Expensas: por qué suben y cómo controlarlas

Para muchos propietarios e inquilinos, las expensas son una segunda cuota que crece sola. Mes a mes llega la liquidación, el número es más alto que el anterior, y la pregunta es siempre la misma: ¿por qué subieron? La respuesta no es misteriosa, pero sí multicausal. Entender de qué está hecha esa cifra es el primer paso para poder hacerle frente.

De qué están compuestas las expensas

La mayor parte del presupuesto de un consorcio suele estar absorbida por los sueldos del personal: encargado, limpieza, seguridad. Estos salarios se actualizan por paritarias y siguen, en términos generales, la evolución de la inflación. En edificios con personal propio, este rubro puede representar la mitad o más del total de los gastos ordinarios.

El segundo componente en importancia son los servicios: electricidad de las áreas comunes, gas, agua y mantenimiento de ascensores, porteros eléctricos e instalaciones. Los contratos de mantenimiento de ascensores, en particular, tienen actualización periódica y pueden pesar bastante en edificios con varias unidades. A eso se suma el fondo de reserva, que es el ahorro del consorcio para afrontar gastos extraordinarios —pintura de fachada, cambio de cañerías, reparaciones de urgencia— y que, cuando no se alimenta regularmente, termina generando llamados a expensas extraordinarias que sorprenden a todos.

Dos cosas útiles para propietarios e inquilinos: por regla general, las expensas ordinarias (gastos corrientes del edificio) las afronta quien habita la unidad, mientras que las extraordinarias (obras de envergadura) corresponden al propietario, salvo que el contrato pacte otra cosa. Y para echar mano del fondo de reserva ante un gasto imprevisto, el administrador suele necesitar la autorización previa del consejo de propietarios, según lo que fije el reglamento de copropiedad.

El resultado es que las expensas son, en esencia, un reflejo de los costos de operar un edificio: cuando sube la inflación, suben los salarios y los servicios, y las expensas suben con ellos. No hay mucho misterio detrás del aumento, aunque sí hay margen para gestionarlo mejor.

Cómo controlarlas: herramientas concretas

El primer recurso es participar del consorcio. Las asambleas son el espacio donde se aprueban los gastos, se elige la administración y se define el presupuesto anual. Un consorcio activo, con copropietarios involucrados, tiende a ser más eficiente que uno donde todos delegan sin mirar. Revisar la liquidación mensual —que la administración está obligada a entregar— es el mínimo para detectar gastos que no se reconocen o partidas que crecen sin justificación.

Pedir al menos dos o tres presupuestos comparativos para cada obra o servicio es una práctica sencilla que puede generar ahorros importantes. Los contratos de larga data —mantenimiento de ascensores, limpieza tercerizada— merecen revisión periódica: muchas veces se renuevan por inercia sin comparar con alternativas del mercado.

La auditoría de cuentas, que puede pedirse en asamblea, es otro mecanismo útil cuando hay dudas sobre la gestión de los fondos. Un contador o administrador externo puede revisar los libros del consorcio y dar claridad sobre el destino de cada peso.

Por último, el fondo de reserva bien administrado es la mejor defensa contra las expensas extraordinarias. Prefundear los gastos previsibles —pintura, impermeabilización, cambio de equipos— evita el impacto repentino de una erogación grande dividida entre pocos propietarios.