Escrituras en CABA: por qué el mercado sigue activo y qué puede pasar con los nuevos créditos

El Real Estate porteño mantiene un nivel de actividad elevado, pese a que el crédito hipotecario todavía está lejos de recuperar el ritmo de años anteriores. En agosto se realizaron 6.055 escrituras de compraventa en CABA, apenas 0,1% más que en julio y 4,9% menos que en el mismo mes de 2025.

El dato cobra relevancia por su perspectiva histórica: según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que agosto quedó entre los cinco mejores meses de agosto de los últimos 28 años. En los primeros ocho meses de 2026 se acumularon 41.583 escrituras, apenas 2,3% menos que en igual período del año pasado.

El monto total de las operaciones llegó a $1.098.513 millones, mientras que el valor medio de una escritura fue de $181.422.612, equivalente a USD119.270 al tipo de cambio oficial promedio. En pesos, el monto medio aumentó 10,3% interanual, mientras que en dólares bajó 2,7%.

Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, encuentra en los números de agosto una señal concreta de que la actividad conserva volumen. “Agosto dejó 6.055 escrituras, un número que sitúa al mes entre los cinco mejores agostos de los últimos 28 años”, dijo.

 A ese resultado se suma el acumulado anual: entre enero y agosto se concretaron 41.583 operaciones, apenas 2,3% menos que en igual período de 2025. Para Tato, la diferencia es acotada y permite sostener que “el piso de demanda se mantiene sólido”.

 El crédito, una pieza que todavía falta

 La foto cambia cuando se observa el financiamiento. Las 1.059 escrituras con hipoteca de agosto representaron una baja de 20,8% interanual, mientras que el acumulado de los primeros ocho meses llegó a 6.170 operaciones, casi 34% menos que las 9.341 del mismo período de 2025.

 En este punto aparece una de las principales expectativas para los próximos meses. “Cualquier ampliación de la oferta de crédito hipotecario es una buena noticia para el mercado. En agosto registramos 1.059 escrituras con hipoteca en la Ciudad, un número que todavía está lejos del promedio histórico”, señaló Tato.

 El desafío, según la escribana, no pasa solo por aumentar la oferta. También será necesario que los préstamos lleguen a quienes buscan su primera vivienda, con tasas accesibles, plazos extensos y requisitos de ingresos que permitan calificar. A eso se suman las demoras que pueden surgir entre el inicio de una carpeta y la firma de la escritura.

La experiencia de las inmobiliarias muestra que el crédito ya interviene en las operaciones. Jimena Maderna, de Maderna Inmobiliaria, contó que tres de sus últimas seis ventas se concretaron con financiación: una con Banco Nación, otra con BBVA y otra con Santander.

“Espero que este nuevo fondeo no solamente permita que más personas accedan a una vivienda, sino que también ayude a acortar y hacer más previsibles los tiempos de los bancos”, explicó Maderna.

Para los propietarios, ese factor puede ser decisivo. Una operación financiada que se extiende durante meses puede perder atractivo frente a una oferta de contado, mientras que un proceso más previsible podría ampliar la cantidad de vendedores dispuestos a aceptar compradores con crédito.

 Qué se busca y cuánto cuesta

La demanda porteña tampoco responde a un solo tipo de comprador. Conviven quienes buscan su primera vivienda, inversores interesados en unidades chicas y propietarios que necesitan vender para comprar otra propiedad. En las búsquedas que maneja Maderna, buena parte de los presupuestos se concentra entre USD 70.000 y USD 200.000.

Dentro de ese rango aparecen diferencias importantes según barrio y tipología. Un monoambiente puede ubicarse en torno de USD 90.000 en Recoleta, USD 95.000 en Palermo y USD 100.000 en Belgrano, mientras que en Villa Devoto la inmobiliaria ofrece una unidad con cochera en USD 98.000.

Los dos ambientes se mueven aproximadamente entre USD 120.000 y USD 170.000, mientras que en tres ambientes todavía aparecen oportunidades en barrios de alta demanda. Como referencia, Maderna tiene actualmente un departamento de esa tipología en Belgrano publicado en USD 145.000.

En las unidades de cuatro ambientes, la dispersión aumenta y los valores pueden superar los USD 300.000 o USD 400.000 en Recoleta, Belgrano, Palermo y Núñez, según superficie, categoría, cochera y estado.

Más allá del monto, el comportamiento del comprador cambió. “Los 1 y 2 ambientes siguen teniendo mucha consulta por primera vivienda e inversión. También vemos muy buen movimiento en 3 ambientes correctamente tasados”, contó Maderna.

 La clave está en la relación entre el producto y su valor. Una propiedad puede tener demanda aun sin ser la más barata de su segmento, siempre que ubicación, estado y precio estén alineados con lo que busca el comprador.

 Las expectativas para el cierre de 2026

 El último trimestre suma un elemento estacional a un mercado que ya llega con más de 41.500 escrituras y agosto por encima de las 6.000 operaciones. Tato considera que ese escenario permite mantener una expectativa moderadamente positiva, sobre todo si el crédito comienza a ganar participación.

 “Tenemos razones para ser moderadamente optimistas. El acumulado enero-agosto de 2026 supera las 41.500 escrituras, un nivel muy sólido en perspectiva histórica, y agosto en particular cerró con más de 6.000 operaciones”, sostuvo.

 Desde las inmobiliarias, el foco está puesto en que esa demanda pueda transformarse en más operaciones efectivas. Para eso, además del financiamiento, será necesario que los bancos mejoren sus tiempos y que los vendedores ajusten sus expectativas cuando el precio de publicación no coincide con lo que el mercado está dispuesto a pagar.

 Maderna resume el escenario para los próximos meses en cuatro condiciones: “Para terminar bien 2026 necesitamos una combinación bastante sencilla: más crédito, menores tiempos bancarios, vendedores abiertos a aceptar compradores financiados y precios de publicación realistas”.

 Con ese escenario, CABA llega al tramo final del año con una actividad que conserva volumen, pero con margen para crecer si el crédito logra ampliar la cantidad de compradores. La diferencia entre la cantidad de escrituras y el número de operaciones hipotecarias muestra justamente dónde puede aparecer el próximo impulso.

 “Demanda hay. El desafío es lograr que comprador y vendedor puedan encontrarse en precio, tiempos y condiciones”, concluyó Maderna.