Qué impuestos se eliminaron en la compra, venta y alquiler de propiedades y por qué el cambio favorece al mercado inmobiliario

Actualización (2026): la medida YA RIGE. El Decreto 406/2026 reglamentó las exenciones de Ganancias —venta de inmuebles de personas humanas no habitualistas y alquiler de vivienda— con vigencia desde el 1/1/2026. La reglamentación limitó el beneficio a personas humanas y sucesiones indivisas (la inclusión de sociedades quedó controvertida).

La reforma laboral incorporó un capítulo tributario que exime del impuesto cedular a la venta de inmuebles y libera del Impuesto a las Ganancias a los alquileres destinados a vivienda. Especialistas sostienen que la medida mejora la rentabilidad de las inversiones y podría incentivar nuevas operaciones.

La aprobación de la Ley de Modernización Laboral en el Congreso Nacional incorporó un artículo con impacto directo en el mercado inmobiliario. Aunque la norma se centra en cambios vinculados al empleo, el artículo 192 introduce dos modificaciones tributarias que eliminan gravámenes que afectaban a la compraventa de propiedades y a los alquileres destinados a vivienda.

La reforma establece la exención del impuesto cedular a las ganancias en la venta de inmuebles realizada por personas humanas no habitualistas y también libera del Impuesto a las Ganancias a los ingresos provenientes de alquileres con destino casa habitación.

Las medidas rigen desde la publicación de la ley (ya se hizo efectiva en el Boletín Oficial de este viernes último), aunque el beneficio fiscal se aplica con efecto retroactivo al 1 de enero de 2026.

Especialistas tributarios y operadores inmobiliarios sostienen que el cambio reduce la carga fiscal sobre el ahorro inmobiliario y mejora la ecuación económica de invertir en propiedades.

Impuesto cedular: qué cambia en la venta de inmuebles

Uno de los cambios más relevantes consiste en la exención del impuesto cedular que gravaba la ganancia obtenida en la venta de propiedades adquiridas a partir de 2018.

El tributarista Sebastián Domínguez, titular de SDC Asesores Tributarios, explicó que el nuevo esquema modifica el tratamiento fiscal de estas operaciones.

El especialista recordó que el impuesto cedular establecía una alícuota del 15% sobre la ganancia generada en la operación.

Para ilustrar el impacto, explicó que una persona que compró una propiedad en USD 100.000 y la vendía en USD 200.000 debía pagar USD 15.000 por ese impuesto. Con la exención incorporada en la reforma, ese tributo deja de aplicarse.

La modificación no alcanza a quienes realizan compraventa de inmuebles de manera habitual ni a las sociedades, que continúan tributando bajo el régimen general del Impuesto a las Ganancias.

“La exención alcanza a las ganancias obtenidas por la venta o transferencia de derechos sobre inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018, siempre que el vendedor sea una persona humana o una sucesión indivisa que no actúe como habitualista”, señaló Domínguez.

Román Andrés Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño y contador público, sostuvo que el cambio corrige una distorsión generada por la reforma tributaria de 2017. Agregó: “La modificación elimina la segmentación artificial entre propiedades adquiridas antes y después de 2018. A partir de ahora lo relevante es que no exista habitualidad en la compraventa, sin importar la fecha de adquisición ni el destino del inmueble”.

El especialista recordó que el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que alcanzaba a las propiedades adquiridas antes de 2018 con una alícuota del 1,5%, ya se eliminó previamente. Con el nuevo esquema, las ventas realizadas por personas humanas no habitualistas quedan completamente exentas de Ganancias.

Alquileres de vivienda sin Impuesto a las Ganancias

El segundo cambio incorporado por la ley se vincula con los ingresos provenientes de alquileres de vivienda. Hasta ahora esos ingresos quedaban alcanzados por el Impuesto a las Ganancias.

La reforma establece su exención, lo que mejora la rentabilidad neta de quienes invierten en propiedades destinadas a renta residencial.

Domínguez indicó que el beneficio alcanza tanto a personas humanas como a sociedades.

“La exención se aplica a los alquileres destinados a casa habitación con efecto desde el 1 de enero de 2026. Para personas humanas se considera el año fiscal y para sociedades el ejercicio fiscal”, afirmó.

A diferencia de lo que ocurre con la compraventa, en este caso el beneficio no depende de la habitualidad. La exención rige tanto para quien alquila una sola propiedad como para quienes poseen varias unidades destinadas a vivienda.

La reglamentación del régimen quedará a cargo de ARCA, la Agencia de Recaudación y Control Aduanero, organismo que reemplazó a la AFIP.

Desde el punto de vista del mercado inmobiliario, la medida podría incentivar la oferta formal de viviendas en alquiler.

Impacto en la rentabilidad inmobiliaria

Un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal analizó el impacto potencial de eliminar el Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres.

Según ese estudio, un contribuyente que tributa la alícuota máxima del 35% podría registrar una mejora de rentabilidad cercana al 60%, mientras que quienes tributan alícuotas menores obtendrían incrementos más moderados.

La mejora en la rentabilidad neta y en la liquidez futura devuelve atractivo a la inversión inmobiliaria frente a otras alternativas financieras.

Los especialistas consideran que los segmentos que podrían beneficiarse más incluyen:

• Departamentos de uno, dos y tres ambientes destinados a renta residencial.
• Propiedades adquiridas después de 2018 que hasta ahora quedaban alcanzadas por el impuesto cedular.
• Inversiones con estrategia de alquiler y posterior venta del inmueble.

La mirada del sector inmobiliario

Desde el sector inmobiliario sostienen que la eliminación del impuesto cedular puede dinamizar la rotación de activos.

Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, afirmó que el cambio elimina un costo fiscal que muchas veces frenaba operaciones.

“Hasta ahora las propiedades compradas después de 2018 tributaban un 15% sobre la diferencia entre compra y venta. Quitar ese gravamen elimina un costo que muchas veces frenaba la rotación de activos y dinamiza el recambio de inmuebles”, señaló.

El especialista agregó que la medida podría favorecer especialmente el mercado de unidades usadas. Sostuvo: “Hoy muchas propiedades usadas aparecen con precios de oportunidad, mientras que las unidades en pozo se encarecieron por el aumento de los costos de construcción”.

Expectativas del mercado

Aunque el impacto definitivo dependerá de la reglamentación y del comportamiento de la economía, el mercado inmobiliario suele anticipar los cambios fiscales.

Entre los efectos que analistas y operadores esperan aparecen:

• Mayor decisión de venta por parte de propietarios que postergaban operaciones.
• Incremento en la inversión en viviendas destinadas a alquiler.
• Mayor formalización de contratos locativos.
• Mejora en la rentabilidad neta de las inversiones inmobiliarias.

Domínguez consideró que la combinación de exenciones en la venta y en los alquileres genera un incentivo relevante para el mercado.

“Una persona puede comprar un inmueble, alquilarlo con renta exenta y venderlo en el futuro sin tributar por la ganancia. Ese esquema puede aumentar la demanda de propiedades”, afirmó.

El tributarista aclaró que la reforma no modifica los controles vinculados a la justificación de fondos utilizados en operaciones inmobiliarias.

Desde el sector inmobiliario sostienen que el nuevo esquema fiscal simplifica reglas y mejora las condiciones para invertir en vivienda. Chej Muse concluyó que la eliminación del impuesto cedular representa uno de los cambios tributarios más relevantes para el mercado inmobiliario de los últimos años.