¿Llegó la tregua en las expensas? Los análisis que muestran una desaceleración y abren dudas sobre 2026

Durante años, las expensas representaron uno de los principales dolores de cabeza para propietarios e inquilinos. Subas mensuales que duplicaban o triplicaban la inflación, ajustes repentinos y presupuestos desbordados marcaron la dinámica de los consorcios. Sin embargo, los últimos relevamientos comenzaron a mostrar un cambio: por primera vez en más de un año, las expensas evolucionaron en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y algunos análisis incluso hablan de una desaceleración en términos reales.

La pregunta que se abre es si este escenario de alivio llegó para quedarse o si se trata apenas de una tregua transitoria.

Según el relevamiento mensual de Octopus Proptech, en noviembre las expensas en la Ciudad de Buenos Aires registraron un incremento del 2,27%, prácticamente en sintonía con la inflación del período. El valor promedio alcanzó los $242.532, en un contexto que contrastó con los fuertes saltos registrados durante la primera parte del año. Para la compañía, el dato más relevante fue la convergencia entre la inflación general y la evolución de los gastos de consorcio, algo que no se observaba desde hacía más de doce meses.

El estudio también mostró una desaceleración significativa en el acumulado anual. Entre enero y noviembre de 2024, las expensas habían subido un 154,02%, mientras que en el mismo período de 2025 el ajuste acumulado fue del 33,41%. La diferencia reflejó un cambio de dinámica que respondió a múltiples factores: la estabilización de precios de servicios, la moderación en los costos de proveedores, actualizaciones más graduales en los valores de mantenimiento edilicio y una reducción momentánea en la presión de gastos informales dentro de los edificios.

Promedios

Dentro del promedio mensual relevado por Octopus, los principales rubros de gasto se distribuyeron de la siguiente manera: sueldos y cargas sociales representaron el 24,12%; servicios públicos, el 17,43%; mantenimiento de partes comunes, el 24,78%; administración, el 7,77%; y seguros, el 4,42%. En términos de impacto, los empleados de edificios concentraron cerca del 48% del total de los gastos, con una incidencia clave de las cargas sociales, el agua y la energía eléctrica.

Otro elemento que aportó alivio fue la finalización de gastos extraordinarios. Según Octopus, muchos consorcios dejaron atrás refacciones y obras que habían sido postergadas durante los picos inflacionarios. Ese proceso permitió normalizar presupuestos y mejorar la capacidad de pago, aunque el informe remarcó que persisten diferencias relevantes según la antigüedad, la tipología y la ubicación de los edificios. En inmuebles más antiguos, las expensas continuaron por encima del promedio debido a mayores necesidades de mantenimiento estructural y servicios más frecuentes.

Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus, explicó que el año estuvo atravesado por una tensión constante entre la aceleración inflacionaria y la capacidad de los consorcios para absorber incrementos en rubros esenciales. Señaló que noviembre mostró una señal de alivio vinculada a la estabilización macroeconómica y a la normalización de costos, aunque advirtió que el peso de los salarios y de los servicios seguirá siendo determinante en la evolución futura de las expensas.

Una lectura similar surgió del relevamiento de ConsorcioAbierto.com, que analizó más de 550.000 expensas en distintas provincias. En noviembre, la expensa promedio en CABA fue de $313.179, con una suba mensual del 3,3% y un incremento interanual del 31,1%. En el mismo período, la inflación fue del 2,5% y el rubro Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles aumentó un 3,4%, según el INDEC.

El informe de ConsorcioAbierto también mostró realidades dispares en el interior del país. En la Provincia de Buenos Aires, las expensas subieron un 50,1% interanual y promediaron $147.977 en noviembre. En Córdoba, el incremento fue del 44,7%, con un promedio de $129.511, mientras que en Santa Fe alcanzó el 36,6%, con $120.783. Entre Ríos registró la mayor variación interanual, con una suba del 59,7% y un promedio de $64.451.

Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, explicó que la brecha entre CABA y la Provincia de Buenos Aires se vinculó a la aplicación de actualizaciones tarifarias en distintos momentos. En la Ciudad, los ajustes se concentraron a comienzos de 2024, mientras que en la Provincia llegaron más tarde. Con un escenario más previsible, sostuvo, la clave pasó a ser la correcta proyección de costos fijos y la evitación de ajustes acumulados.

En cuanto a la estructura de gastos, el relevamiento identificó que en CABA el principal rubro fue personal y sueldos, con el 30% del total, seguido por gastos operativos y de mantenimiento (29%), servicios públicos (14%), gastos administrativos, bancarios e impositivos (13,5%) y mantenimiento extraordinario y obras (8%). En la Provincia de Buenos Aires, los salarios también lideraron el presupuesto, con un promedio del 33%, aunque con variaciones según el tamaño de los edificios.

Moderación y que tener presente

La moderación reciente también estuvo asociada a una mayor gestión del gasto. Administradores y consorcistas revisaron contratos firmados en contextos de alta inflación, buscaron múltiples presupuestos y ajustaron servicios no esenciales. Para los especialistas, esa combinación permitió absorber aumentos sin trasladarlos de manera inmediata a las expensas finales.

Jorge Resqui Pizarro, presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), señaló que la contención respondió a que los consorcios venían acumulando fuertes incrementos y reforzaron el control de gastos. No obstante, recordó que aun con inflación más baja, los edificios arrastran deterioro, costos fijos y necesidades de mantenimiento que presionan sobre los presupuestos. De cara a 2026, advirtió que se esperan aumentos ligados a paritarias cercanas al 20%, ajustes en servicios públicos y mayores costos de insumos.

Morosidad en alza

La morosidad sigue siendo otro factor de tensión. Tanto Octopus como ConsorcioAbierto coincidieron en que alrededor del 17% de las unidades funcionales mantiene deudas, una proporción que se sostuvo durante 2024 y 2025.

Según los datos, el monto adeudado por unidad creció debido al encarecimiento de las expensas, los intereses punitorios y el aumento de juicios ejecutivos.

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, destacó que la estabilidad reciente estuvo vinculada a paritarias que no superaron la inflación y a una gestión más activa de los presupuestos. Señaló que cada consorcio funciona como una “sociedad en miniatura” y que la evolución de las expensas dependerá del manejo interno, la morosidad y la necesidad de obras pendientes.

Con este escenario, los análisis coincidieron en que las expensas siguen siendo un gasto elevado mes a mes, pero la desaceleración registrada en los últimos meses marcó un cambio respecto de la dinámica previa.

La evolución de las expensas en 2026 dependerá del manejo interno de cada consorcio, la morosidad y la necesidad de afrontar obras pendientes. Loisi indicó que, aun en un escenario de inflación más baja, los edificios mantienen costos fijos relevantes y requieren una administración activa para evitar desbordes presupuestarios.

Concluyó: «La previsibilidad será clave en los próximos meses y que la gestión anticipada del gasto permitirá atravesar el año con mayor equilibrio».