Durante una entrevista en el streaming de Ladrillo.Info, Mariano García Malbrán, abogado, escribano y presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) y de Keymex Argentina, analizó los cambios recientes en el mercado inmobiliario y explicó por qué considera que atraviesa un momento de expansión. Fue entrevistado por Federico Miqueo en el estudio en donde se graba el envío audivisual que puede seguirse por Instagram y que está revolucionando al mercado inmobiliario y sus seguidores.

«Hoy estamos en un ciclo con un crecimiento exponencial en ventas, impulsado por la reaparición del crédito hipotecario, el blanqueo de capitales y un contexto de precios competitivos», señaló. Aseguró que hay más de 300.000 consultas activas en el país por créditos hipotecarios, y que solo en su red se registraron más de 50.000 en los últimos dos meses.

«Para el sector es una alegría que tantas personas puedan dejar de alquilar y pasar a pagar su propia vivienda. Cada crédito hipotecario genera, en promedio, al menos otras dos operaciones», explicó.

García Malbrán detalló que los bancos están agilizando los procesos de otorgamiento, con tasaciones rápidas y menor burocracia. «Los bancos necesitan colocar créditos. Como ya no pueden prestarle dinero al Estado, hoy buscan canalizar ese capital en hipotecas», observó.

Para acceder, recomendó regularizar ingresos y evaluar distintas entidades. «Las tasas difieren mucho entre bancos, por eso es clave comparar. En 20 años, una buena elección puede representar un ahorro muy significativo», sostuvo.

Consultado sobre los créditos UVA, reconoció que durante el gobierno de Mauricio Macri algunas familias enfrentaron dificultades por la inflación, pero indicó que la mayoría pudo sostener el pago: «Solo hay un 3% de morosidad. Hoy, incluso con ese historial, muchos pagan menos que un alquiler».

Destacó que, en un escenario de menor inflación, las nuevas líneas UVA podrían ser aún más accesibles. «Los bancos no quieren llegar a juicio con un deudor. Siempre hay espacio para refinanciar y negociar plazos», afirmó.

Sin cepo cambiario

Otro factor que dinamizó el mercado fue la flexibilización del cepo cambiario. «Facilitó operaciones que antes se trababan por la diferencia entre dólares financieros y el oficial. En muchas compras con crédito, ese desfasaje impedía cerrar. Hoy, el anticipo puede pagarse con plazos fijos en pesos convertidos a dólar oficial, lo que da ventaja al comprador», explicó.

Sobre el impacto en los precios, destacó que la mayor demanda y el incremento del costo de construcción están empujando valores al alza. «Quienes desarrollan no van a vender por debajo del costo de reposición. Eso ya está incidiendo en el valor final de las propiedades», dijo.

Consultado sobre la rentabilidad, indicó que los inmuebles volvieron a ser una opción atractiva para inversores. «Hoy ofrecen un retorno en dólares que no se veía hace años. Si a eso se suma la revalorización esperada del activo, el potencial de ganancia ronda entre 30% y 40%».

Sin Ley de Alquileres

Según su experiencia, la derogación de la Ley de Alquileres generó una mejora notoria. «Muchos propietarios que habían retirado inmuebles del mercado por las restricciones, volvieron a ofrecerlos. Además, con la caída del turismo, muchos alquileres temporarios pasaron al mercado permanente. Eso amplió la oferta y bajó la presión sobre los precios», describió.

En cuanto a la relación entre propietarios e inquilinos, sostuvo que hay mayor equilibrio. «El inquilino siempre fue la parte más débil, pero ahora puede negociar plazos y condiciones. Se están cerrando contratos con ajustes cada tres o cuatro meses, indexados por el Índice de Precios al Consumidor (IPC)», detalló.

Sobre los honorarios, destacó que en CABA los paga el propietario y, en Provincia de Buenos Aires, el inquilino. «Esa diferencia sigue vigente. Algunas inmobiliarias buscan que ambos compartan el pago, pero la costumbre pesa mucho», afirmó. En ambos casos, consideró que el inquilino termina absorbiendo ese costo de forma directa o indirecta.

Respecto a los contratos, recomendó dejar registro de las condiciones del inmueble al inicio, con fotos o videos, para evitar conflictos. «El momento de la devolución suele generar tensiones. Siempre aconsejamos firmar contratos claros y detallar el estado inicial para reducir reclamos por el depósito», apuntó.

¿LLega la desregulación inmobiliaria?

Consultado por la desregulación del sector, destacó que CAMESI, la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios que preside, se creó durante la pandemia para dar representación a las franquicias inmobiliarias y a firmas proveedoras de tecnología, marketing, capacitación y servicios complementarios al corredor inmobiliario. Entre sus miembros se encuentran marcas como Keymex, Remax, Century 21, Coldwell Banker y Keller Williams. «No proponemos eliminar los colegios profesionales, pero sí que los corredores puedan elegir libremente si quieren formar parte o no. Que haya competencia entre modelos», explicó.

Señaló que el modelo de franquicias se basa en el Código Civil y Comercial y permite a los corredores acceder a herramientas de capacitación, marketing y tecnología. «Los colegios deberían actualizarse y enfocarse en dar valor, no en perseguir al que elige una forma distinta de trabajar», opinó.

También reclamó por los costos de matriculación y barreras de entrada a la profesión: «Un recién graduado debe pagar hasta tres millones de pesos para inscribirse. Si suma el costo de abrir una inmobiliaria, ese número sube a ocho millones. Es inviable».

García Malbrán remarcó que la profesión necesita modernizarse y adaptarse a los cambios tecnológicos. «Hoy el cliente busca resultados. Las franquicias brindan formación constante y servicios que hacen que las propiedades se vendan más rápido y a mejor precio. Por eso funcionan», afirmó.

Cuestionó que los colegios sigan «en guerra» contra las franquicias mientras el mercado cambia. «No hay ilegalidad en este modelo. Está todo contemplado por el Código Civil. El contrato de agencia es legal y cada operación es supervisada por un profesional responsable. En el fondo, lo que molesta es que las marcas venden más que las inmobiliarias tradicionales», dijo.

Finalmente, destacó el rol de los escribanos en garantizar la seguridad jurídica de las operaciones, y consideró que una desregulación bien diseñada puede fortalecer la actividad. «El Estado ya está discutiendo cambios. Los colegios deberían verlo como una señal de alerta para repensar su función. Hay que pensar un sistema moderno, abierto, que priorice al cliente y a los profesionales», concluyó.