Alquileres y nuevo aumento: cuánto suben en octubre los contratos que se ajustan por ICL

Octubre traerá nuevos aumentos para los inquilinos que tienen contratos con actualización mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. La frecuencia depende de lo que se haya establecido en cada acuerdo y puede ser trimestral, cuatrimestral, semestral o anual.

Desde la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, los nuevos contratos dejaron de estar obligados a utilizar un índice determinado o una frecuencia fija. Propietarios e inquilinos pueden definir libremente las condiciones del acuerdo. Por eso, los contratos que todavía utilizan el ICL responden a pactos específicos entre las partes.

Para octubre, los porcentajes de actualización son:

• Ajuste trimestral: 6,72%.

• Ajuste cuatrimestral: 9,83%.

• Ajuste semestral: 17,04%.

• Ajuste anual: 31,67%.

Si el alquiler actual es de $600.000, los nuevos valores quedarían de la siguiente manera:

• Trimestral: $640.320.

• Cuatrimestral: $658.980.

• Semestral: $702.240.

• Anual: $790.020.

Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que el comportamiento del ICL muestra diferencias según el período tomado. “El ICL BCRA anual está completamente alineado en este momento con la inflación del INDEC. Para octubre, el ajuste anual es de 31,67%”, dijo.

El especialista agregó que los períodos más cortos pueden mostrar mayores variaciones. “En los plazos más cortos es donde se visualiza un poco más esa volatilidad”, señaló Braña.

Más departamentos disponibles en CABA

Mientras una parte de los inquilinos enfrenta estos ajustes, el mercado porteño atraviesa un escenario de mayor oferta. En la Ciudad de Buenos Aires ya se superaron los 17.000 departamentos publicados, uno de los niveles más elevados de los últimos años.

La mayor disponibilidad amplió las alternativas para quienes buscan vivienda y también obligó a los propietarios a prestar más atención al precio de publicación, las expensas y las condiciones de cada unidad.

Tobías Fanelli, de Salguero Propiedades, explicó que la demanda continúa activa, especialmente en departamentos de dos y tres ambientes y en zonas próximas a las líneas de subte.

“Los departamentos más buscados son los de dos y tres ambientes y las zonas cercanas a las distintas líneas de subtes. La gente prioriza el estado del departamento, que las expensas no sean elevadas y la ubicación”, contó Fanelli.

El crecimiento de la oferta también está relacionado con el cambio de reglas del mercado. Según el especialista, parte de los propietarios que habían retirado sus inmuebles durante la vigencia de la anterior Ley de Alquileres regresaron al alquiler tradicional. A esto se sumaron unidades que antes estaban destinadas al alquiler temporario.

“La oferta aumentó porque con la derogación de la Ley de Alquileres muchos propietarios volvieron al mercado y también se sumaron muchos que estaban en el formato temporario o Airbnb, ya que se equipararon las rentabilidades”, explicó.

Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Propiedades, coincidió en que el escenario actual ofrece más opciones para quienes buscan alquilar. Afirmó: “Hoy hay mucha más oferta y eso cambió por completo la dinámica del mercado”.

Según Sabatini, la mayor disponibilidad no significa que todas las propiedades tengan el mismo desempeño. La ubicación, el estado de la unidad, el nivel de expensas y, especialmente, el precio de publicación siguen siendo factores determinantes para concretar una operación.

Sabatini también puso el foco en el comportamiento de la demanda y en la necesidad de que los propietarios adapten sus expectativas al nuevo escenario. Concluyó: “Hoy el inquilino tiene más opciones y compara mucho más. Una propiedad que está fuera de precio, tiene expensas elevadas o presenta algún problema puede quedar publicada durante más tiempo. Por eso, el valor de alquiler y las condiciones de la unidad son cada vez más importantes para cerrar una operación”.