Confiar en ladrillos: cuánto rinde invertir en una propiedad para alquilar y los barrios más rentables de CABA

Comprar una propiedad para alquilar permite obtener ingresos periódicos, pero el rendimiento cambia según el tipo de inmueble y el barrio. Un relevamiento de la plataforma Inmocheck ubica a los locales comerciales en primer lugar, con un retorno bruto del 9,54% anual, seguidos por las casas, con el 9,13%. Las oficinas alcanzan el 7,68% y los departamentos, el 6,63%.

El cálculo, conocido como cap rate, relaciona el alquiler anual con el precio de compra. Por ejemplo, un departamento de USD 80.000 que se alquila a USD 600 mensuales ofrece un retorno bruto del 9% anual. Sin embargo, esa cuenta no contempla impuestos, mantenimiento, expensas extraordinarias ni períodos sin inquilinos.

El relevamiento analizó 79.937 departamentos en venta y 19.221 en alquiler, además de locales, casas y oficinas. Cristian Rajani, analista de Inmocheck, explicó que el precio de entrada resulta determinante: una propiedad con un alquiler más bajo puede ofrecer mayor rentabilidad si también cuesta menos.

Los barrios con mayor y menor retorno

Villa Lugano lidera el ranking de rentabilidad de departamentos en CABA, con un 9,27% anual. Monserrat ocupa el segundo lugar, con el 8,69%, seguido por San Telmo (8,19%), La Boca (7,98%) y San Nicolás (7,79%).

En el extremo opuesto aparecen barrios con precios de compra más elevados y retornos porcentuales menores.

Los diez barrios con mayor y menor rentabilidad:

• Villa Lugano: 9,27%.

• Monserrat: 8,69%.

• San Telmo: 8,19%.

• La Boca: 7,98%.

• San Nicolás: 7,79%.

• Saavedra: 5,69%.

• Belgrano: 5,69%.

• Puerto Madero: 5,53%.

• Núñez: 5,50%.

• Coghlan: 5,32%.

La diferencia entre Villa Lugano y Coghlan llega a 3,95 puntos porcentuales. El dato refleja cómo el valor de compra incide en el resultado: en los barrios más económicos, el capital inicial puede ser menor y elevar el retorno relativo, aunque el alquiler mensual también sea más bajo.

Rajani sostuvo que no alcanza con observar cuánto se puede cobrar por mes. También hay que considerar el capital necesario para comprar y los gastos que tendrá el propietario.

La propiedad también define el negocio

El barrio no explica por sí solo la rentabilidad. La superficie, la orientación, la distribución y el estado del edificio influyen en el atractivo de cada unidad y en su capacidad para conseguir inquilinos.

Claudia Pérez Quartesan, de Modo Inmuebles, aportó una mirada complementaria sobre la elección del inmueble: la orientación, la luminosidad, la distribución y el mantenimiento del edificio son aspectos que pueden incidir en la demanda y en el precio de alquiler.

También hay que contemplar los gastos que reducen el ingreso efectivo:

• Vacancia: entre uno y dos meses sin ingresos por año.

• Mantenimiento y reparaciones: entre $200.000 y $500.000 anuales.

• Administración: entre el 5% y el 10% del alquiler mensual.

• Impuestos, ABL y expensas: costos adicionales que deben incorporarse a la cuenta.

Comprar por debajo del valor de mercado también mejora el rendimiento, mientras que pagar un sobreprecio puede reducirlo, incluso en zonas con demanda sostenida.

Qué mirar antes de invertir

El barrio no explica por sí solo la rentabilidad. Dentro de una misma zona, dos departamentos pueden ofrecer retornos muy diferentes según el precio de compra, la superficie, el estado de conservación y los gastos que demande el inmueble. También importa la posibilidad de conseguir inquilinos de manera sostenida y evitar períodos prolongados de vacancia.

No alcanza con tomar como referencia el promedio de rentabilidad de un barrio: el inversor debe analizar cuánto necesita desembolsar, qué ingresos puede obtener y cuáles serán los costos posteriores. El precio negociado también resulta determinante. Comprar por debajo del valor de mercado mejora la relación entre capital e ingresos, mientras que pagar un sobreprecio puede reducir el retorno, incluso en zonas con demanda de alquiler sostenida.

Balvanera, San Cristóbal y Boedo también aparecen entre las alternativas para quienes buscan propiedades destinadas a renta. Sin embargo, la rentabilidad final depende del precio de compra, el estado de conservación, los gastos y la facilidad para conseguir inquilinos.

El cap rate permite comparar oportunidades, pero no garantiza una ganancia determinada. Una propiedad con un retorno bruto elevado puede perder atractivo si necesita reparaciones frecuentes o permanece vacía durante varios meses.

Pérez Quartesan resumió el criterio que debe guiar la decisión: "El mejor negocio no siempre es el departamento que promete la rentabilidad más alta, sino el que tiene un precio de compra adecuado, responde a lo que busca la demanda y permite cubrir los gastos sin comprometer los ingresos".