Alquileres en CABA: oferta récord desde la derogación de la ley y el dos ambientes tuvo la menor suba del año

La oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó niveles récord y cambió las reglas del mercado. Los inquilinos tienen más opciones para comparar, mientras que los propietarios enfrentan mayores dificultades para sostener valores que no se ajustan a la capacidad de pago. Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el stock creció cerca de un 300% y se aproxima a las 18.000 unidades disponibles.

Sin embargo, una mayor cantidad de avisos no significa que todas las propiedades se alquilen con rapidez. Los departamentos que salen al mercado con precios por encima de otras unidades similares pueden permanecer publicados durante semanas, en especial cuando el alquiler se combina con expensas elevadas (promedian $320.000 mensuales en CABA) y otros gastos mensuales.

Los datos de septiembre de Zonaprop reflejaron esa nueva dinámica. El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubicó en $898.154 mensuales, con un incremento de apenas 1,3% en el mes, el más bajo de 2026. En lo que va del año, el aumento acumulado llegó al 20,8%, mientras que la variación interanual alcanzó el 28,7%, por debajo de la inflación del período, que fue del 33,2%.

Los valores promedio son los siguientes:

• Monoambiente de 40 m2: $779.370 mensuales.

• Dos ambientes de 50 m2: $898.154 mensuales.

• Tres ambientes de 70 m2: $1.214.267 mensuales.

La mayor competencia entre propietarios obliga a revisar los valores de publicación. Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Propiedades, explicó que el crecimiento de la oferta amplió las posibilidades de elección y modificó los tiempos de búsqueda. Tener una propiedad publicada ya no garantiza alquilarla rápidamente.

Según el especialista, los monoambientes y los departamentos de dos ambientes mantienen el mayor movimiento, siempre que estén bien ubicados y tengan un precio acorde con el mercado. Alrededor de tres de cada cuatro departamentos publicados corresponden a unidades de uno y dos ambientes, una concentración que refleja el peso de los inmuebles más pequeños en la oferta porteña.

Más oferta, pero el precio define cuánto tarda en alquilarse

Sabatini sostuvo que el principal problema aparece cuando los propietarios pretenden cobrar por encima de lo que ofrecen otras unidades comparables. Con un stock más amplio, los inquilinos pueden contrastar precios, ubicación, estado del inmueble y expensas antes de tomar una decisión. Si un departamento se publica a $850.000 y existen alternativas similares por $700.000, la diferencia puede traducirse en más tiempo de espera y menos consultas.

El especialista también advirtió que el costo total de la vivienda se convirtió en uno de los principales condicionantes para cerrar operaciones. Las expensas pueden sumar alrededor de un 23% o 24% al valor del alquiler, por lo que una unidad publicada a $800.000 puede acercarse al millón de pesos mensuales antes de incorporar servicios y otros gastos. En ese escenario, las garantías siguen siendo relevantes, pero la capacidad de pago ocupa un lugar central.

Tobias Fanelli, de Salguero Propiedades, coincidió en que el mercado ofrece más alternativas, aunque eso no eliminó las dificultades para acceder a una vivienda. Según explicó, la demanda se mantiene porque los contratos vencen y quienes alquilan deben renovar o buscar otro departamento. Los dos y tres ambientes concentran buena parte de las búsquedas, especialmente en barrios próximos a las líneas de subte, como Almagro, Villa Crespo y Caballito.

Fanelli también señaló que la derogación de la ley permitió el regreso de propiedades al alquiler tradicional, incluidas unidades que antes se destinaban a contratos temporarios o plataformas como Airbnb. La equiparación de las rentabilidades favoreció ese movimiento, aunque el cierre de las operaciones depende cada vez más de la negociación entre las partes y de la posibilidad de sostener el gasto mensual.

Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en cada barrio

La brecha entre los barrios más caros y los más accesibles sigue siendo amplia. En septiembre, Puerto Madero encabezó el ranking de Zonaprop, con un alquiler promedio de $1.268.186 para un departamento de dos ambientes. Le siguieron Palermo, con $1.005.424, y Núñez, con $1.003.138.

Belgrano completó el grupo de los barrios más caros, con $989.185 mensuales, seguido por Colegiales, con $971.101; Saavedra, con $967.294; Villa Urquiza, con $958.358; Chacarita, con $958.325; Recoleta, con $935.867; y Villa Crespo, con $933.648.

En el otro extremo, los valores más bajos se encontraron en Lugano, con $660.673 mensuales, seguido por Nueva Pompeya, con $729.080, y La Boca, con $730.922. También aparecen entre las alternativas más económicas Villa Real, Mataderos, Floresta, Constitución, Versalles, Vélez Sarsfield y Parque Avellaneda.

La diferencia entre Puerto Madero y Lugano supera los $600.000 mensuales. Esa distancia permite dimensionar cómo la ubicación influye en el presupuesto necesario para alquilar, aunque el valor publicado no es el único factor: las expensas, el estado de la propiedad y la conectividad también pueden modificar la conveniencia de una unidad.

Para quienes buscan reducir gastos, barrios como Almagro, Caballito, Villa Crespo y Parque Patricios aparecen como alternativas frente a los sectores más caros, con acceso a transporte público y servicios. La elección, sin embargo, depende de la combinación entre el precio del alquiler y el costo total de vivir en el departamento.

Los aumentos pierden fuerza frente a la capacidad de pago

La evolución de los precios confirma que la oferta adicional empezó a moderar los ajustes. En septiembre, el incremento mensual de los alquileres de dos ambientes fue del 1,3%. El acumulado de 2026 llegó al 20,8%, mientras que la suba interanual alcanzó el 28,7%, por debajo del 33,2% de inflación y del 31,5% registrado por el Índice para Contratos de Locación (ICL).

La desaceleración no significa que alquilar resulte más accesible para todos los hogares. El ingreso necesario para cubrir el alquiler, las expensas y los servicios continúa como una barrera, sobre todo en los barrios con valores más altos. Por eso, una propiedad puede tener un precio acorde con otros avisos de la zona y, aun así, quedar fuera del presupuesto de buena parte de los interesados.

Fanelli sostuvo que los precios se mantuvieron relativamente estables durante los últimos meses y que las unidades más caras encuentran mayores dificultades para concretar operaciones. También remarcó que la flexibilidad entre locadores e inquilinos puede facilitar los acuerdos: el propietario necesita percibir una renta y el inquilino resolver su mudanza, pero ambas partes deben acercar sus expectativas.

De cara al cierre del año, Sabatini proyectó aumentos nominales más moderados y una competencia mayor entre propiedades. A su entender, la abundancia de avisos limita el margen para que los valores se despeguen de la evolución general de los precios. La estrategia de los propietarios pasa por ajustar sus pretensiones a las condiciones reales de la demanda.

El mercado porteño muestra así un cambio de dinámica respecto de los períodos de escasez: tener más departamentos disponibles amplía las opciones, pero no garantiza que todos encuentren inquilino rápidamente. "El precio, las expensas, el estado de la unidad y la ubicación definen qué propiedades logran cerrar una operación y cuáles permanecen en oferta", resumió.