El m² en dólares sigue barato en términos reales: qué mirar

Cuando alguien dice que el metro cuadrado en Buenos Aires "está barato", no lo está diciendo en comparación con lo que costaba el año pasado. Lo está diciendo en comparación con lo que valía hace ocho años, ajustado por la inflación en dólares. Y esa distinción importa.

Los datos que seguimos en Ladrillo.info muestran que el m² de departamentos en CABA tocó su pico histórico en 2018, cuando rondaba los US$3.810 expresados en dólares de hoy —es decir, ajustados por la inflación acumulada en Estados Unidos desde entonces (cálculo propio de Ladrillo: el pico nominal de Zonaprop rondó los US$2.800 en 2018, reexpresado a dólares de hoy por el IPC de Estados Unidos; en términos nominales, el valor actual está alrededor de un 12% debajo de aquel máximo). Hoy ese mismo metro cuadrado promedia US$2.462. La diferencia es de más de un tercio. Eso es lo que significa "barato en términos reales": no que los precios nominales bajaron, sino que en poder adquisitivo dolarizado, el mercado cedió terreno y todavía no lo recuperó.

Lo que dice el precio y lo que no dice

Un precio más bajo en términos reales es una condición necesaria para hablar de oportunidad, pero no es suficiente. Para que esa oportunidad se materialice, hace falta que alguien pueda aprovecharla, y ahí es donde entra el análisis de salarios y crédito.

El poder de compra del salario en dólares es la variable que conecta el precio del inmueble con la vida real de quien quiere comprar. Si los salarios en dólares también cayeron durante el mismo período, el precio más bajo puede no traducirse en mayor accesibilidad. Por eso no alcanza con mirar el precio del m²: hay que mirar cuántos metros cuadrados puede comprar un salario promedio, y cómo evolucionó esa relación.

La otra pieza es el crédito hipotecario. Durante años, la falta de financiamiento a largo plazo en Argentina convirtió la compra de inmuebles en un privilegio reservado a quienes tenían los ahorros suficientes. Con la gradual vuelta de los créditos UVA y la mayor actividad bancaria, esa ecuación empieza a cambiar. El crédito amplía el universo de compradores posibles y, cuando eso pasa, la demanda sube y los precios tienden a acompañar.

Qué mirar si estás evaluando comprar

Primero, no te quedes con el precio nominal del departamento: convertilo a metros cuadrados y compará contra el promedio de la zona. Un precio que parece razonable puede estar por encima del mercado si el metraje es pequeño.

Segundo, mirá la rentabilidad del alquiler. Si el departamento que te interesa rinde en alquiler un porcentaje razonable sobre su valor de compra, eso te da un piso: en el peor caso, lo alquilás y esperás. El alquiler de un dos ambientes en CABA promedia hoy alrededor de $848.509 por mes, un dato que conviene cruzar contra el precio de venta para calcular el retorno.

Tercero, considerá el plazo. Comprar en un mercado que todavía no recuperó sus máximos históricos puede ser una buena entrada si tu horizonte es de varios años. Pero si necesitás liquidez en el corto plazo, el real estate nunca es la respuesta ideal.

El precio real más bajo que en 2018 es un dato objetivo. Qué hacer con ese dato depende de tu situación particular, tu acceso al crédito y tu horizonte de inversión. Eso no lo resuelve ningún promedio: lo resolvés vos con números propios sobre la mesa.