El debate urbano en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa clave, atravesada por revisiones recientes al Código Urbanístico (modificado a fin del año pasado en la Legislatura porteña), demandas vecinales, tensiones con el sector desarrollador y la persistente desigualdad entre el norte y el sur. Estos ejes fueron abordados en profundidad en una nueva emisión de Ladrillo.Info, el programa conducido por Federico Miqueo, que contó con la participación de la arquitecta Myriam Heredia, exdirectora del Instituto de la Vivienda bonaerense; del arquitecto Darío López, ex presidente de la Sociedad Central de Arquitectos; y de Martín Cantera, presidente de la Comuna 14, con eje en Palermo.

El punto de partida del nuevo streaming fue la movilidad. «Tardé una hora de Devoto a Caballito. Háganse cargo los arquitectos», dijo el conductor.

Heredia reconoció que la arquitectura y el urbanismo tienen responsabilidad sobre la forma en que se habita la ciudad. Mencionó experiencias de planificación a largo plazo, como la que está desarrollando junto al urbanista Guillermo Tella en Jujuy. Sin embargo, advirtió que la falta de diálogo entre urbanistas y funcionarios genera respuestas tardías ante problemas crónicos.

López remarcó que la aprobación del nuevo Código Urbanístico, revisado en 2024, corrigió errores de la versión previa. Señaló que en barrios como Loma de Nuñez, Villa Devoto o Caballito, la nueva norma volvió a proteger retiros y pulmones de manzana que habían sido desdibujados por desarrollos de gran escala.

También destacó que la situación en avenidas aún genera tensiones: «No todas las avenidas pueden soportar la misma densidad constructiva». Además, indicó que los vecinos suelen reaccionar con desconfianza cuando los cambios no se explican de manera clara y anticipada.

Cantera, desde su rol comunal, valoró el proceso participativo de revisión del código. Indicó que hubo audiencias públicas, presencia de todas las juntas comunales y espacios de debate con agrupaciones vecinales. «El código que tenemos hoy es mejor que el anterior, y el nuevo proceso de revisión está previsto para dentro de cuatro años», dijo. Además, destacó la revalorización de zonas como Palermo Viejo, Barrio Parque y Hollywood, que mantuvieron su escala y conservan identidad barrial.

Tensiones

Los tres coincidieron en que existe una tensión permanente entre desarrolladores y vecinos. «Hay que trabajar la licencia social, generar espacios de diálogo antes de que estalle el conflicto», explicó Cantera.

Heredia apuntó que el temor al cambio y la falta de canales participativos organizados generan una escalada rápida de judicialización. López agregó que muchos desarrolladores operan lícitamente según lo que permite el código, por lo que el problema de fondo es la falta de planificación sostenida.

Uno de los puntos más discutidos fue la desigualdad territorial. «El sur de la ciudad siempre estuvo relegado», afirmó López, quien recordó experiencias como la transformación de avenida Patricios gracias a inversiones en infraestructura y promociones urbanas. También mencionó el caso del corredor Donado-Holmberg como ejemplo de intervención urbana planificada que revalorizó una zona postergada.

Heredia sostuvo que los barrios del sur conservan una atmósfera de baja densidad que podría aprovecharse sin replicar modelos del norte. Cantera subrayó que para millones de personas del conurbano, mudarse al sur porteño representa una aspiración realista.

Áreas verdes, clave

El acceso al espacio verde fue otro de los ejes. Palermo busca recuperar 45.000 m2 de terrenos ferroviarios para crear un parque lineal. Cantera remarcó que el terreno es nacional y requiere convenios urbanísticos.

López recordó concursos anteriores impulsados por la Sociedad Central de Arquitectos, como el del Polo Científico y el Museo de Ciencias. «Faltan proyectos que trasciendan gestiones», insistió.

Heredia agregó que muchos espacios verdes del sur están rodeados por terrenos cerrados que deben recuperarse para el uso peatonal.

Dificultades para construir

Se abordaron también los problemas para construir. López aseguró que hoy aprobar un plano puede demorar más de un año. «El recambio de funcionarios y las jubilaciones masivas generaron pérdida de experiencia técnica. Hay menos gente y muy joven». Heredia sumó que el sistema digitalizado aún presenta cuellos de botella. «La falta de aprobación paraliza proyectos y frena la inversión.»

En muchos casos, los desarrolladores optan por demoler primero y esperar a que se estabilicen los costos y la normativa para definir su próximo paso.

En ese contexto, muchas parcelas hoy están demolidas, con carteles de obra en pausa. López explicó que algunos desarrolladores ya viajaron a China a buscar materiales más baratos. También se refirió al encarecimiento del costo de la construcción y a la falta de crédito hipotecario como limitantes estructurales. «Sin financiamiento, el mercado depende exclusivamente del ahorro previo y del capital propio.»

Otro problema creciente es el de las personas en situación de calle. Cantera informó que según los últimos censos, hay más de 5.000 personas viviendo en la vía pública en la Ciudad. El 75% proviene del conurbano. Algunos duermen en carpas, trabajan por el día y regresan a la provincia los fines de semana. «El programa de paradores es voluntario, pero cuesta mucho que lo acepten.» A esto se suma el aumento de familias vulnerables con vivienda precaria que no califican como situación de calle pero se encuentran al límite.

Déficit habitacional

La falta de desarrollo en ciudades intermedias fue otro punto clave. «Muchos pueblos se están vaciando porque los jóvenes deben migrar para estudiar o trabajar», dijo Heredia. «La Provincia tiene un déficit habitacional de 171.000 viviendas. A este ritmo, tardaríamos 171 años en saldarlo con los recursos actuales.» Además, advirtió sobre el impacto ambiental que implicaría urbanizar sin planificación ese volumen de unidades. «Hay infraestructura sobrante en pueblos que podrían recibir inversión si existieran incentivos reales.»

Comparaciones con otras ciudades de la región también estuvieron presentes. «Estamos lejos de ser la París de Sudamérica. En muchas ciudades de Brasil hay trenes elevados y conectividad que no tenemos. Seguimos cruzando vías a nivel como hace un siglo», apuntó López. Cantera reforzó la idea: «El problema no es sólo el presupuesto, sino la continuidad de los planes. En otros países, cambian los gobiernos, pero la planificación sigue.»

Hacia el cierre, se destacó la necesidad de institucionalizar la participación. López contó la experiencia del concurso para transformar el «Area Nueva Colegiales», donde un proyecto fue implementado parcialmente durante 20 años, con el apoyo progresivo de los vecinos. «Fue clave explicar bien. Cuando hay diálogo, muchos miedos se disipan.» Heredia añadió que no basta con consultar: «Participar no siempre implica comunicar bien. Hace falta una pedagogía urbana para sumar a todos los sectores.»

Cantera sintetizó: «La primera barrera es entender que no hay enemigos. Ni el vecino es un freno, ni el funcionario es un burócrata, ni el arquitecto está para obstaculizar. Todos buscamos una mejor ciudad». Heredia coincidió: «La ciudad no tiene un autor. La construimos entre todos.»

Dato clave

El nuevo código urbanístico de Buenos Aires, aprobado en 2024, modificó parámetros de construcción en más de 30 barrios y estableció revisiones cada cuatro años. Incluye restricciones para preservar la identidad de zonas residenciales consolidadas como Loma de Nuñez, Caballito y Palermo Viejo.