Por qué Montevideo atrae inversiones en viviendas y hasta un 20% de los compradores son argentinos

Montevideo consolida su posicionamiento como uno de los polos inmobiliarios más activos de América Latina. El crecimiento sostenido en la construcción de viviendas responde al impulso de proyectos de escala media, beneficios impositivos concretos y una demanda estable tanto local como internacional. En la capital uruguaya, la prioridad es la funcionalidad, la eficiencia y la ubicación estratégica.

Los desarrollos más activos son monoambientes y unidades de uno o dos dormitorios, especialmente en zonas con buena conectividad. Según María Lourdes Cabrera, directora de Mi Casa Ya, estas unidades lideran el crecimiento “por su alta demanda en alquileres y accesibilidad para inversores”.

También destacó el auge de proyectos mixtos con viviendas, oficinas y comercios en zonas en transformación como La Blanqueada y Goes.

Desde Kopel Sánchez, Fabián Kopel explicó que los departamentos de uno y dos dormitorios son los más buscados. En particular, los de dos ambientes resultan más atractivos para quienes proyectan una futura reventa o apuestan a una renta inmediata. “Muchos se alquilan a valores muy buenos y con contratos duraderos, lo que los vuelve una alternativa sólida para cualquier inversor”, detalló.

Vivienda Promovida y renovación urbana

La Ley de Vivienda Promovida actúa como motor de esta expansión. A través de exoneraciones impositivas, tanto para desarrolladores como para compradores, fomenta la construcción en zonas estratégicas. Claudia Charruti, de Inmobiliaria Dharma, enumeró los beneficios: exención del IVA, del impuesto a la transmisión patrimonial y del impuesto a la renta por alquileres durante un plazo determinado. Esta legislación ya impulsó más de 35.000 unidades en todo el país.

Goes es uno de los barrios en transformación, junto a La Blanqueada, Tres Cruces y Unión. En estas zonas se observan proyectos residenciales con precios más accesibles, buena conectividad y demanda de estudiantes, profesionales y familias. En paralelo, Pocitos, Punta Carretas y Malvín siguen atrayendo compradores por su consolidación, aunque enfrentan límites de crecimiento y costos más altos.

Kopel destacó que en Tres Cruces y La Blanqueada se observa la mayor permanencia. Allí, su desarrolladora avanza con el complejo Nórdico, que reunirá tres torres y más de 200 departamentos. “Estamos terminando una de las torres y la receptividad es impresionante”, aseguró.

Precios y rentabilidad

Los valores varían según barrio y tipología. Cabrera estimó que en zonas como Parque Rodó, Pocitos y Punta Carretas un monoambiente cuesta entre USD 90.000 y 140.000, un dos ambientes entre USD 180.000 y 230.000, y un tres ambientes desde USD 280.000. Las unidades de cuatro ambientes, en zonas premium como Malvín o Punta Carretas, superan los USD 350.000.

Kopel ofreció cifras similares. Según su desarrolladora, los monoambientes a estrenar de 32 m² parten desde USD 90.000. Las unidades de un dormitorio rondan los USD 130.000 a 140.000, y las de dos, entre USD 160.000 y 180.000. Además, mencionó que los bancos uruguayos financian hasta el 90% para compradores locales y el 50% para extranjeros.

Los valores por metro cuadrado también difieren por barrio. Charruti detalló que en el Centro y Cordón se ubican entre USD 2.800 y 3.250, en Pocitos y Punta Carretas entre USD 3.100 y 4.000, y en Carrasco y Barra de Carrasco alcanzan hasta USD 4.260.

La rentabilidad bruta por alquiler oscila entre 5% y 6% anual en dólares, según la ubicación. Cabrera indicó que en barrios como Malvín, La Blanqueada y Punta Carretas puede superar esos niveles. La rentabilidad neta ronda entre 3,5% y 4%, y en proyectos bajo Vivienda Promovida el rendimiento es aún mayor por las exenciones fiscales.

Kopel ratificó esa perspectiva. En desarrollos finalizados, el retorno anual alcanza el 6%, con ingresos en dólares y sin sobresaltos impositivos. En varios de sus proyectos, más del 80% de las unidades se venden con fines de inversión. Señaló además que, en promedio, uno de cada tres departamentos nuevos en Montevideo forma parte del esquema de vivienda promovida.

Perfil del comprador

El mercado objetivo es amplio. “Desde jóvenes profesionales y estudiantes, hasta familias y compradores extranjeros”, explicó Kopel. En su caso, alrededor del 60% al 70% de los clientes compra para alquilar y el 30% al 40% para vivienda propia. “Muchos ven el inmueble como una herramienta de renta segura además de patrimonio”, sostuvo.

En los últimos años creció con fuerza el interés argentino. Según Kopel, en algunos proyectos los compradores argentinos representan hasta el 12% del total, y si se suma el resto de extranjeros, llegan al 15%. En desarrollos puntuales, esa proporción alcanza el 20%.

“Montevideo combina seguridad jurídica, estabilidad económica y un régimen fiscal favorable. Es una alternativa atractiva para vivir o invertir sin riesgos innecesarios”, subrayó. El entorno seguro, la calidad de vida y las reglas claras marcan una diferencia frente a otras capitales de la región.

Qué buscan los compradores

Entre las prioridades, Cabrera mencionó: buena luminosidad, ventilación natural, espacios exteriores, cocinas integradas, eficiencia térmica, conectividad tecnológica, buen espacio de guardado y amenities prácticos. En el segmento premium, se valora el equipamiento de alta gama y las propuestas con servicios completos.

Charruti coincidió en que los desarrollos actuales apuntan al diseño funcional, gastos comunes bajos y seguridad. Kopel fue más allá: “Hoy no alcanza con preguntar cuántos metros tiene el apartamento. Los compradores buscan una experiencia integral. Un proyecto que no solo ofrezca metros, sino contenido”.

Según Kopel, la tendencia es generar espacios comunes que funcionen como barbacoa, cowork, gimnasio o aulas. “Una barbacoa puede usarse para clases de cocina, el gimnasio puede ofrecer rutinas guiadas y los amenities deben aprovecharse al máximo. El proyecto trasciende al apartamento”, afirmó.

Proyección urbana

El atractivo de Montevideo se apoya también en políticas urbanas que promueven la densificación equilibrada, la movilidad sustentable y la inversión de largo plazo. La escala humana de la ciudad, junto con servicios públicos y privados de calidad, fortalecen su posicionamiento regional.

“Montevideo tiene un mercado de alquiler activo, con contratos estables y reglas claras. Eso representa un diferencial fuerte frente a otras ciudades sudamericanas”, concluyó Charruti.

Todo indica que la demanda seguirá firme. Nuevos desarrollos buscarán ofrecer rentabilidad sin resignar ubicación ni calidad constructiva. En ese escenario, los inversores argentinos encuentran una plaza cercana, conocida y previsible, con retornos estables en dólares y un entorno normativo amigable.