El auge de los departamentos por debajo de USD 100.000 es el motor de la reactivación inmobiliaria

El mercado inmobiliario muestra señales de reactivación. En la nueva edición de Ladrillo.Info, el programa de streaming especializado en Real Estate con la conducción de Federico Miqueo, los invitados Ezequiel Wierzba, director de las desarrolladoras WGW y CLICK y Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) analizaron las claves del repunte en las operaciones, el impacto de los créditos hipotecarios, la relevancia del blanqueo de capitales y las nuevas condiciones para acceder a una propiedad.

«El mercado de usados está muy activo. En enero de 2025 se cerraron 3.645 operaciones (tal como lo informó Ladrillo.Info, febrero fue el mejor en 17 años en CABA), el doble que el mismo mes del año anterior. Pasamos de vender un departamento en tres meses a hacerlo en uno solo», explicó Wierzba.

Según el empresario, este cambio se vincula con la estabilidad del dólar, la reapertura de los créditos hipotecarios y la expectativa de valorización.

Valores alcistas

Wierzba sostuvo que hay una tendencia alcista en los precios de los inmuebles usados. «En 2023 subieron 7% y en el primer trimestre de 2025 ya acumulan un 2%. Si la estabilidad cambiaria y el acceso al crédito continúa, los valores podrían subir entre 20 y 30% en dos o tres años», estimó.

En ese contexto, destacó el rol del blanqueo. «El fondo de blanqueo pasó de 17.000 a 26.000 millones de pesos, con un efecto directo en la compraventa de unidades chicas, sobre todo departamentos de uno y dos ambientes por debajo de los USD 100.000», detalló. Se trata de unidades que suelen ser adquiridas por inversores o primeras compras.

«El argentino deposita su confianza en el ladrillo. Cuando se abre una ventana, como el blanqueo, entra capital fresco que dinamiza al sector», sostuvo Wierzba, al tiempo que cuestionó el impacto social de este tipo de medidas. «Es difícil explicar que quien evade impuestos podrá regularizar su situación comprando propiedades», afirmó.

Valores para edificar hacia arriba

Sobre el mercado de obra nueva, Gustavo Weiss remarcó que los precios de venta siguen por debajo de los costos. «El costo de construcción en dólares subió y los compradores no convalidan los aumentos. Eso genera un desfasaje que pone límite a los desarrollos», explicó.

Wierzba añadió que hoy resulta más rentable comprar una propiedad terminada que invertir en pozo. «Es un ciclo, a veces conviene uno u otro. Hoy, los usados tienen ventaja clara, porque el valor de construcción en obra nueva está por encima del de venta», observó.

A pesar de ese desafío, los créditos hipotecarios comenzaron a empujar la demanda. «Compiten directamente con los alquileres. Hoy muchas familias optan por pagar una cuota en lugar de un alquiler», indicó Wierzba. En su inmobiliaria, el cambio se notó con una disminución en los tiempos de comercialización de cada unidad.

El empresario destacó que se trata de un ciclo de confianza. «Si el crédito sigue disponible, los valores se van a seguir acomodando. Hay una base de demanda contenida que empieza a activarse», dijo.

Respecto a los proyectos nuevos, los desarrolladores enfrentan dificultades estructurales: altos costos, habilitaciones demoradas y cambios en la normativa urbanística. «Comprás un lote para hacer siete pisos y al poco tiempo cambia el código. Eso altera toda la ecuación financiera», señaló Wierzba.

En cuanto a los permisos, ambos coincidieron en que el sistema actual está desactualizado. «Antes tardábamos menos de un año desde la compra del terreno hasta el inicio de obra; ahora, más de 18 meses. Y eso si no hay cambios de código o trabas adicionales», indicó Wierzba.

Weiss observó que el problema es nacional. «Cada municipio tiene su propia lógica, sus tiempos y sus trámites. Algunos como La Matanza siguen con expedientes en papel. El sistema está hecho para demorar», afirmó. Aunque destacó que el avance tecnológico podría facilitar el proceso, reconoció que los problemas de fondo son de gestión.

Sobre las perspectivas a futuro, los especialistas consideran que la tendencia positiva podría consolidarse si se mantiene el rumbo macroeconómico y continúa el acceso al financiamiento. «El mercado está floreciendo, pero necesita previsibilidad. Sin reglas claras, las decisiones de inversión se postergan», remarcó Wierzba.

En el cierre del programa, ambos remarcaron que el Real Estate genera una cadena de valor amplia que derrama en otros sectores. Desde constructores hasta gastronómicos, desde remiseros hasta proveedores de insumos, cada movimiento en el mercado inmobiliario tiene impacto directo en el empleo y la actividad.

Weiss concluyó: «La estabilidad es clave para que el ladrillo vuelva a ser motor de crecimiento. De mantenerse este parámetro, tiene todo para ser el gran dinamizador de la economía nacional».