¿Llega la desregulación inmobiliaria? Debate y críticas a los requisitos para operar en el sector

El debate sobre la desregulación inmobiliaria (el Gobierno de Javier Milei a través del Ministerio de Desregulación que encabeza Federico Sturzenneger evalúa permitir que se ofrezcan servicios inmobiliarios sin colegiación obligatoria. La medida, en estudio, buscaría ampliar la competencia y reducir costos de operaciones inmobiliarias) volvió a ocupar un lugar central en el sector tras una charla entre Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y desarrollador inmobiliario, y Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana (entidad que agrupa a constructores y desarrolladores del sector).

Ambos participaron del ciclo conducido por Federico Miqueo en el estudio de Ladrillo.Info (streaming en Youtube), donde analizaron las limitaciones actuales del corretaje y el posible impacto de una apertura del mercado. La discusión se da en un contexto de recuperación de la actividad (en CABA ya se vendieron más de 63.000 viviendas entre enero 2024 y febrero 2025 y los créditos hipotecarios volvieron a decir presente en el segmento), con precios en alza y expectativas renovadas tras años de caída.

Ginevra y Levrio coincidieron en que el momento para revisar las normas que rigen el funcionamiento de la actividad no podría ser más oportuno. “Es natural que cuando el mercado empieza a mostrar signos de crecimiento, surjan discusiones de fondo como esta”, afirmó Levrio, al tiempo que propuso revisar el concepto de “desregulación” para evitar malentendidos. Según su visión, el término remite a una eliminación total de normas, cuando en realidad se trata de revisar barreras de entrada y el funcionamiento de los colegios profesionales.

Uno de los principales puntos discutidos fue la obligatoriedad de la matrícula para ejercer la intermediación inmobiliaria. Ambos expositores plantearon que la exigencia de una colegiación obligatoria no garantiza un mejor servicio ni eleva los estándares del sector. Por el contrario, advirtieron que los ingresos cautivos de los colegios generan incentivos erróneos. “No promueven la mejora del servicio, sino la mera burocracia”, sostuvo Levrio.

Desde su perspectiva, permitir la entrada de nuevos actores sin la exigencia de matrícula obligatoria favorecería la competencia y ampliaría las opciones para el consumidor. Ginevra, en esa línea, sugirió que la Cámara Inmobiliaria podría cumplir un rol como certificadora de calidad, opcional, y no obligatoria a través de los Colegios de las respectivas jurisdicciones. “El que quiera capacitarse, que lo haga. El que busque una inmobiliaria con determinados estándares, podrá elegir en función de eso. Pero no puede mantenerse un sistema cerrado en nombre de una supuesta profesionalización que no rinde cuentas”, señaló.

Ginevra sostuvo que este es el momento para dar el debate, con el sector en buenos niveles de actividad, y remarcó que no hay que tener miedo. “Hay que discutirlo ya, para asentar las bases a futuro”, enfatizó.

La crítica central apuntó al rol que ocupan los colegios en la actualidad. Ginevra mencionó que muchos recursos de estas entidades se destinan a mantener estructuras internas, realizar campañas publicitarias o incluso perseguir a otros matriculados que compiten fuera de sus reglas. Según explicó, el foco debería estar puesto en garantizar transparencia y facilitar el acceso a la vivienda, no en conservar privilegios corporativos.

Los colegios no acompañan la evolución

En varios tramos de la conversación, se destacó que el usuario suele desconocer el valor de la matrícula, y que el sistema actual no ofrece garantías efectivas. “Nunca se vio que un colegio retire una matrícula por mala praxis. No cumple un rol de control ni promueve buenas prácticas. Tampoco acompaña la evolución del mercado ni fomenta innovaciones que permitan operar con mayor agilidad”, apuntó Levrio.

Los expositores también criticaron la existencia de topes en los honorarios. En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, los corredores no pueden cobrar comisión al inquilino, aun cuando hayan sido contratados directamente por esa parte.

Según los participantes del debate, esta restricción desincentiva la competencia y limita la libre negociación entre las partes. Para Ginevra, liberar los honorarios permitiría ajustar el precio del servicio a la calidad ofrecida. “Cada uno debería poder cobrar lo que crea adecuado. El mercado lo corregirá en función de la demanda”, aseguró.

Al tratar el posible impacto de una apertura del sector, Ginevra y Levrio consideraron que una reducción de barreras de entrada aumentaría la cantidad de operadores, lo cual presionaría a la baja los costos de intermediación. Además, permitiría que perfiles complementarios —como abogados, especialistas en marketing o desarrolladores— accedieran a la actividad sin restricciones institucionales.

“Hoy muchos trabajan de manera informal por no cumplir con un requisito burocrático. Se limita el crecimiento por normas que no mejoran la calidad del servicio”, remarcó Levrio.

Lo tecnolológico, clave

Ambos señalaron que el avance tecnológico y el acceso a información por parte del público hacen obsoleto el argumento de que solo los matriculados pueden garantizar buenas prácticas. Ginevra resumió: “Si alguien trabaja mal, las redes sociales y las plataformas lo exponen en poco tiempo. La reputación se construye desde el servicio, no desde un título colgado en una pared”.

El debate también tocó aspectos legales. Ginevra reconoció que para implementar una reforma en la Ciudad de Buenos Aires, sería necesario modificar leyes locales, como la que dio origen al colegio profesional actual. “No se trata de una tarea simple. Hay que buscar mecanismos que puedan surgir del Congreso o del Ejecutivo nacional”, explicó.

Levrio agregó que, si la desregulación gana popularidad, la presión social podría forzar una revisión del sistema vigente, aun cuando la Legislatura porteña no ofrezca hoy un escenario favorable.

Ambos insistieron en que la desregulación no equivale a una falta de reglas. En su lugar, propusieron una estructura más flexible, con certificaciones optativas y herramientas de evaluación de calidad, sostenidas por organismos voluntarios como la Cámara Inmobiliaria. En su visión, esto permitiría mantener estándares sin imponer estructuras obligatorias que no rinden cuentas.

La charla también incluyó una crítica al vínculo entre los colegios y la política. Ginevra mencionó que muchas elecciones internas se organizan en base a discursos anti-franquicias o apelando a amenazas externas que no responden a los verdaderos desafíos del sector. “Se construye un enemigo para justificar una estructura corporativa que dejó de responder al mercado y a los consumidores”, opinó.

En la parte final del encuentro, se planteó una reflexión sobre el futuro de la actividad. Para ambos, el sistema de matrícula obligatoria y la forma actual de colegiación no se sostendrán en el tiempo. A medida que aumente la competencia y la información circule con mayor fluidez, los consumidores optarán por servicios más confiables, al margen de las credenciales institucionales.

La discusión en Ladrillo.Info dejó en claro que el debate por la desregulación ya no se limita a un enfrentamiento entre corporaciones y reformistas. Abarca cuestiones estructurales sobre cómo se organiza el mercado, cómo se accede a la vivienda y qué herramientas necesita el consumidor para tomar decisiones informadas. La matrícula, en este nuevo escenario, parece perder centralidad como símbolo de profesionalismo.