Inocencia Fiscal II: las claves que pueden facilitar el uso de dólares para comprar una propiedad

La sanción de Inocencia Fiscal II introduce modificaciones al régimen simplificado de Ganancias y suma herramientas que pueden tener impacto sobre quienes conservan dólares fuera del sistema financiero y evalúan destinarlos a la compra de una propiedad. El Senado convirtió la iniciativa en ley el 17 de septiembre, con 44 votos a favor y 23 en contra. Ahora resta su implementación y las normas reglamentarias necesarias.

Uno de los puntos que más interés genera en el mercado inmobiliario es el tratamiento que tendrán los fondos utilizados para adquirir inmuebles. La reforma busca reducir algunos de los riesgos fiscales que habían quedado abiertos con la primera versión del régimen, vigente desde comienzos de 2026.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, había advertido que el esquema inicial dejaba aspectos sin resolver para quienes pretendían utilizar ahorros no declarados en operaciones de montos importantes, entre ellas la compra de una vivienda.

Qué cambia para quien compra una propiedad

Uno de los principales cambios está relacionado con el Impuesto sobre los Bienes Personales.

Bajo el régimen anterior, una persona podía utilizar fondos incluidos en el esquema de Inocencia Fiscal para comprar un inmueble, pero quedaba planteado un interrogante sobre si ARCA podía considerar que esos dólares ya formaban parte de su patrimonio en ejercicios anteriores y, por lo tanto, reclamar Bienes Personales por períodos previos.

La nueva norma incorpora un mecanismo legal para determinar el momento en que esos fondos pasan a integrar el patrimonio declarado: se considera que fueron incorporados en la fecha en que se concreta la adquisición.

En términos prácticos, el cambio apunta a evitar que la compra de una propiedad con esos fondos derive en un reclamo retroactivo de Bienes Personales por la tenencia anterior de los dólares.

Para el comprador, el punto central es que la utilización del dinero queda vinculada temporalmente con la operación inmobiliaria y no con una presunta tenencia previa que pueda ser reconstruida por el organismo fiscal.

El escribano y el origen de los fondos

Otro aspecto relevante aparece en el momento de escriturar. La modificación del régimen no elimina los controles vinculados con la prevención del lavado de activos.

En operaciones inmobiliarias de determinado monto, los escribanos tienen obligaciones como sujetos alcanzados por las normas de prevención de lavado de dinero. Por eso, aun cuando una persona se encuentre dentro del régimen fiscal, la operación continúa sujeta a los controles correspondientes.

La reforma busca que la adhesión al régimen constituya un antecedente favorable frente a esos controles y establece un plazo para que la Unidad de Información Financiera adecue su normativa.

Esto no significa que desaparezca la obligación del escribano de analizar una operación ni que cualquier persona pueda comprar una propiedad sin acreditar información cuando corresponda. La aplicación concreta dependerá de las normas que dicten los organismos involucrados.

Cuatro cambios que también impactan al contribuyente

Además de las cuestiones vinculadas directamente con la compra de inmuebles, la nueva ley modifica otros aspectos del régimen:

• Nuevo criterio para las discrepancias: se establece un umbral para determinar cuándo una diferencia entre lo declarado y la información que posee el fisco puede considerarse significativa. La referencia combina un porcentaje mínimo con un monto económico determinado.

• Plazo para corregir diferencias: el contribuyente dispone de 15 días para aceptar y cancelar determinadas diferencias detectadas, evitando perder automáticamente los beneficios del régimen.

• Menor utilización de presunciones: se restringe el uso de determinadas presunciones fiscales vinculadas con incrementos patrimoniales y depósitos bancarios.

• Ampliación del universo alcanzado: la reforma modifica las condiciones de acceso al Régimen Simplificado de Ganancias y elimina algunos límites que habían dejado afuera a contribuyentes en la primera versión.

El mecanismo de rectificación es especialmente relevante porque cambia una de las situaciones que generaba mayor incertidumbre. Ante una diferencia detectada por ARCA, la posibilidad de regularizarla dentro del plazo establecido permite conservar los beneficios del régimen bajo las condiciones previstas por la norma.

¿Puede impulsar la compra de propiedades?

La modificación puede tener incidencia sobre el mercado inmobiliario porque apunta a reducir una de las principales dudas que enfrentaban quienes tenían dólares fuera del circuito formal: cómo utilizar esos ahorros para adquirir un inmueble sin quedar expuestos a cuestionamientos fiscales sobre períodos anteriores.

Pero la existencia del nuevo régimen no significa que automáticamente aumentarán las operaciones inmobiliarias. Para que un ahorrista decida utilizar sus dólares para comprar una propiedad también pesan el precio de los inmuebles, las condiciones del crédito hipotecario, el valor del alquiler, la expectativa sobre el tipo de cambio y la situación económica general.

En ese sentido, la norma funciona como una pieza más dentro de una decisión que involucra varias variables.

Domínguez también planteó que para quienes compren una propiedad con destino a alquiler residencial existe un escenario tributario particular. Desde 2026, los alquileres de vivienda cuentan con una exención en el Impuesto a las Ganancias bajo las condiciones establecidas por la normativa, mientras que en CABA también existe una exención de Ingresos Brutos dentro de los parámetros legales. El tratamiento de Bienes Personales, a su vez, depende de las características del inmueble, su destino y el valor correspondiente.

Esto abre una alternativa para pequeños ahorristas que buscan transformar dólares en un activo inmobiliario que genere renta, aunque la conveniencia tributaria debe analizarse de acuerdo con la situación de cada contribuyente.

Un punto clave: no alcanza con tener los dólares

Para una persona que conserva dólares en efectivo y quiere comprar una propiedad, el nuevo escenario no implica que desaparezcan todos los controles. La operación inmobiliaria continúa requiriendo intervención notarial, documentación y cumplimiento de las normas de prevención de lavado y de las obligaciones tributarias correspondientes.

Por eso, antes de avanzar, resulta relevante revisar:

• El origen y documentación disponible sobre los fondos.

• La situación fiscal del comprador.

• El tratamiento tributario de la propiedad que se pretende adquirir.

• El destino que tendrá el inmueble, especialmente si será vivienda propia o alquiler.

• Las exigencias del escribano y de las entidades que intervengan en la operación.

• La reglamentación definitiva de la nueva ley.

La ley también establece que parte de las protecciones del régimen tendrá un horizonte temporal que llega hasta el 31 de diciembre de 2027, un aspecto que deberá ser considerado por quienes evalúen cuándo canalizar sus ahorros hacia una inversión inmobiliaria.

En definitiva, Inocencia Fiscal II modifica las reglas para quienes buscan incorporar ahorros al circuito formal y puede reducir algunas de las incertidumbres que existían al utilizar dólares para comprar inmuebles. Domínguez concluyó: "Pero el impacto sobre el mercado dependerá de cuántos contribuyentes decidan efectivamente utilizar esos fondos y de cómo se articule la nueva normativa con los controles fiscales y de prevención de lavado".