Construir para vender ya no cierra: por qué podrían subir los precios de departamentos en pozo en 2027

El negocio de construir departamentos para vender atraviesa una etapa de rentabilidad ajustada. El aumento del costo de obra en dólares, el valor de los terrenos y la falta de crédito hipotecario masivo obligan a las desarrolladoras a revisar cada proyecto antes de iniciar una construcción. En barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires, el punto de equilibrio para un edificio de calidad media-alta se ubica entre USD 3.400 y USD 3.600 por m2 vendible.

El problema es que no todos los barrios permiten alcanzar esos valores. Mientras algunas zonas sostienen precios por encima de ese nivel, otras todavía no logran convalidar cotizaciones que cubran la inversión. Por eso, los desarrolladores advierten que los departamentos podrían aumentar durante 2027, cuando parte de los costos actuales llegue finalmente a los precios de venta.

Patricio Rozenblum, director de PBG Desarrollos, señaló que la ecuación cambió en los últimos dos años: "Hoy construir sale bastante más caro en dólares que hace dos años, y el precio de venta no acompañó al mismo ritmo. Eso hace que muchos lotes que antes cerraban con holgura hoy no cierren, o cierren muy justo".

Cuánto cuesta construir y dónde está el punto de equilibrio

Para un edificio de calidad media-alta en barrios como Belgrano, Palermo, Núñez o Colegiales, Rozenblum estimó que la construcción cuesta entre USD 1.800 y USD 2.000 por m2 vendible. El cálculo incluye costos directos, indirectos y honorarios.

A esa cifra se suma la incidencia del terreno, que en esas zonas puede representar entre USD 700 y USD 1.000 por m2 vendible. También deben contemplarse permisos, plusvalía, impuestos, comercialización y financiamiento durante el período de obra.

"Con todo eso, el punto de equilibrio queda en torno a USD 3.400 a USD 3.600 por m2", precisó. Sin embargo, para obtener una rentabilidad que justifique el riesgo empresario, el valor debe ser superior. "Para que el proyecto tenga una rentabilidad razonable y justifique el riesgo, el m2 promedio no debería estar muy por debajo de USD 3.900 a USD 4.200", sostuvo.

Matías Chirom, CEO de Baigun Realty, describió una estructura similar. Según explicó, el terreno puede representar entre USD 500 y USD 1.500 por m2 vendible. Si se suma un costo de construcción cercano a USD 2.000 por m2, con impuestos, honorarios y financiamiento, la base se ubica entre USD 2.500 y USD 3.500, antes de incorporar la ganancia del desarrollador.

"Por eso, la ecuación se volvió mucho más exigente y obliga a analizar cada proyecto con muchísimo cuidado", planteó Chirom.

Los barrios más caros para comprar en pozo

Los valores de publicación muestran que algunos barrios ya superan los puntos de equilibrio estimados por los desarrolladores, mientras que otros permanecen por debajo. Según el Index de Zonaprop, el precio promedio de los departamentos en pozo en CABA llegó a USD 3.141 por m2, con una suba interanual del 3,6%.

Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica, explicó que las unidades en pozo aumentaron tres veces más que el promedio general del Index, que avanzó 1,4% en los últimos doce meses. "Comprar en pozo sigue cotizando por encima del usado y del estrenar terminado, principalmente por los costos de construcción", señaló.

Entre los valores publicados por barrio se destacan:

• Puerto Madero: USD 6.609 por m2.

• Palermo: USD 4.403 por m2, con una suba interanual del 8,9%.

• Belgrano: USD 4.080 por m2, con un incremento del 9%.

• Retiro: USD 4.067 por m2.

• Recoleta: USD 4.022 por m2.

• Núñez: USD 4.016 por m2.

• Colegiales: USD 3.559 por m2.

• Saavedra: USD 3.380 por m2, con un crecimiento del 17,3%.

• Caballito: USD 3.301 por m2.

• Coghlan: USD 3.258 por m2.

• Villa Ortúzar: USD 3.203 por m2, con una suba del 14,5%.

• Chacarita: USD 3.049 por m2.

• Villa Urquiza: USD 3.021 por m2.

• Villa Devoto: USD 2.996 por m2.

• Villa Crespo: USD 2.859 por m2.

Molina advirtió que el dinamismo se concentra en el corredor norte, mientras que algunos barrios del centro y el oeste porteño registraron retrocesos de entre el 12% y el 30%, como Montserrat, San Telmo, Villa Luro, Constitución y Vélez Sarsfield.

Cuánto cuesta un departamento de dos o tres ambientes

De acuerdo con el promedio de Zonaprop, un departamento de dos ambientes en pozo y 50 m2 cubiertos en pozo cuesta USD 131.757. Una unidad de tres ambientes, con 70 m2, alcanza los USD 180.674.

En los barrios de mayor demanda, los valores son superiores. Rozenblum detalló las siguientes referencias para emprendimientos en pozo:

• Belgrano: entre USD 3.500 y USD 4.000 por m2. Un dos ambientes ronda los USD 180.000 y un tres ambientes cuesta entre USD 265.000 y USD 300.000.

• Palermo: entre USD 3.700 y USD 4.100 por m2. Un dos ambientes se ubica entre USD 185.000 y USD 200.000; un tres ambientes, entre USD 280.000 y USD 310.000.

• Colegiales y Núñez: entre USD 3.100 y USD 3.500 por m2. Un dos ambientes cuesta entre USD 155.000 y USD 175.000, mientras que un tres ambientes se ubica entre USD 230.000 y USD 260.000.

Chirom también identificó a Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza entre los barrios con mayor dinamismo, tanto por la demanda de usuarios finales como por el interés de los inversores. Según sus estimaciones, "un departamento de dos ambientes en pozo se comercializa entre USD 150.000 y USD 180.000, mientras que uno de tres ambientes puede ubicarse entre USD 180.000 y USD 220.000".

El crédito y los costos, claves para 2027

Para las desarrolladoras, la recuperación del sector depende también de una mayor disponibilidad de financiamiento hipotecario. El crédito podría ampliar el universo de compradores, acelerar las ventas y dar previsibilidad a proyectos que hoy enfrentan una demanda limitada.

Rozenblum consideró que el financiamiento es una de las variables centrales para reactivar el mercado. "Si hubiera crédito hipotecario sostenido y accesible, aparece una demanda que hoy no puede comprar, y eso sostiene los precios de venta. Con eso solo ya cambia mucho la ecuación", afirmó.

Los costos también presionan sobre los números. Según Zonaprop, el costo de construcción medido en dólares subió 1,5% mensual y acumuló un incremento del 18,5% durante 2026. Molina agregó que, desde octubre de 2023, el aumento llegó al 141%, con un nivel 52% superior al promedio histórico de 2012-2025.

Chirom coincidió en que el crédito puede acelerar la actividad. "Un mercado con acceso real al crédito hipotecario permite incorporar muchos más compradores, mejorar la velocidad de comercialización y generar una demanda más sostenida", sostuvo.

La posibilidad de nuevos aumentos en 2027 surge de la brecha entre los costos actuales y los precios que el mercado convalida. Si la construcción mantiene sus valores en dólares y las empresas trasladan parte de esa diferencia, los departamentos podrían encarecerse.

Chirom cerró con una advertencia sobre los tiempos del negocio: "Creemos que en este negocio hay que mirar la película y no solamente la foto. Los ciclos inmobiliarios son largos y las decisiones de inversión no pueden depender exclusivamente de la coyuntura".