De “bien de familia” a herramienta clave: cómo proteger la vivienda de embargos y por qué se puede hacer gratis en CABA

La firma de una escritura suele ser el momento que corona la compra de una vivienda, pero también es la instancia donde se define la seguridad jurídica de ese patrimonio. En un escenario donde las deudas, los conflictos judiciales y el acceso al crédito hipotecario vuelven a reordenar el mercado inmobiliario, una herramienta legal histórica —conocida durante años como “bien de familia”— recupera protagonismo, aunque con un nuevo encuadre jurídico.

Se trata de la Afectación al Régimen de Protección de la Vivienda, figura vigente desde la entrada en el Código Civil y Comercial en 2015, que permite resguardar el inmueble frente a deudas futuras.

En ese marco, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires relanza la campaña “Cuidá lo tuyo” con una jornada gratuita de asesoramiento que se realizará mañana sábado 11 de abril, de 10 a 13, en su sede de Avenida Callao 1540, en Recoleta.

Durante la actividad, los vecinos podrán realizar consultas sin costo sobre protección de la vivienda, operaciones inmobiliarias, créditos hipotecarios, herencias y directivas anticipadas de salud. Además, podrán avanzar en el momento con el trámite de afectación, sin costo.

La presidenta del Colegio, Magdalena Tato, señaló que la iniciativa forma parte del inicio de las celebraciones por los 160 años de la institución. “Buscamos acercar soluciones concretas y estar cerca de quienes necesitan orientación”, afirmó. Sobre la protección del hogar, remarcó que “es un hecho fundamental para asegurar el techo y dar mayor seguridad”.

Qué implica hoy proteger la vivienda

La afectación a vivienda funciona como una barrera legal frente a deudas posteriores al trámite. No cubre obligaciones previas ni conceptos como impuestos, expensas o créditos hipotecarios vinculados al inmueble.

María Eugenia Girard, del Colegio de Escribanos poreño, explicó que, una vez inscripta, la propiedad no puede ser ejecutada por la mayoría de los acreedores. El instrumento puede aplicarse a cualquier propietario, incluso en condominio, y protege tanto al titular como a su grupo familiar.

El régimen solo permite afectar un inmueble y debe tratarse de la vivienda habitual. También admite trasladar la protección a otra propiedad sin perder antigüedad. En caso de fallecimiento, el resguardo continúa para los beneficiarios.

Según Girard, resulta clave avanzar con este trámite cuando la vivienda constituye el principal activo familiar o cuando el titular desarrolla actividades con riesgo económico.

El principal error: llegar tarde

Uno de los problemas más frecuentes no radica en la herramienta sino en el momento en que se utiliza.

Muchos propietarios evalúan proteger la vivienda cuando ya enfrentan una deuda o un conflicto judicial. En ese punto, la normativa no ofrece cobertura sobre esas obligaciones.

“El error es pensar en la protección cuando el problema ya existe”, advirtió Girard. También señaló otras confusiones habituales, como creer que el matrimonio o la presencia de hijos garantiza protección automática.

El resultado puede ser crítico: ante un embargo o una ejecución, la vivienda queda expuesta cuando podría haber estado protegida con una gestión previa.

Crédito hipotecario: qué controla el escribano

La jornada también incluye asesoramiento sobre operaciones inmobiliarias, en especial aquellas vinculadas a crédito hipotecario.

En este tipo de transacciones, el escribano cumple un rol central. Verifica la titularidad del inmueble, analiza si existen deudas, hipotecas o embargos y controla la situación registral y catastral.

Además, instrumenta la escritura de compraventa y la constitución de la hipoteca.

Para el comprador, estos controles resultan determinantes. Debe confirmar que el vendedor es el titular legítimo, que la propiedad no presenta conflictos y que toda la documentación está en regla.

Girard destacó que el escribano actúa como un tercero imparcial que aporta seguridad jurídica. También aclaró que el comprador puede proponer al profesional que intervendrá en la operación, y el banco debe aceptar esa designación si cumple con los requisitos.

Comprar en pozo: dónde están los riesgos

La compra en pozo vuelve a aparecer como alternativa en el mercado, pero exige un análisis más profundo que una operación tradicional.

Federico Leyria, también del Colegio de Escribanos de CABA, explicó que el primer paso consiste en verificar quién desarrolla el proyecto y qué antecedentes tiene. También resulta clave revisar la situación jurídica del terreno, la aprobación de planos y los permisos.

Otro punto central es la estructura legal de la operación. Puede tratarse de un boleto, un fideicomiso o una cesión. Cada formato tiene implicancias distintas.

A eso se suma la necesidad de analizar el precio final, los ajustes y los plazos de entrega.

El asesoramiento previo permite detectar riesgos y evitar problemas en una inversión que se realiza sobre una obra aún no terminada.

Otras herramientas para ordenar el patrimonio

Existen varias herramientas jurídicas para ordenar y proteger el patrimonio familiar.

Entre las más utilizadas están:

• Testamento, que permite organizar la distribución de bienes dentro de los límites que establece la ley.
• Donaciones planificadas, que pueden servir para adelantar la transmisión de bienes.
• Pactos de convivencia o acuerdos patrimoniales entre cónyuges.
• Directivas anticipadas de salud, que permiten dejar expresada la voluntad sobre decisiones médicas futuras.
• Renta vitalicia o nuda propiedad. Una persona puede transmitir la propiedad de su inmueble pero conservar el derecho a usarlo y vivir en él durante toda su vida, o bien recibir a cambio una renta periódica. Son instrumentos legales que permiten transformar el valor de una propiedad en ingresos o previsión económica, sin perder el derecho de uso de la vivienda, y requieren un adecuado asesoramiento notarial para que las condiciones queden claramente establecidas y se resguarden los derechos de las partes. Se están dando ejemplos de personas que prefieren no depender de su familia y comenzar a desprenderse del patrimonio que lograron en su vida más activa.

Girard agregó: «Todas estas herramientas también se regulan dentro del Código Civil y Comercial de la Nación y permiten anticipar decisiones importantes para evitar conflictos familiares o incertidumbre jurídica en el futuro«.

Una jornada con foco práctico

La actividad del sábado incluye dos charlas abiertas. A las 10.30 se realizará “Soy comprador, soy vendedor: quién necesita más al escribano”, con foco en los pasos para concretar una operación. A las 12 se desarrollará “¿Cómo comprar en pozo sin enterrarse?”, orientada a quienes evalúan invertir en desarrollos.

La jornada se realiza por 17° año consecutivo y apunta a facilitar el acceso al asesoramiento notarial con un enfoque práctico.

Girard concluyó que “la clave es actuar a tiempo: la afectación funciona como una herramienta preventiva y no cuando el problema ya existe”. En ese marco, la convocatoria busca que los propietarios accedan a información concreta y puedan proteger su vivienda antes de enfrentar un conflicto.