, pero mucho en relación a cero. Cada crédito genera entre dos y tres operaciones encadenadas», dijo. Sin embargo, advirtió que las tasas suben rápidamente y que muchos bancos ya ofrecen tasas de hasta 9% anual sobre UVA, lo que puede enfriar el acceso.

«La clave está en si sos empleable o no. Si reemplazás un alquiler por una cuota hipotecaria y tenés estabilidad laboral, el riesgo baja», analizó.

Uno de los pasajes más destacados de la conversación giró en torno al cambio de tendencia en las preferencias residenciales. Según Magnin, muchas familias que migraron a barrios cerrados del tercer cordón del conurbano ahora se arrepienten. «Tardan tres horas para llegar al centro. Hoy la modalidad laboral es mixta: dos veces por semana en la oficina. Esa gente va a volver a CABA, al menos de lunes a jueves», señaló. En ese sentido, pronosticó que barrios como Recoleta y Retiro tienen mucho margen para recuperar valor.

También destacó el crecimiento del corredor noroeste de la Ciudad, con barrios como Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Devoto y el borde con General Paz, donde «el potencial ya se está viendo reflejado en precios». En contraste, alertó sobre la sobreoferta de propiedades en Nordelta y otros barrios cerrados: «No veo un crecimiento descontrolado ahí. Hay productos clonados, sin diferencial, que se van a terminar peleando por precio».

En relación al modelo de negocios inmobiliario, criticó el bajo nivel de sofisticación de algunos desarrolladores, que «venden barato, no fondean bien sus obras y terminan quebrando con buena fe». Defendió el uso de instrumentos financieros para atar flujos y costos y evitar la pérdida de capital frente a la inflación. «Hay que tener un plan. Vender barato y guardar la plata en la caja de seguridad sin cobertura es un riesgo altísimo», enfatizó.

Qué opina de las franquicias

Respecto a las redes y franquicias inmobiliarias, señaló que la guerra entre modelos tradicionales y nuevas propuestas tecnológicas está saldada. «Las franquicias ya ganaron. El 30% del mercado está en manos de una sola. El que pierde busca protegerse en la Justicia en vez de competir comercialmente», dijo.

Reivindicó el modelo de deinmobiliarios.com como una red de bandera blanca, que no impone marca y permite a cada inmobiliaria construir identidad propia.

Además, destacó la importancia de elevar el estándar de calidad de las propiedades en cartera, incluyendo fotografías profesionales, planos, visitas virtuales y videos. «No entiendo por qué no se copia lo que funciona. Hay inmobiliarias que siguen relevando de manera precaria, incluso cuando el costo de hacer las cosas bien ya no es prohibitivo gracias a las tecnologías actuales», comentó.

Magnin también cuestionó el enfoque de algunos corredores tradicionales frente a la irrupción de nuevos modelos. «Se focalizaron 20 años en criticar a las franquicias en lugar de analizar por qué los elige el cliente final. Mientras tanto, perdieron market share frente a propuestas con más profesionalismo y foco en resultados», afirmó.

Con potencial

Consultado sobre los barrios con mayor potencial de recuperación en CABA, señaló que Recoleta y Retiro podrían vivir un proceso de revalorización por efecto rebote.

«Durante seis años fueron castigados. Hoy ofrecen precios relativamente bajos en comparación con zonas como Villa Urquiza, que ya consolidaron su crecimiento», dijo. También mencionó oportunidades de inversión en barrios del sur como Soldati, Lugano o Villa Riachuelo, donde «las propiedades bajaron hasta 70% en términos reales y ofrecen rentabilidades del 10% en dólares».

Por último, destacó que el mercado inmobiliario es uno de los sectores más generosos en términos de oportunidades para quienes lo entienden como un juego de suma positiva.

«Este rubro multiplica valor. Si todos empujamos, el país mejora. Hay lugar para todos: desarrolladores, corredores, escribanos, inversores. Lo que falta no es espacio, es profesionalismo», concluyó.