Después de casi 30 años, una herramienta clave para dinamizar el mercado inmobiliario vuelve a escena. El Banco Municipal de Rosario anunció que, en un plazo estimado de 60 días, activará créditos hipotecarios destinados a la compra de departamentos en edificios con un 70% de obra ejecutada.

Esta propuesta se alinea con el Banco Ciudad, que otorga préstamos en ciertos barrios porteños, y con el Banco Nación. Aunque no se trata de las hipotecas divisibles (el DNU que introdujo las hipotecas divisibles o de bien futuro en Argentina es el 1017/2024, publicado en el Boletín Oficial el 13 de noviembre de 2024) que plantea el Gobierno nacional —una figura que permitiría financiar una unidad dentro de un proyecto aún no finalizado, y cuya reglamentación sigue pendiente—, son iniciativas que buscan potenciar al sector desarrollador y constructor para dinamizar las obras en marcha.

La medida que se plantea en Rosario se enmarca en los llamados créditos Nido, subsidiados por el gobierno provincial, y apunta a facilitar el acceso a la vivienda para la clase media, al mismo tiempo que promueve la culminación de desarrollos en curso.

El presidente del Banco Municipal de Rosario, Claudio Forneris, hizo el anuncio en el marco del foro de la construcción Converge, realizado en la Bolsa de Comercio local, donde anticipó que la línea —enmarcada en los créditos Nido que subsidia el gobierno provincial— estará disponible en un plazo de 60 días. Los préstamos serán a 15 años, con una tasa de UVA más 3% para clientes del banco y un tope de 100 millones de pesos.

Forneris explicó que la herramienta se apoya en la figura de la hipoteca de bien futuro, habilitada recientemente por el marco normativo nacional. A diferencia de los créditos tradicionales, que requieren una propiedad escriturada, esta modalidad permitirá acceder a financiamiento con el boleto de compra venta debidamente registrado, siempre que la unidad se encuentre en un edificio suficientemente avanzado.

“Hay un universo muy grande de obras terminadas o a punto de finalizar que todavía tienen unidades disponibles. Al exigir un 70% de ejecución, el tramo restante hasta la ocupación es más corto y el riesgo, menor”, señaló.

El ejecutivo agregó que, si bien la inscripción de las obras deberá ser tramitada por los desarrolladores, el crédito estará destinado al comprador. Afirmó también que el avance en los registros de Catastro y el Registro de la Propiedad es clave para que las unidades puedan ser consideradas elegibles por la Provincia.

“La arquitectura jurídica está resuelta. Solo resta que los organismos provinciales terminen de ajustar los procedimientos. Hay una fuerte definición política para que este esquema se ponga en marcha”, amplió.

Opinión positiva

Para Diego Ferreyra, titular de Diego Ferreyra Bienes Raíces y miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), se trata de una iniciativa «muy positiva, pensándola como puntapié inicial». Según señaló, «no hay antecedentes recientes de créditos de este tipo para propiedades en construcción. Habría que remontarse a mediados de los años noventa para encontrar algo similar. En otras palabras, hace al menos 25 o 30 años que no existe un esquema así enfocado en viviendas no terminadas».

Ferreyra advirtió que este nuevo instrumento llega en un momento donde empieza a evidenciarse una merma en el stock de propiedades en venta, particularmente en ciertos segmentos. «La oferta se está reduciendo, principalmente por unidades que se han ido vendiendo luego de años de acumulación. Esto se nota sobre todo en las tipologías más buscadas, como los departamentos de dos y tres dormitorios con determinadas prestaciones. Muchos de esos inmuebles ya no se encuentran fácilmente», detalló.

Ese faltante de unidades nuevas o semi nuevas, sumado a la dificultad de muchos compradores para acceder a crédito tradicional, configura un escenario fértil para que los préstamos para bienes futuros resulten atractivos. «Va a incentivar a personas que no encuentran hoy el producto deseado. Además, hay una demanda latente de gente que no quiere mudarse a edificios viejos, y busca entorno, amenities y ciertas condiciones constructivas propias de desarrollos recientes», explicó el especialista.

Desde el punto de vista del valor, Ferreyra estimó que el precio de departamentos nuevos de entre 60 y 70 metros cuadrados ronda actualmente los USD 90.000. A su juicio, la estabilidad del tipo de cambio será clave para que los proyectos financiados con esta herramienta puedan sostenerse en el tiempo. «Es una oportunidad clara para la clase media, que muchas veces queda atrapada entre desarrollos costosos y opciones antiguas poco atractivas», afirmó.

Uno de los puntos centrales de la iniciativa es que el crédito no se tomará contra la propiedad ya escriturada —como sucede en los esquemas tradicionales— sino contra el boleto de compraventa debidamente registrado.

La figura jurídica que lo habilita es la hipoteca de bien futuro, y su implementación está en etapa de coordinación entre Catastro, el Registro de la Propiedad y la Secretaría de Vivienda provincial.

Ferreyra destacó que, hasta ahora, gran parte de las obras se financiaron casi exclusivamente con capital privado. «En muchos casos, los desarrolladores ofrecían financiación propia, con listas de espera o adjudicaciones a tres años, lo que implicaba un esfuerzo importante tanto para ellos como para los compradores. Con este crédito, se habilita una opción de mayor alcance, sin necesidad de esperar la escrituración», subrayó.

No obstante, también planteó que habrá desafíos operativos y contables. «Las constructoras van a tener que adaptar sus estructuras financieras para poder aplicar este tipo de financiamiento. No todas están preparadas para incorporar esta variable a sus balances o procesos de comercialización», explicó. En particular, consideró que será útil para obras que enfrentan una velocidad de avance reducida. «Donde el flujo de ventas bajó o se volvió más lento, este crédito puede ser un empujón importante», aseguró.

Zonas de mayor demanda

Consultado sobre las zonas de mayor dinamismo actual en la ciudad, Ferreyra distinguió dos polos principales. Por un lado, el centro tradicional de Rosario sigue siendo un área de referencia para desarrollos verticales; por otro, el crecimiento en la periferia, especialmente en Funes, es significativo.

«Allí se está desarrollando una nueva centralidad, con muchos proyectos en marcha y una densidad de obra notable. Se trata de barrios que han absorbido población desde otras zonas más consolidadas», indicó.

En este contexto, la decisión del Banco Municipal de financiar unidades en edificios con un avance de al menos 70% busca minimizar los riesgos. «Da más previsibilidad. Es lógico que no se apliquen a obras en cero, donde hay que analizar desde la trayectoria de la desarrolladora hasta la viabilidad completa del proyecto», concluyó Ferreyra.