Alquileres en CABA: los tres ambientes superan $1,1 millones y son los que más aumentaron en un año

El mercado de alquileres residenciales en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una fase de reconfiguración profunda. Aunque los portales inmobiliarios muestran un volumen de inmuebles publicados considerablemente superior al registrado un año atrás, los valores locativos no ceden y continúan tensionando la economía de los hogares inquilinos, que deben destinar una porción cada vez mayor de sus ingresos para sostener el techo.
​De acuerdo con el relevamiento elaborado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) sobre los datos correspondientes a septiembre de 2026, los precios de oferta exhiben comportamientos dispares según la escala de la propiedad:

• ​Monoambientes: alcanzaron una mediana de $650.000 mensuales, con un aumento del 3,2% respecto a agosto y una suba acumulada del 30% en los últimos doce meses.

• ​Dos ambientes: se posicionaron en $750.000 mensuales, manteniéndose estables en el último mes y registrando un alza interanual del 25%.

• ​Tres ambientes: promediaron la cifra récord de $1.150.000 mensuales, tras encarecerse un 4,5% en septiembre y liderar las subas del mercado con un incremento interanual del 43,8%.

​El informe del CESO destaca además que la cantidad de departamentos en alquiler tradicional trepó un 25,4% en comparación con septiembre de 2025. Sin embargo, la mayor presencia de avisos en las plataformas no garantiza por sí sola un mercado fluido.
Los costos fijos secundarios y la capacidad de pago real de las familias actúan como filtros determinantes al momento de concretar los contratos.

Más departamentos pero con valores altos

​Al analizar este fenómeno, Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, remarcó que el crecimiento del stock disponible no debe confundirse directamente con un incremento en la accesibilidad. Araujo precisó que si bien el retorno de propiedades al circuito de alquiler tradicional —incluso aquellas vacías o previamente destinadas a la renta temporal— mejoró la rentabilidad bruta de los propietarios hacia niveles cercanos al 6% anual, la demanda enfrenta restricciones objetivas.

​Según los cálculos vertidos por Araujo, la carga financiera que representa el alquiler varía notablemente según el tipo de empleo: mientras que un trabajador del sector formal asigna entre el 26% y el 30% de sus haberes al pago del canon locativo, para los trabajadores informales el esfuerzo supera holgadamente el 50% de sus ingresos.
Asimismo, desde el CESO advierten sobre el descalce entre los salarios de referencia y la oferta: el salario mínimo vital y móvil de septiembre ($383.800) apenas alcanza a cubrir el 59% del valor mensual de un monoambiente.
​A la renta básica deben sumarse las expensas, que según el CESO representan en promedio un 25,4% adicional sobre el costo publicado. De esta forma, en un departamento de tres ambientes que roza el $1.150.000, el pago del consorcio agrega un desembolso estimado de $292.100 cada mes. A su vez, los costos iniciales de ingreso —que contemplan depósito, primer mes de alquiler, garantías o seguros de caución y los gastos de mudanza— demandan una inversión inicial que oscila entre los $3 y $3,5 millones.
​Frente a estas cifras, se registra una migración de inquilinos desde las zonas más cotizadas del corredor norte hacia barrios de valores intermedios. Araujo explicó que cuando los ingresos no alcanzan para convalidar los precios de sectores como Belgrano, Núñez o Palermo, las búsquedas se desplazan a zonas como Villa Crespo, Urquiza o Caballito, trasladando la demanda y la presión de precios a esos segmentos.
​En relación a la fijación de valores, Araujo indicó que existe una brecha visible entre las expectativas fijadas en las publicaciones y los acuerdos finales. Mientras que el valor de publicación promedio para un dos ambientes se ubica en $873.000, los contratos efectivos suelen concretarse en torno a los $794.000. Esta diferencia cercana al 10% demuestra que las pretensiones de los arrendadores encuentran un freno inmediato en la capacidad económica real de los inquilinos.
​De cara al cierre del año, Araujo desestima una nueva escalada en términos reales comparable a la de años anteriores, previendo que los precios tenderán a estabilizarse acompañando la dinámica de los salarios.

​La dinámica del segmento familiar y por qué son buscados

​Lisandro Cuello, experto inmobiliario, que sobre todo opera en la zona norte de CABA, resumió que la pronunciada firmeza en las cotizaciones de los departamentos de tres ambientes responde a su consolidación como el bien más escaso de la oferta porteña. Explicó que la expansión del trabajo remoto e híbrido transformó el segundo dormitorio en una necesidad operativa para instalar oficinas o áreas de estudio, al tiempo que parejas jóvenes y grupos de convivientes eligen esta tipología para dividir gastos fijos.

La demanda de departamentos de tres ambientes se concentra en barrios como Palermo, Belgrano, Núñez y Colegiales, donde la oferta de estas unidades es limitada y los valores se ubican por encima del promedio porteño. También crecen las búsquedas en Villa Urquiza, Caballito y Villa Crespo, alternativas para quienes priorizan la superficie, la conectividad y el acceso a servicios sin afrontar los precios del corredor norte.
El costo de las expensas es otro factor que pesa en la elección. En un departamento de tres ambientes con un alquiler de $1.150.000, los gastos comunes pueden sumar unos $292.100 mensuales, de acuerdo con los datos del CESO.
Cuello explicó que las diferencias entre edificios, en especial por los amenities y los servicios comunes, pueden modificar de manera sustancial el presupuesto. La necesidad de contar con un segundo dormitorio para trabajar desde casa, formar una familia o compartir gastos sostiene el interés por estas unidades, que combinan mayor superficie y flexibilidad de uso.
"Esa combinación explica por qué los tres ambientes muestran mayor resistencia a la baja que los departamentos más chicos y lideran las subas del mercado porteño", cerró Cuello.