Récord total: la oferta de alquileres en el AMBA creció 326% desde el fin de la Ley de Alquileres

El mercado de alquileres del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa una etapa de fuerte recomposición de la oferta. La cantidad de departamentos disponibles para alquilar creció 326,2% en septiembre de 2026 respecto de noviembre de 2023, según el relevamiento conjunto de la Universidad de San Andrés (UDESA) y Mercado Libre, que analiza las publicaciones de la plataforma desde 2017.

El dato marca el nivel más alto de oferta desde el cambio de reglas que siguió al fin de la Ley de Alquileres (derogada por Javier Milei a fin de 2023) y muestra hasta qué punto el mercado incorporó propiedades al circuito locativo. El informe, elaborado a partir de las publicaciones activas en Mercado Libre, también detectó una recuperación moderada de los valores de venta en dólares, con diferencias importantes entre CABA y los distintos corredores del Gran Buenos Aires.

El dato que cambia el mercado locativo

Mientras los precios de venta avanzan con cautela, el mercado locativo muestra una transformación mucho más marcada. En septiembre, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en AMBA resultó 326,2% superior a la de noviembre de 2023.

El dato surge del stock de publicaciones y permite dimensionar el cambio en la oferta desde el momento en que terminó el esquema de la Ley de Alquileres. La mayor cantidad de propiedades disponibles amplió las alternativas para los inquilinos y modificó la relación entre propietarios, inmobiliarias y demanda.

El aumento del stock también coincidió con una evolución más moderada de los alquileres. En septiembre, el precio por m2 de los departamentos en CABA subió 1% respecto de agosto, mientras que en GBA Norte avanzó 0,1%, en GBA Sur 1,5% y en GBA Oeste 1,1%.

En términos interanuales, sin embargo, los valores todavía muestran incrementos importantes. El precio por m2 de alquiler de departamentos aumentó 27,1% en CABA, 15,2% en GBA Norte, 23,9% en GBA Sur y 18,2% en GBA Oeste.

La diferencia entre el crecimiento de la oferta y el de los precios resulta uno de los puntos centrales del escenario actual. La mayor disponibilidad de unidades permite que el mercado funcione con mayor variedad de opciones y reduce la presión que existía sobre los inquilinos durante la etapa de menor oferta.

En el caso de las casas, los alquileres también subieron en septiembre. En AMBA, el incremento mensual fue de 1,3%, mientras que el aumento interanual llegó a 21,2%. En departamentos, las variaciones fueron de 1,4% mensual y 20,4% interanual para el conjunto del área metropolitana.

Dónde más subieron los alquileres

El comportamiento tampoco fue uniforme dentro del AMBA. En septiembre, el mayor aumento mensual del alquiler de casas en los municipios del conurbano se registró en San Isidro, con 12,1%. Para departamentos, el mayor avance correspondió a Escobar, con 4,9%.

En CABA, el barrio con mayor incremento mensual del precio de alquiler por m2 de departamentos fue Montserrat, con 4,6%.

La evolución muestra que, pese al fuerte crecimiento de la oferta, algunos mercados puntuales todavía presentan presión sobre los valores. La diferencia responde a factores propios de cada zona, como la demanda, la disponibilidad de unidades y el perfil de las propiedades.

En el mercado de venta, los datos también muestran contrastes fuera de la Ciudad. Entre los municipios del GBA, Tigre registró el mayor incremento interanual del precio por m2 de casas, con 21,7%. En departamentos, el mayor avance correspondió a Merlo, con 8,3%.

Dentro de CABA, el mayor aumento interanual del precio de venta por m2 de departamentos correspondió a Chacarita, con 8,5%, por encima del promedio de la Ciudad.

Los precios de venta avanzan, pero a ritmo moderado

El relevamiento de UDESA y Mercado Libre mostró que el precio de los departamentos en venta aumentó 2% interanual en CABA, mientras que en GBA Norte subió 3,1%, en GBA Sur 3,4% y en GBA Oeste apenas 0,5%.

En la comparación mensual, septiembre presentó una suba de 0,8% en CABA, otro 0,8% en GBA Norte y 1,1% en GBA Sur. En GBA Oeste, en cambio, no se registró variación respecto de agosto.

El comportamiento confirma que el mercado de compraventa mantiene una recuperación, aunque con incrementos de precios más contenidos. La diferencia entre barrios también resulta significativa y algunos corredores ya muestran una valorización mayor que el promedio porteño.

En CABA, los valores de septiembre mostraron las siguientes variaciones interanuales:

• Colegiales: +5,2%

• Belgrano: +2,6%

• Palermo: +2,3%

Colegiales quedó así como el barrio con mayor incremento interanual entre los valores que muestra el relevamiento, con una suba de 5,2%. Belgrano y Palermo también registraron avances, aunque con una diferencia considerable respecto de Colegiales.

El gráfico de precios de venta de septiembre ubica a Palermo en USD 3.474 por m2, seguido por Núñez, con USD 3.455, y Belgrano, con USD 3.355 por m2. Luego aparecen Colegiales, con USD 3.100, y Villa Urquiza, con USD 2.831 por m2.

En el extremo inferior del cuadro aparecen Balvanera, con USD 1.683 por m2; San Nicolás, con USD 1.765; y Montserrat, con USD 1.880. Flores registra USD 1.938 por m2 y Almagro, USD 2.286.

El caso de Colegiales también refleja un proceso de transformación urbana que impacta sobre los precios. Jorge Moscatelli, de Situar Propiedades, explicó que el área delimitada por las vías del tren, Cabildo, La Pampa y Matienzo permaneció durante años en una situación de escaso atractivo para el mercado. "La reconversión del antiguo playón ferroviario y la creación del Parque Ferroviario Colegiales modificaron esa percepción y generaron un nuevo foco residencial", dijo.

Para Mabel Korn, de Korn Propiedades, la apertura del parque eliminó parte del aislamiento que caracterizaba al sector y sumó un espacio verde que elevó el atractivo residencial.

La especialista destacó que "la zona combina tranquilidad barrial con cercanía a polos comerciales y gastronómicos, una característica que ganó peso entre los compradores".

Colegiales, un barrio que gana valor

El proceso que atraviesa Colegiales sirve para observar cómo la transformación urbana puede impactar en el mercado. El antiguo playón ferroviario, delimitado por Virrey Olaguer y Feliú, Moldes, Avenida Federico Lacroze y las vías del Ferrocarril Mitre, dio paso a un espacio verde que modificó la dinámica del entorno.

Moscatelli describió el proceso como el cierre de una “cicatriz urbana”, porque la intervención permitió conectar sectores que durante décadas permanecieron separados por la infraestructura ferroviaria. A partir de allí comenzó a consolidarse un corredor residencial entre el parque y la Avenida Cabildo, con nuevos edificios y locales comerciales.

Korn describió la aparición de un corredor inmobiliario que conecta el parque con Cabildo y destacó el peso de la conectividad para explicar el interés de compradores y desarrolladores. La cercanía con el subte, las líneas de colectivos, comercios y servicios se combina con calles de escala barrial y edificios de altura moderada.

La transformación también se refleja en los nuevos proyectos. En la zona predominan edificios de escala media y desarrollos boutique, con unidades de distintas superficies, balcones, terrazas y espacios comunes. La oferta busca captar tanto a quienes quieren vivir en el barrio como a inversores.

En cuanto a los valores, en proyectos en pozo resulta difícil encontrar departamentos por debajo de USD 3.200 por m2, según Moscatelli. Un monoambiente puede partir de unos USD 100.000, mientras que los dos ambientes comienzan cerca de USD 160.000. Los tres ambientes parten de alrededor de USD 250.000 y los cuatro ambientes superan en muchos casos los USD 350.000.

La evolución de Colegiales no es un caso aislado dentro de CABA. Chacarita, por ejemplo, registró el mayor incremento interanual del precio de venta por m2 de departamentos, con 8,5%. En GBA, Tigre mostró el mayor avance en casas, con 21,7%, mientras que Merlo lideró entre los departamentos, con 8,3%.