Desregulación inmobiliaria: el Gobierno acelera cambios y los colegios alertan por riesgos de estafas y pérdida de controles

La discusión por la desregulación inmobiliaria volvió a recalentarse en el mercado argentino. Mientras el Gobierno nacional acelera el armado del proyecto que impulsa Federico Sturzenegger, el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, para modificar el funcionamiento del corretaje, los colegios profesionales y cámaras inmobiliarias comenzaron a endurecer su postura frente a una iniciativa que consideran riesgosa para la seguridad jurídica de las operaciones.

La propuesta, que según distintas fuentes del sector ingresaría al Congreso durante junio, apunta a eliminar la obligatoriedad de la matrícula y del título universitario para ejercer como corredor inmobiliario, habilitar operaciones interjurisdiccionales sin restricciones y liberalizar honorarios y comisiones.

El esquema también contempla la posibilidad de operar mediante plataformas digitales, aplicaciones y entornos virtuales sin las limitaciones actuales. Dentro del oficialismo consideran que la apertura podría reducir costos y generar un mercado más competitivo y flexible.

Sin embargo, del otro lado de la discusión sostienen que el proyecto no sólo modifica una actividad profesional sino que impacta sobre operaciones patrimoniales sensibles para millones de personas.

En los últimos días, además, volvió a circular dentro del sector una declaración pública de Patricia Bullrich durante una visita al Colegio Inmobiliario porteño en 2023. En aquel encuentro, la actual senadora de La Libertad Avanza había destacado que el corredor matriculado “da confianza a las partes y garantiza el éxito de una transacción inmobiliaria”, además de considerar “esencial” el rol de los colegios como entidades ordenadoras del mercado.

La reaparición de esa postura expuso diferencias internas sobre cómo debería funcionar el mercado inmobiliario argentino.

Qué cambia con el proyecto

Entre los puntos centrales del borrador aparecen modificaciones profundas para el corretaje y la intermediación inmobiliaria.

• Fin de la matrícula obligatoria y del requisito universitario.

• Posibilidad de ejercer como persona humana o jurídica.

• Honorarios sin topes ni mínimos establecidos.

• Ejercicio simultáneo con otras actividades comerciales o profesionales.

• Operaciones mediante plataformas tecnológicas y aplicaciones.

• Eliminación de restricciones consideradas barreras de entrada.

Desde el entorno de Sturzenegger sostienen que muchas regulaciones actuales encarecen servicios y limitan la competencia. Bajo esa lógica, la digitalización, las firmas electrónicas y la interoperabilidad de datos permitirían operaciones más rápidas y económicas.

Pero dentro de los colegios inmobiliarios aseguran que la actividad no puede reducirse a una simple intermediación comercial.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular de COFECI, volvió a remarcar que la regulación profesional corresponde a las provincias y no puede ser modificada unilateralmente por una ley nacional. “La habilitación y matriculación profesional es una facultad provincial que no fue delegada”, explicó.

Desde las entidades también remarcan que el corretaje involucra control documental, verificación jurídica, trazabilidad de fondos y responsabilidad profesional sobre operaciones que comprometen gran parte del patrimonio familiar.

“El corredor inmobiliario no sólo publica propiedades. Hay contratos, validaciones, prevención de fraudes y obligaciones legales que cumplir”, sostuvieron desde el sector.

Los colegios además pusieron el foco sobre el trabajo que realizan en capacitación, fiscalización y actualización tecnológica permanente para sus matriculados.

Actualmente COFECI agrupa a 35 colegios inmobiliarios de todo el país. En algunos distritos existen dos entidades, como ocurre en Santa Fe —con representación separada entre Rosario y el norte provincial— y también en Buenos Aires. En paralelo, FIRA reúne a cuatro cámaras empresariales privadas del sector. Entre ambas estructuras representan a más de 40.000 matriculados.

El temor por estafas y lavado de dinero

Uno de los puntos que más preocupa dentro de las entidades inmobiliarias pasa por el posible crecimiento de operadores informales sin respaldo técnico, patrimonial o legal.

Según explicaron referentes del sector, la apertura total podría multiplicar conflictos contractuales, operaciones irregulares y fraudes documentales.

También apareció otro tema sensible: el rol que hoy cumplen los corredores matriculados frente a la Unidad de Información Financiera (UIF) para reportar operaciones sospechosas vinculadas al lavado de dinero.

Durante una reciente reunión con Sturzenegger, representantes inmobiliarios plantearon quién asumiría esas obligaciones si desaparece el esquema actual de matriculación y control profesional.

“El mercado inmobiliario suele utilizarse mundialmente para canalizar dinero ilícito. El control profesional cumple un rol preventivo importante”, advirtieron desde el sector.

Los dirigentes inmobiliarios también remarcaron que muchos países con mercados altamente desarrollados mantienen esquemas regulados. Pusieron como ejemplo a Estados Unidos, donde intervienen brokers, realtors, tasadores y agentes habilitados bajo distintas regulaciones estatales.

Incluso mencionaron experiencias internacionales que consideran problemáticas, como algunos cambios aplicados en España y Chile, además de antecedentes locales que generaron fuertes críticas dentro del sector, como la antigua Ley de Alquileres.

Pese a las diferencias, los representantes inmobiliarios reconocieron que varias medidas impulsadas por el Gobierno sí tuvieron impacto positivo sobre la actividad.

Entre ellas mencionaron la derogación de la Ley de Alquileres, el regreso del crédito hipotecario, el blanqueo, la eliminación del ITI, beneficios fiscales para alquileres y la simplificación de trámites que demoraban operaciones inmobiliarias.

A favor de la desregulación

Del otro lado del debate, desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) respaldaron el proyecto oficial y cuestionaron el sistema colegiado tradicional.

Para Mariano García Malbrán, presidente de la entidad, el eje de la discusión pasa por separar “la protección del consumidor de la protección del privilegio corporativo”. Según sostuvo, el sistema actual limita la competencia porque impide que personas con formación comercial puedan prestar servicios inmobiliarios si no pertenecen al esquema colegiado. También consideró que la matrícula obligatoria funciona como una barrera de entrada que termina reduciendo la oferta y sosteniendo costos elevados de intermediación.

Malbrán además planteó que el mercado inmobiliario actual demanda nuevas capacidades vinculadas a tecnología, análisis de datos, comercialización digital y reputación online. “Hoy la transparencia no la garantiza solamente un sello o una matrícula, sino también la trazabilidad, la reputación digital y la competencia”, afirmó.

El dirigente también mencionó como referencia algunos cambios recientes en Estados Unidos, donde distintos fallos judiciales impulsaron una mayor flexibilidad en las comisiones inmobiliarias y nuevos esquemas de negociación entre las partes.

Desde CAMESI incluso propusieron avanzar hacia sistemas complementarios basados en seguros obligatorios de responsabilidad civil y mecanismos de arbitraje de consumo para cubrir eventuales daños o malas prácticas. García Malbrán concluyó: “La modernización del mercado inmobiliario es inevitable y debe ponerse del lado del consumidor, la competencia y la libertad de elección”.