¿Por qué Mar del Plata supera al AMBA en la demanda para comprar viviendas y qué corredores premium lideran el mercado?

Mientras CABA y el AMBA concentran históricamente la mayor parte de las operaciones inmobiliarias del país, Mar del Plata se consolidó como el mercado con mayor demanda fuera de esa región. La ciudad reúne más del 85% de las consultas para comprar viviendas en la Costa Atlántica y atrae cada vez más inversores, compradores de segunda vivienda y personas que deciden mudarse en busca de una mejor calidad de vida.

El dato surge de Zonaprop, plataforma perteneciente al Grupo QuintoAndar, que decidió profundizar su presencia en la ciudad mediante acuerdos con inmobiliarias, capacitaciones y nuevas acciones comerciales. Detrás de esa estrategia aparece un mercado que mantiene actividad durante todo el año y que dejó de depender exclusivamente de la temporada de verano.

A diferencia de otros destinos turísticos, Mar del Plata combina la demanda de quienes buscan una vivienda permanente con la de quienes adquieren una propiedad para inversión o como segunda residencia. Esa diversidad permite sostener un volumen de operaciones relativamente estable y explica el creciente interés de desarrolladores, inmobiliarias e inversores.

Tres perfiles impulsan la demanda

El mercado ya no se explica únicamente por quienes compran un departamento para disfrutar las vacaciones. Según Darío Cristaldo, gerente de Expansión de Zonaprop, conviven tres perfiles bien definidos.

Por un lado aparecen los inversores, atraídos por la posibilidad de combinar alquileres turísticos durante el verano con alquileres tradicionales el resto del año. Esa doble fuente de ingresos mejora la ocupación del inmueble y fortalece la rentabilidad.

Otro segmento corresponde a quienes decidieron dejar CABA o el AMBA para instalarse de manera permanente frente al mar. La consolidación del trabajo remoto permitió que muchas familias prioricen una mejor calidad de vida sin resignar infraestructura, conectividad, servicios de salud ni oferta educativa.

El tercer grupo continúa integrado por quienes buscan una segunda vivienda. En muchos casos utilizan la propiedad algunos meses al año y la alquilan durante el resto de la temporada, lo que permite cubrir buena parte de los costos de mantenimiento.

Cristaldo explicó que también crece la participación de compradores provenientes de ciudades cercanas, especialmente vinculados al sector agropecuario, que destinan excedentes de capital a la compra de inmuebles como refugio de valor.

Un mercado con precios inferiores a CABA

El valor medio del m2 en Mar del Plata se ubica en USD 1.993, según el último Index de Zonaprop. La cifra todavía resulta cerca de un 19% inferior al promedio de la Ciudad de Buenos Aires, una diferencia que continúa atrayendo compradores que buscan ingresar al mercado con una inversión menor.

Dentro de la ciudad, el Centro continúa como la zona más consultada por los usuarios y presenta un precio promedio de USD 1.916 por m2. La Perla ocupa el segundo lugar entre las búsquedas, con un valor cercano a USD 2.113 por m2.

En cuanto al tipo de inmueble, los departamentos concentran el 51% de las consultas, mientras que las casas reúnen otro 33%, reflejo de una demanda diversificada.

Cuánto cuestan las propiedades en Mar del Plata:

Un departamento usado de tres ambientes frente al mar puede cotizar hasta un 50% más que en el Centro.

Departamento de dos ambientes: desde USD 109.074.

Departamento de tres ambientes: desde USD 140.321.

Playa Grande: USD 3.405 por m2.

Leandro N. Alem: USD 3.242 por m2.

Lomas de Stella Maris: USD 2.959 por m2.

Centro: USD 1.916 por m2.

La Perla: USD 2.113 por m2.

Casas en los barrios premium: desde USD 200.000 hasta USD 600.000, según ubicación, superficie y estado.

Departamento usado de tres ambientes en el Centro: entre USD 150.000 y USD 200.000.

Los corredores premium ganan protagonismo

Más allá del Centro, el mercado premium atraviesa uno de sus momentos de mayor dinamismo. Playa Grande lidera el ranking de cotizaciones con un valor promedio de USD 3.405 por m2, tras una suba interanual del 31%.

Le siguen el corredor de Leandro N. Alem, con USD 3.242 por m2, y Lomas de Stella Maris, donde el promedio alcanza USD 2.959 por m2.

Para Mariano Gómez, CEO de Gama Inmobiliaria, la explicación responde a una combinación de escasez de suelo, calidad constructiva y cambio en las preferencias de los compradores.

Explicó: «Playa Grande, Los Troncos, Varese, Güemes y Chauvin reúnen demanda tanto de residentes como de personas que llegan desde otras ciudades. Esa combinación les da una dinámica muy superior al resto del mercado».

El empresario sostuvo que esos sectores ofrecen un producto comparable con los desarrollos premium de Buenos Aires, pero con un diferencial difícil de replicar: la cercanía al mar y un estilo de vida más relajado.

A ese fenómeno se suma la evolución tecnológica de la construcción. Gómez destacó que las nuevas carpinterías y materiales permiten vivir frente al mar durante todo el año sin los inconvenientes que décadas atrás generaban la humedad o el viento, un cambio que impulsó aún más la demanda sobre la primera línea costera.

Barrios privados y nuevas zonas en expansión

El crecimiento no se limita al frente marítimo. La zona sur también gana protagonismo mediante barrios privados que combinan seguridad, terrenos más amplios y valores todavía competitivos respecto de los sectores tradicionales.

En el norte, Parque Luro aparece entre los barrios de mayor demanda para viviendas unifamiliares, mientras que San Carlos y Los Troncos mantienen un mercado consolidado.

Según Gómez, la falta de terrenos disponibles en los sectores históricos obligó a expandir la ciudad hacia nuevos corredores, donde todavía existe espacio para desarrollos de mayor escala.

En ese contexto también aparecen áreas con fuerte potencial de valorización futura, como Chapadmalal, algunos sectores de la zona norte y nuevos emprendimientos que comienzan a modificar el mapa inmobiliario marplatense.

Más publicaciones y mayor actividad

El dinamismo también se refleja en la oferta disponible. Mar del Plata concentra actualmente el 55% de todas las publicaciones de venta de la Costa Atlántica y representa el 9,25% de los avisos publicados en la provincia de Buenos Aires, sin contar CABA.

En el último año, la cantidad de inmuebles ofrecidos para la venta aumentó un 5%, mientras que la oferta de terrenos creció 11% y la de locales comerciales avanzó 29%, un dato que refleja el movimiento que también atraviesa el segmento comercial.

Para Zonaprop, ese volumen confirma que la ciudad dejó de ser un mercado exclusivamente estacional y se consolidó como uno de los polos inmobiliarios más importantes del país.

Las perspectivas también continúan siendo positivas. El incremento del costo de construcción, la recuperación del crédito hipotecario y el interés de compradores provenientes de distintos puntos del país alimentan la expectativa de nuevas subas en las zonas más buscadas.

Gómez concluyó: «Las propiedades todavía tienen recorrido para aumentar de valor. Mar del Plata recibe cada vez más demanda, el suelo en los sectores más buscados es limitado y la ciudad ofrece una combinación muy difícil de encontrar en otro lugar del país».