¿Por qué cayó un 16% la oferta de alquileres en CABA tras el boom post derogación de la ley?

Después de un aumento histórico en la oferta de alquileres en la ciudad de Buenos Aires, producto de la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023 a través del DNU 70/2023 del actual Gobierno nacional, el mercado experimentó una desaceleración notable en los últimos meses.

Según un análisis del Colegio Inmobiliario Porteño, la oferta de propiedades en alquiler creció un 180% durante el último trimestre de 2024. Sin embargo, en los primeros meses de 2025, esta cifra cayó un 16%: ¿Cuales son las causas que lo explican?

Según los datos del Colegio Inmobiliario, a fines de 2024 había más de 16.600 inmuebles disponibles para alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. No obstante, a principios de 2025, la oferta cayó a alrededor de 14.000 propiedades. Este ajuste no implica que la oferta haya caído por debajo de la demanda, sino que refleja un proceso de reacomodamiento del mercado.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio, explica que «las unidades que se alquilaron en enero y febrero no fueron repuestas en la misma proporción. Aun así, el volumen actual sigue siendo suficiente para satisfacer la demanda».

La caída de la oferta se debe también a un aumento en la canalización de propiedades hacia la compra venta, impulsada por el acceso a créditos hipotecarios. Muchos propietarios que antes alquilaban sus propiedades decidieron ofrecerlas para la venta, lo que redujo aún más la oferta de alquileres.

Chej Muse destaca que «el mercado de compra venta está muy activo, y eso generó un traspaso parcial de propiedades. Además, la recuperación de la rentabilidad permitió absorber parte de la oferta inicial».

Reposición de inmuebles

Aunque el mercado mostró un aumento explosivo a fines de 2024, lo cierto es que este comportamiento no se mantuvo durante los primeros meses de 2025. Este ajuste puede explicarse como un «reacomodamiento natural» del mercado.

Las propiedades que se alquilaron en los primeros meses del año no fueron repuestas con la misma rapidez. A su vez, el aumento en la venta de propiedades, gracias a la reactivación del mercado de compra venta, provocó que muchas unidades que previamente se ofrecían para alquiler pasen a ser comercializadas.

Precios y rentabilidad en alquileres

Aunque la oferta de inmuebles en alquiler dismimuyó, los precios también mostraron señales de ajuste. Desde enero de 2024, los valores de los alquileres para el inicio de los acuerdos en términos reales cayeron un 36,3%, por debajo de la inflación acumulada.

Este descenso de precios generó una mayor flexibilidad en las negociaciones. «Hoy se negocia más que hace seis meses. Las contraofertas se volvieron comunes, y muchos propietarios aceptan cerrar por debajo de lo que pedían inicialmente», afirma Chej Muse.

A pesar de la caída de los precios, la rentabilidad de los alquileres mejoró. En enero de 2025, la rentabilidad bruta anual promedio se situó en 5,87% para departamentos de dos ambientes en zonas promedio de la ciudad, lo que representa una mejora significativa respecto a los márgenes de rentabilidad que se mantenían por debajo del 3% en años anteriores.

«Hoy el alquiler vuelve a posicionarse como una alternativa sólida de inversión, con ingresos mensuales en moneda dura y en un contexto de dólar contenido», explicó Chej Muse.

Barrios más buscados para alquilar

Según el análisis, los seis barrios con mayor cantidad de propiedades en alquiler en Buenos Aires son Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte, que concentran el 56,90% de la oferta total. Palermo lidera con 3.093 inmuebles disponibles, lo que representa el 19,99% de la oferta total de la ciudad.

Estos barrios siguen siendo los más buscados por inquilinos, debido a su ubicación central y la oferta de servicios.

Cambios en las condiciones contractuales

El mercado de alquileres también experimentó cambios importantes en las condiciones contractuales. La mayoría de los nuevos contratos se firman a 24 meses, con ajustes cuatrimestrales atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Este esquema de ajuste se volvió más previsible tanto para propietarios como para inquilinos, contribuyendo a la estabilización de la relación contractual. Sin embargo, Chej Muse advierte que «ya no se alquila tan rápido como antes. Hay más stock, más competencia y más tiempo de vacancia. Inmuebles que antes se alquilaban en un día ahora pueden tardar hasta un mes».

En auge

El mercado de compra venta es otro factor que influyó en la caída de la oferta de alquileres. A medida que los créditos hipotecarios se reactivaron, muchos propietarios decidieron vender las propiedades que previamente ponían en alquiler.

Esta reorientación hacia la compra venta redujo la cantidad de inmuebles disponibles en el mercado de alquileres. Según Chej Muse, «el mercado de compra venta está muy activo, lo que llevó a muchos propietarios a pasar sus propiedades del alquiler a la venta».

Problemas para inquilinos

Según la Encuesta Nacional Inquilina realizada en marzo de 2025 por Inquilinos Agrupados, el 29,8% de los inquilinos tuvo que mudarse por no poder pagar el alquiler, y el 88,8% asegura que enfrentará dificultades para continuar con los pagos en los próximos meses.

La encuesta, que incluyó 1.402 participantes, también muestra que los precios de alquiler. En CABA, el alquiler promedio por un ambiente es de $398.362, por dos ambientes $445.934 y por tres ambientes $606.669 mensuales. En la Provincia de Buenos Aires, los valores son más bajos, con precios de $233.200 para un ambiente, $321.930 para dos y $409.826 para tres.

El 80% de los contratos se actualizan trimestral o cuatrimestralmente, principalmente con el IPC (64%) y el Índice de Contratos de Locación (30,5%), lo que agrava la situación para los inquilinos, informaron desde la entidad.