Alquileres en noviembre: cuánto aumentan los contratos y por qué algunos propietarios deben bajar los precios

Los contratos de alquiler que se actualizan en noviembre tendrán aumentos diferentes según el plazo acordado en los contratos firmados tras el DNU 70/2023. Mientras algunos inquilinos afrontarán subas de dos dígitos, otros encontrarán departamentos cuyos propietarios aceptan rebajas para evitar meses sin ingresos.

La Ley de Alquileres de 2020 quedó atrás (se despidió en octubre): los contratos firmados bajo esa normativa ya vencieron. A fines de 2023, el gobierno de Javier Milei derogó la ley mediante el DNU 70/2023 y habilitó la negociación libre de las condiciones para los nuevos contratos, incluidos los plazos y los mecanismos de actualización.

El cambio amplió las posibilidades de negociación, pero no resolvió el problema de fondo: los ingresos de los hogares no siempre alcanzan para afrontar los valores pedidos. La oferta creció y los inquilinos cuentan con más alternativas, pero la capacidad de pago continúa como uno de los principales límites del mercado.

Cuánto aumentan los alquileres en noviembre

El Índice de Contratos de Locación (ICL) sigue vigente para los contratos. El porcentaje de actualización depende de la periodicidad pactada entre las partes.

Para un alquiler mensual de $600.000, los aumentos previstos para noviembre quedan de la siguiente manera:

• Ajuste trimestral del 6,28%: pasa de $600.000 a $637.680. La suba es de $37.680.

• Ajuste cuatrimestral del 8,67%: pasa de $600.000 a $652.020. El incremento es de $52.020.

• Ajuste semestral del 15,81%: pasa de $600.000 a $694.860. El aumento es de $94.860.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, advirtió que los ajustes de algunos contratos vigentes superan la evolución de los alquileres nuevos y los ingresos de los hogares. Por eso, hay inquilinos que pagan montos por encima de los valores que hoy convalidaría el mercado para una propiedad comparable.

La diferencia también aparece en las renovaciones. Según la experiencia de Braña, algunos propietarios aceptan mantener el precio o reducirlo entre un 10% y un 30% respecto del contrato anterior para evitar que la vivienda quede vacía.

Más oferta y rebajas para conseguir inquilinos

En la Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres residenciales se multiplicó en los últimos tres años. Braña contabilizó algo más de 19.000 propiedades publicadas, con una amplia mayoría de departamentos en edificios con expensas.

Sin embargo, la cantidad de avisos no garantiza que todas las unidades encuentren interesados. Los inquilinos comparan precios, ubicación, estado de conservación y gastos mensuales antes de decidir. Los departamentos que salen al mercado con valores por encima de las posibilidades de la demanda pueden permanecer meses sin alquilarse.

as expensas también condicionan la búsqueda. Según Braña, los informes privados ubican el promedio porteño cerca de los $400.000, un costo que puede volver menos atractiva una propiedad cuyo alquiler parece accesible. Por ese motivo, los PH y las casas ganan interés entre quienes buscan reducir los gastos comunes.

El corredor inmobiliario recomendó que los propietarios partan de una tasación profesional y de los valores que realmente puede pagar la demanda, en lugar de tomar como referencia únicamente los precios de publicación. Una propiedad con un valor excesivo puede terminar con una rebaja mayor después de varios meses de vacancia.

La brecha entre los contratos y los ingresos

Josefina Pantano, presidenta de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (FIRA), describió un mercado con demanda activa, aunque más selectiva. Las unidades bien ubicadas, en buen estado, con expensas razonables y precios acordes con el mercado tienen mayores posibilidades de alquilarse rápido. Los departamentos de dos y tres ambientes concentran buena parte de las búsquedas.

Según un relevamiento de FIRA sobre más de 85.000 unidades administradas en el país, el 62,9% de los contratos de vivienda se actualiza cada cuatro meses. Pantano señaló que los aumentos acumulados pueden dejar los contratos vigentes por encima de los valores de las nuevas operaciones.

Pantano Agregó: "Un contrato que viene actualizándose íntegramente por ICL desde mediados de 2023 hoy se ubica un 31% por encima del valor real de mercado, que subió un 23,7% en pesos. Esa brecha se amplió cuatrimestre a cuatrimestre".

La presión sobre los ingresos también repercute en la continuidad de los alquileres. La presidenta de FIRA indicó que las rescisiones de contratos de vivienda llegaron al 2,22% durante el tercer trimestre. Aunque el porcentaje mejoró frente al trimestre anterior, duplicó el promedio histórico del sector.

Para los propietarios, la vacancia representa una pérdida concreta. Pantano calculó que un mes sin cobrar equivale a resignar el 8,3% de los ingresos brutos anuales, sin contar expensas, impuestos y otros gastos. Por eso, recomendó evaluar no sólo el precio inicial, sino también la frecuencia de actualización y las garantías que pueden facilitar el acuerdo.

Pantano destacó que la rentabilidad bruta de un departamento de dos dormitorios pasó del 2,51% en 2020 a entre el 6% y el 7% en la actualidad. En ese contexto, advirtió que el desafío para los propietarios es evitar que las unidades queden vacías por precios fuera de mercado. Cerro: "Ajustar la pretensión no es resignar renta".