España, el alquiler en crisis: menos oferta, precios récord, el caso Maricarmen y qué ocurre con la vejez en Argentina

España atraviesa una crisis habitacional que combina una oferta de alquiler cada vez más escasa, una demanda que crece con fuerza y precios que alcanzaron niveles récord en las principales ciudades. El caso de Maricarmen Abascal, la mujer de 87 años que fue desalojada de la vivienda de Madrid donde vivió durante 71 años, puso en primer plano la vulnerabilidad que puede generar una vida entera como inquilina cuando cambian las condiciones de un contrato.

Maricarmen había llegado a esa vivienda en 1956, cuando su padre firmó el contrato. Tras distintas subrogaciones familiares y la posterior adquisición del edificio por una sociedad inmobiliaria, comenzó el conflicto por la continuidad del alquiler y el valor de la renta. El 23 de septiembre se concretó el desalojo y la mujer debió ser trasladada a un hospital.

La repercusión pública del caso derivó después en un acuerdo que permitía su regreso, con un nuevo contrato por ocho años y una renta cercana a los 500 euros mensuales. Pero llegó demasiado tarde. Maricarmen murió el 7 de octubre en el Hospital Gregorio Marañón, quince días después de salir de su casa en una camilla, sin llegar a regresar a la vivienda donde había vivido durante 71 años.

Su muerte profundizó las protestas por la crisis habitacional. Hoy, 8 de octubre, la acampada de la Puerta del Sol continúa en Madrid, donde manifestantes levantaron altares y realizaron una vigilia en su memoria. Las movilizaciones también se extendieron a otras ciudades españolas, entre ellas Barcelona, Sevilla, Málaga, Córdoba, Valencia y Cáceres.

El caso de Maricarmen pasó así de ser un conflicto particular por un contrato de alquiler a convertirse en un símbolo de una crisis que combina falta de viviendas, aumento de los precios y dificultades para acceder y permanecer en el mercado locativo.

Su situación fue excepcional por tratarse de un contrato de renta antigua, pero expuso un problema que excede ese caso: qué ocurre cuando una persona llega a la vejez sin una vivienda propia y depende de un mercado de alquiler cada vez más caro y con menos oferta.

Madrid y Barcelona, entre los alquileres más caros

Los valores actuales muestran la dimensión del problema. Según Idealista, en agosto el alquiler promedio en Madrid llegó a 23,3 euros por m2 mensuales, con una suba de 5,1% interanual. Barcelona registró 20,2 euros por m2, mientras Málaga alcanzó 16,5 euros. El promedio nacional se ubicó en 15,1 euros por m2, 5,8% por encima de un año antes. Idealista

En las zonas de mayor demanda los valores son todavía más elevados. En Madrid, por ejemplo, el barrio de Salamanca llegó a 28,3 euros por m2 en agosto. Eso significa que un departamento de unos 55 m2 puede ubicarse alrededor de 1.500 a 1.700 euros mensuales en sectores premium, mientras que una unidad de 80 m2 puede superar los 2.100 euros.

Claudio Bolotinsky, director de SiiMadrid Argentina/España explicó que la presión sobre los alquileres tiene una causa central: la demanda crece más rápido que la construcción. A eso se suma una burocracia que demora los nuevos proyectos y un marco regulatorio que, según el especialista, genera incertidumbre entre los propietarios.

“El propietario español típico no es un fondo; es una familia con uno o dos pisos. Cuando percibe complicaciones, pasa al alquiler de temporada o directamente deja el piso vacío”, señaló.

El fenómeno resulta particularmente visible en Cataluña. Según Bolotinsky, dos años después de la aplicación de los topes, los anuncios de alquiler de larga duración cayeron 72% y una parte importante de esas viviendas pasó al mercado de temporada. En Barcelona, ese segmento ya representa el 49% del total, frente a una media nacional de 15%.

La consecuencia es una paradoja: se intenta contener el precio de un mercado en el que cada vez quedan menos viviendas disponibles. En Cataluña, el precio de publicación subió 13,7% en dos años pese a la caída de la oferta.

El déficit de viviendas profundiza la crisis

La falta de oferta no se explica solo por las regulaciones. España también construye menos viviendas de las que necesita para acompañar la formación de nuevos hogares y el crecimiento de la población.

Bolotinsky citó datos del Banco de España según los cuales el déficit acumulado entre 2021 y 2025 llegó a unas 750.000 viviendas. Solo en el último año se crearon alrededor de 240.000 hogares frente a unas 92.000 viviendas terminadas.

La presión se concentra en las grandes ciudades y también en destinos que reciben población extranjera. Madrid y Málaga aparecen entre los mercados con mayor demanda, mientras que la llegada de trabajadores, estudiantes, profesionales y compradores extranjeros agrega presión sobre una oferta limitada.

“Málaga es el caso más claro: la población extranjera ya representa el 22,4% del total de la provincia y aportó el 91% del crecimiento poblacional entre 2021 y 2023”, señaló Bolotinsky.

En ese contexto, el alquiler por habitaciones también ganó peso, sobre todo entre estudiantes y trabajadores jóvenes. Madrid y Málaga concentran una demanda sostenida para este tipo de producto, que mantiene valores elevados y ofrece una alternativa frente a la dificultad de acceder a una vivienda completa.

La regulación y el retiro de propietarios

La Ley de Vivienda de 2023 permitió declarar zonas tensionadas y establecer mecanismos de limitación de las rentas. Cataluña fue la región que avanzó con mayor amplitud, mientras que también existen zonas declaradas en Euskadi, Navarra y Galicia. Madrid y Andalucía, dos mercados especialmente relevantes para inversores argentinos, no aplicaron este mecanismo.

Bolotinsky sostuvo que la regulación produjo un efecto adicional: parte de los propietarios decidió retirar sus inmuebles del alquiler tradicional.

“La demanda crece mucho más rápido que la construcción”, planteó. “Y el marco regulatorio le transmite al propietario una sola señal: alquilar a largo plazo es complicado”.

El problema también alcanza a las habitaciones. La normativa busca evitar que la suma de varios alquileres por habitación supere el valor que tendría el departamento completo, pero su aplicación presenta dificultades porque no existe una referencia oficial uniforme para determinar ese valor cuando la vivienda no tenía un contrato anterior.

Además, el precio final puede incorporar servicios, muebles, limpieza y suministros, lo que genera nuevas variables para determinar cuánto paga realmente el inquilino.

Un problema que empieza mucho antes de la vejez

El caso de Maricarmen permite mirar el mercado inmobiliario argentino desde otra perspectiva: la vivienda propia no se define cuando una persona llega a los 70 u 80 años, sino durante las décadas anteriores.

El informe de Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, señaló que la trayectoria residencial depende de factores como el empleo formal, la capacidad de ahorro, el acceso al crédito hipotecario, las herencias y las crisis económicas. En España, el 88% de los hogares cuya persona de referencia tenía 65 años o más era propietario en 2025, mientras que solo el 5,6% alquilaba a precio de mercado.

La estructura es muy diferente entre los jóvenes: el 50,3% de los menores de 30 años alquilaba y solo el 31,1% era propietario. La diferencia muestra cómo el acceso temprano a la propiedad condiciona la seguridad residencial durante la vejez.

En Argentina, esa transición también comenzó a modificarse. Araujo registró que en CABA los hogares inquilinos con jefe de 65 años o más pasaron de 29.949 en 2001 a 53.453 en 2022. En el mismo período, la propiedad entre los adultos mayores cayó del 82,4% al 76,2%. A nivel de los aglomerados urbanos del país, 359.754 personas de 60 años o más vivían en viviendas alquiladas.

La diferencia es que España enfrenta hoy una crisis de alquiler mucho más visible en sus grandes ciudades, con precios elevados y una oferta tensionada por la falta de construcción y el desplazamiento de viviendas hacia modalidades temporarias. Argentina todavía presenta otra estructura de precios y de mercado, pero comparte una preocupación de fondo: qué ocurre cuando una generación llega a edades avanzadas sin haber logrado convertir sus ingresos laborales en patrimonio residencial.

En Argentina, el problema empieza mucho antes de la vejez. En el primer trimestre de 2026, 1,95 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años todavía vivían con sus padres o abuelos, el 39,7% de ese grupo. En CABA, el alquiler ya predominaba entre los 25 y 39 años y la propiedad recién alcanzaba un equilibrio entre los 40 y 44, unos diez años más tarde que en 2005.

Para Araujo, esta transformación está vinculada con trayectorias laborales y patrimoniales más frágiles: la informalidad dificulta acreditar ingresos, acceder al crédito hipotecario y generar ahorro, mientras que una trayectoria laboral con aportes discontinuos también puede reducir los ingresos previsionales. “Quienes no accedieron a la propiedad durante su vida laboral permanecen en el alquiler hasta la tercera edad, enfrentando mayor vulnerabilidad económica y limitaciones en estabilidad y calidad de vida”, concluyó Araujo.