Alquileres en CABA: sobran departamentos, pero los precios encuentran un techo

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un escenario particular: hay cerca de 18.500 departamentos disponibles, un récord desde la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, pero la mayor oferta todavía no se traduce en valores accesibles para buena parte de los hogares.

La dificultad aparece con claridad en los departamentos de tres ambientes, especialmente en el corredor norte porteño. En esas zonas, los alquileres superan $1.000.000 mensuales y, con expensas que rondan los $300.000, el costo total puede superar los $1,3 millones.

La discusión ya no pasa solamente por conseguir una propiedad, sino por cuánto puede pagar una familia y qué margen tienen los propietarios para sostener sus pretensiones.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCI), consideró que la mayor cantidad de publicaciones modificó la relación entre propietarios e inquilinos: "Cuando hay muchas propiedades compitiendo entre sí, el precio pasa a ser determinante", planteó.

Según explicó, las unidades que consiguen mayor movimiento son aquellas que tienen valores razonables, buen estado y gastos acordes.

Cuánto cuestan los alquileres y dónde se concentra la oferta

Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores de oferta en CABA son:

• Monoambientes: $630.000, con una suba mensual del 5% e interanual del 26%.

• Dos ambientes: $750.000, sin variación mensual y con un incremento interanual del 25%.

• Tres ambientes: $1.100.000, con un aumento mensual del 4,8% e interanual del 37,5%.

Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Propiedades, sostuvo que los datos oficiales de la Ciudad confirmaron un nuevo máximo de departamentos en alquiler durante el segundo trimestre de 2026, después de otro récord en los primeros tres meses del año.

La mayor competencia amplió las posibilidades de elección. Los inquilinos pueden comparar ubicación, estado, expensas y precio antes de decidir. Los monoambientes y dos ambientes concentran aproximadamente tres de cada cuatro publicaciones y conservan mayor velocidad de colocación cuando sus valores resultan competitivos.

En cambio, las propiedades que salen al mercado con precios por encima de las posibilidades de la demanda pueden permanecer semanas o meses sin concretar operaciones.

Liotto coincidió con ese diagnóstico y advirtió que mantener una unidad vacía durante varios meses puede generar una pérdida superior a la que representa aceptar un alquiler más bajo.

Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, planteó que el récord de publicaciones debe analizarse junto con la capacidad económica de los hogares. En las últimas dos décadas, la cantidad de familias que alquilan en CABA pasó de 227.000 a 517.000 y representa cerca del 37% del total.

Sin embargo, advirtió que una parte importante de las nuevas publicaciones corresponde a segmentos de mayor valor, especialmente en el corredor norte.

"La familia termina alquilando donde puede pagar. Si sus ingresos no alcanzan para determinadas zonas, se desplaza hacia barrios más accesibles y concentra allí la competencia por las propiedades de menor precio", añadió Araujo.

Los precios de cierre y el límite de los ingresos

Una de las señales más relevantes aparece en la diferencia entre los valores publicados y los que efectivamente acepta la demanda. Según Araujo, el alquiler efectivo promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $794.000, mientras que el precio publicado se ubica cerca de $873.000. La brecha se aproxima al 10%.

Las expensas también condicionan las decisiones. Sabatini explicó que los inquilinos dejaron de observar solamente el valor del alquiler y ahora consideran el costo mensual completo. Un departamento publicado a $800.000 puede acercarse al millón de pesos cuando se suman los gastos comunes.

La relación con los salarios muestra otra dificultad. El ingreso promedio de los asalariados porteños ronda $1.700.000, según el IDECBA, por lo que un alquiler de tres ambientes con expensas superiores a $1,3 millones representa una carga muy elevada.

Araujo agregó que los trabajadores formales destinan aproximadamente entre el 26% y el 30% de sus ingresos al alquiler, mientras que entre los informales el esfuerzo supera el 50%.

A eso se suma el desembolso inicial. Depósito, mes adelantado, seguro de caución y otros gastos pueden exigir unos $3 millones y, en algunos casos, superar los $3,5 millones.

Qué puede pasar con los alquileres

La mayor competencia abre interrogantes sobre la evolución de los precios. Sabatini proyectó aumentos nominales, aunque con una dinámica más moderada. Durante el primer trimestre de 2026, los valores publicados de departamentos de uno, dos y tres ambientes subieron alrededor del 33,6% interanual en promedio, una variación cercana a la inflación porteña del período.

Araujo también previó un escenario de subas moderadas. Si el alquiler efectivo promedio de $794.000 acompaña la inflación esperada, podría acercarse a $850.000 hacia diciembre. Otro cálculo, basado en el valor de la propiedad, el tipo de cambio esperado y una rentabilidad bruta del 5% anual, arroja un valor próximo a $810.000.

El investigador estimó que el alquiler real prácticamente regresó a niveles comparables con los de 2016, mientras que el salario real todavía se encuentra alrededor de un 23% por debajo.

Por eso, la recuperación de la rentabilidad inmobiliaria no necesariamente puede trasladarse de manera automática a los contratos. Los propietarios pueden pretender mayores ingresos, pero la demanda establece un límite concreto.

El mercado porteño dejó atrás la escasez de publicaciones que caracterizó a otros períodos. Ahora, el desafío consiste en que esa mayor disponibilidad encuentre hogares con capacidad económica para afrontar los valores pedidos.

Para Araujo, la diferencia entre oferta y demanda resulta central para entender el nuevo escenario. Concluyó: "Una cosa es que la vivienda esté publicada; otra muy distinta es que exista un hogar que pueda y quiera alquilarla".