Por qué los monoambientes lideran el precio del m2 en CABA y cuánto cuestan por barrio

Los monoambientes ocupan un lugar particular en el mercado inmobiliario porteño: son las propiedades más pequeñas, pero también las que alcanzan el precio más alto por metro cuadrado. La combinación de una inversión inicial relativamente baja, la demanda de alquileres y la fuerte presencia de estas unidades en los desarrollos nuevos explica parte del fenómeno. Sin embargo, con más de 5.000 departamentos de este tipo en venta, elegir bien la ubicación y calcular la rentabilidad resulta cada vez más importante.

Según datos de la plataforma Roomix, el valor promedio de publicación de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires llegó a USD 2.240 por m2. En los departamentos de dos ambientes, el promedio se ubica en USD 2.039 por m2. La diferencia también aparece en las operaciones concretadas, por lo que no se trata solamente de precios pedidos por los propietarios.

Ignacio Gorriti, fundador de Roomix, explicó que el costo de los espacios húmedos influye en esta relación: la cocina y el baño representan una parte importante del valor de una vivienda y, en una superficie reducida, esos gastos se distribuyen sobre menos metros cuadrados. A esto se suma que el menor precio total atrae tanto a inversores como a compradores que buscan su primera propiedad.

Por qué los departamentos más chicos cotizan más por metro cuadrado

La obra nueva ayuda a entender la dinámica. Los monoambientes representan el 28% de las unidades que se estrenan en Buenos Aires, frente al 13% del parque usado. Su peso en los proyectos recientes casi duplica, así, su participación entre las propiedades con más antigüedad.

Para los desarrolladores, este formato permite distribuir la superficie disponible en más unidades y ampliar el público comprador. Para los inversores, implica destinar menos capital que el necesario para adquirir una vivienda de dos o tres ambientes.

La rentabilidad también juega a favor de los departamentos pequeños. Las estimaciones del mercado ubican el retorno bruto anual de los monoambientes en torno al 5,7%, por encima del 5,4% de los dos ambientes. La demanda de alquileres y el menor desembolso inicial explican parte de esa diferencia.

“El monoambiente es el producto que mejor cierra la ecuación del inversor chico”, sostuvo Gorriti. Según el especialista, la posibilidad de ingresar al mercado con menos dinero y encontrar inquilinos para unidades compactas mantiene el interés por esta tipología.

Laura Castelli, de Punto Uno Inmobiliaria, vinculó el escenario actual con los cambios que atravesó el mercado en las últimas décadas. Durante años, el ladrillo funcionó como refugio de valor y la actividad constructiva impulsó la compra de departamentos desde el pozo. El monoambiente ofrecía una alternativa para dolarizar ahorros con un monto de ingreso menor.

Luego, la crisis de los créditos UVA y la pandemia modificaron las prioridades de muchos compradores, que comenzaron a buscar viviendas más amplias. Ese cambio contribuyó a explicar la acumulación de unidades pequeñas que hoy compiten por captar inquilinos.

Castelli también destacó que estos departamentos tienen usos diferentes: pueden funcionar como vivienda permanente, oficina, consultorio o alquiler temporario. Su adaptación depende de la ubicación, las expensas y las reglas de cada consorcio. Sostuvo: “El monoambiente puede funcionar como oficina, alquiler temporario y, en menor medida, primera vivienda”.

Cuánto cuesta un monoambiente según el barrio

La oferta supera las 5.000 unidades en venta entre propiedades usadas, a estrenar y en pozo. De acuerdo con Castelli, el 58% corresponde a departamentos a estrenar, con una presencia destacada en Palermo, Recoleta y Belgrano.

Los valores cambian de manera significativa según la ubicación. El relevamiento de Roomix contempla avisos activos de monoambientes de entre 18 y 60 m2 y considera barrios con al menos 25 unidades publicadas.

Los 10 barrios más caros:

• Puerto Madero: USD 200.000.

• Palermo: USD 118.000.

• Belgrano: USD 118.000.

• Núñez: USD 115.000.

• Coghlan: USD 106.000.

• Colegiales: USD 105.000.

• Recoleta: USD 104.000.

• Saavedra: USD 100.000.

• Villa Devoto: USD 98.000.

• Villa Urquiza: USD 95.000.

Los 10 barrios más accesibles:

• La Boca: USD 54.000.

• Constitución: USD 56.000.

• San Nicolás: USD 63.000.

• Balvanera: USD 65.000.

• Centro / Microcentro: USD 65.000.

• Monte Castro: USD 68.000.

• Congreso: USD 69.000.

• San Cristóbal: USD 70.000.

• Barracas: USD 70.000.

• Floresta: USD 72.000.

Para Castelli, el inversor debe mirar más allá del precio de publicación. Las expensas, el equipamiento, la antigüedad y las posibilidades de alquiler pueden modificar el resultado final. La presencia de jóvenes profesionales, estudiantes y compradores que buscan su primera vivienda sostiene distintos segmentos de demanda, aunque cada uno prioriza características diferentes.

El crédito hipotecario puede cambiar el mapa de la demanda

El financiamiento aparece como una variable capaz de modificar el equilibrio entre las tipologías. Mientras el crédito siga limitado, el monoambiente conserva atractivo para quienes buscan invertir con un capital inicial menor. Si las hipotecas ganan volumen, en cambio, los departamentos de dos y tres ambientes podrían captar una mayor proporción de compradores.

Gorriti señaló que las escrituras con hipoteca registraron una caída cercana al 30% interanual durante este año, según los datos de Roomix. A su entender, todavía falta que el financiamiento llegue a más familias y les permita acceder a viviendas de mayor superficie.

“Si pensás a mediano plazo, yo miraría los 2 y 3 ambientes. Hoy cotizan el metro más barato que el monoambiente, y son el producto que compra la familia, que es el comprador que aparece cuando hay crédito hipotecario”, planteó.

Ese eventual cambio no implica necesariamente una caída del valor de los departamentos pequeños. También podría producirse una recuperación de los precios de las unidades familiares, que hoy tienen un costo por metro cuadrado inferior.

Castelli, por su parte, remarcó que la cantidad de unidades disponibles obliga a evaluar con más cuidado cada inversión. Un precio de entrada accesible no garantiza por sí solo una buena renta: la ubicación, los gastos mensuales y la capacidad de atraer inquilinos resultan determinantes.

El mercado porteño enfrenta así un doble desafío. Los monoambientes conservan una ventaja por su menor valor total y su rentabilidad estimada, pero la amplia oferta exige una selección más precisa. Al mismo tiempo, una recuperación del crédito hipotecario podría impulsar a los departamentos más grandes.

Gorriti consideró que, si esa tendencia se consolida, la brecha entre tipologías podría reducirse por una suba de las unidades familiares. “En ese escenario no espero que el monoambiente se abarate: espero que los 2 y 3 ambientes lo alcancen. La corrección, si llega, va a ser por suba de los grandes, no por baja de los chicos”, concluyó.