Créditos hipotecarios: cuánto se necesita para comprar una vivienda de USD 100.000, qué cambió en los préstamos de ANSES

El Gobierno de Javier Milei modificó las condiciones de acceso a los créditos hipotecarios financiados con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. A partir de la segunda etapa del programa, dejó de ser obligatorio que el préstamo se destine exclusivamente a la compra de una primera vivienda. La medida amplió el universo de posibles beneficiarios y abrió la puerta a personas que tienen una propiedad a su nombre, pero no pueden disponer de su uso.

El cambio se conoció a través de la Comunicación B 13240 del Banco Central (BCRA), que modificó uno de los requisitos habitacionales del esquema oficial. El nuevo criterio contempla la vivienda única o de ocupación permanente y permite evaluar determinadas situaciones patrimoniales que antes quedaban afuera.

La modificación alcanza, por ejemplo, a personas que heredaron una parte de una propiedad y no pueden utilizarla, titulares de inmuebles cuyo usufructo pertenece a otra persona o propietarios que cedieron el uso de una vivienda a terceros. Sin embargo, estas circunstancias no garantizan la aprobación del financiamiento. Cada banco deberá determinar qué documentación acepta para comprobar que el solicitante no dispone efectivamente de otra vivienda.

El programa impulsado por el Ministerio de Economía, a cargo de Luis Caputo, busca ampliar la oferta de préstamos mediante recursos del FGS. El esquema contempla créditos para comprar, construir, ampliar o refaccionar viviendas, con un monto máximo de 150.000 UVA por operación, un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA más 7,5% anual.

La flexibilización aparece en un momento de recuperación de la actividad hipotecaria. Sin embargo, acceder a uno de estos préstamos exige mucho más que cumplir con los ingresos que solicita una entidad financiera. Para comprar una propiedad de USD 100.000, el interesado debe calcular cuánto dinero necesita aportar, qué gastos adicionales tendrá y qué margen económico le quedará después de escriturar.

Cuánto dinero hay que tener para comprar por USD 100.000

Uno de los primeros cálculos consiste en determinar qué porcentaje financia el banco y cuánto debe aportar el comprador con ahorros propios. Muchas entidades prestan hasta el 75% del menor valor entre el precio de compraventa y la tasación bancaria.

Pablo Loschi, de la plataforma Hola Casa Clara, utilizó como referencia una propiedad de USD 100.000 para explicar cómo puede cambiar el presupuesto según la valuación que realice la entidad.

Si el banco tasa el inmueble en USD 100.000, el préstamo alcanza USD 75.000 y el comprador debe reunir los USD 25.000 restantes.

"Pero si la tasación queda en USD 90.000, el financiamiento baja a USD 67.500. En ese escenario, el aporte propio asciende a USD 32.500. Es decir, el interesado necesita USD 7.500 adicionales respecto del cálculo inicial, antes de sumar los gastos de la operación", dijo Loschi.

La diferencia puede convertirse en un obstáculo para quienes cuentan con ahorros ajustados. Por eso, no alcanza con conocer el monto máximo que ofrece el banco: también hay que contemplar cuánto reconocerá la entidad por el inmueble elegido.

A ese anticipo se suman los honorarios de escribanía, impuestos y sellos cuando correspondan, certificados, inscripción registral, comisión inmobiliaria y gastos bancarios. Los importes dependen de la jurisdicción y de las características de cada compraventa.

Qué condiciones tienen los créditos financiados por ANSES

El programa oficial utiliza recursos del FGS para ampliar el fondeo de las entidades financieras. La iniciativa prevé movilizar hasta $2 billones mediante licitaciones de $200.000 millones, con depósitos ajustados por UVA que los bancos deben transformar en préstamos hipotecarios.

Las entidades que reciben esos fondos cuentan con un plazo de 90 días para colocar los créditos. Las condiciones establecen una tasa máxima de UVA más 7,5% anual y un plazo mínimo de devolución de 15 años.

El monto máximo por operación es de 150.000 UVA. Los destinos permitidos incluyen la compra, construcción, ampliación y refacción de viviendas.

La modificación del requisito habitacional representa uno de los cambios centrales de esta nueva etapa. Ya no se exige que el solicitante carezca de cualquier antecedente de titularidad inmobiliaria, sino que se analiza si dispone efectivamente de otra vivienda.

Esto puede beneficiar a personas que heredaron derechos sobre un inmueble, pero no tienen posibilidad de ocuparlo, o a quienes poseen una propiedad cuyo uso corresponde legalmente a terceros. De todos modos, la aprobación queda sujeta a los controles de cada entidad.

Los ingresos y las deudas también definen el acceso

Los bancos evalúan los ingresos demostrables, la estabilidad laboral, las obligaciones financieras vigentes y la relación entre la cuota inicial y los ingresos netos familiares.

Fausto Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos de Orlando J. Ferreres & Asociados y del Instituto de Economía de UADE, explicó que la cuota no debería superar el 30% de los ingresos familiares. También advirtió sobre el riesgo de que la inflación avance por encima de los salarios y reduzca la capacidad de pago.

El análisis debe contemplar las deudas existentes y los gastos fijos del hogar. Una familia puede cumplir con el porcentaje exigido por el banco, pero quedar demasiado ajustada si destina casi todos sus ingresos al pago de la hipoteca.

Otro aspecto relevante es la diferencia entre una preaprobación y el otorgamiento definitivo. La entidad todavía debe revisar la documentación del inmueble, realizar la tasación y comprobar que la propiedad cumpla con las condiciones necesarias para funcionar como garantía.

Por eso, antes de entregar una reserva, conviene establecer por escrito qué sucede si el banco rechaza la solicitud o concede un monto inferior al esperado. La previsión permite evitar que el comprador pierda dinero por una diferencia que puede surgir durante la evaluación crediticia.

Los créditos UVA y el riesgo de que la cuota aumente

Los préstamos hipotecarios UVA tienen una particularidad que exige especial atención. El capital se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo, cuyo valor en pesos se actualiza según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), vinculado con la inflación.

Esto significa que, aunque la tasa de interés permanezca fija, el importe de la cuota en pesos puede aumentar con el paso del tiempo. El riesgo aparece cuando los ingresos familiares evolucionan por debajo de la inflación.

Loschi utilizó una simulación para dimensionar ese impacto: si la cuota aumenta 30% y el salario crece apenas 10%, una obligación que al comienzo representaba el 25% de los ingresos pasa a absorber cerca del 29,5%.

El crédito también puede generar dificultades si el comprador utiliza todos sus ahorros para cubrir el anticipo y los gastos de escritura. En ese caso, cualquier imprevisto puede afectar el cumplimiento de las obligaciones mensuales.

La recuperación del financiamiento hipotecario y los cambios introducidos por el Gobierno amplían las posibilidades para quienes buscan acceder a una vivienda. Sin embargo, la decisión requiere calcular el costo total de la compra y no solamente la cuota inicial.

En una propiedad de USD 100.000, el comprador puede necesitar entre USD 25.000 y USD 32.500 para cubrir la parte no financiada, según la tasación bancaria. A ese importe debe agregar los gastos de compraventa y conservar un margen de ahorro para afrontar eventuales dificultades.

Loschi concluyó: "Si para comprar hay que usar hasta el último dólar y la cuota sólo entra contando horas extras o un bono, el margen es muy chico".