Dato que sorprende: el precio de las casas en CABA se acelera por encima de los departamentos

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando señales de recuperación. Según el relevamiento mensual de Zonaprop, en agosto el precio medio de las casas se aceleró por encima del de los departamentos. El metro cuadrado de viviendas unifamiliares alcanzó un valor de USD 1.828, con un aumento de 0,7% en agosto y una suba acumulada de 6% en 2025, frente al 5,4% que registraron los departamentos en el mismo lapso.

El contraste entre ambos segmentos se acentúa en la comparación interanual. Las casas aumentaron 6,7% en los últimos doce meses, mientras que los departamentos avanzaron 6,5%. En términos absolutos, una casa de tres dormitorios se ubica en torno a USD 298.993, mientras que una unidad de cuatro dormitorios alcanza un valor medio de USD 493.081 (a continuación gráfico con precios donde más subieron las casas en CABA y donde menos).

Por su parte, Oscar Puebla, arquitecto y de Puebla Inmobiliaria, señaló que el repunte de las casas por encima de los departamentos responde a un cambio en las preferencias de los compradores. “Después de la pandemia muchas familias priorizan el espacio, el verde y la privacidad. Esa demanda se sostuvo, y hoy, con más crédito disponible y una percepción de mayor estabilidad, las casas volvieron a posicionarse como una opción buscada”, explicó.

El analista agregó que las casas ofrecen una ecuación distinta frente al costo de construcción de nuevos edificios, que se mantiene elevado. “El comprador compara y percibe que una casa usada, en un barrio con servicios consolidados, resulta más atractiva que un departamento nuevo con valores muy altos. Ese diferencial impulsó la suba de precios en este segmento”, sostuvo Puebla.

El mapa de precios por barrios marca claras diferencias dentro de la ciudad. En el mercado de casas, Palermo lidera con un promedio de USD 3.527/m2, seguido por Belgrano (USD 2.937/m2) y Recoleta (USD 2.500/m2).

En el extremo opuesto, Villa Soldati es el barrio más accesible, con USD 713/m2, acompañado por Nueva Pompeya (USD 763/m2) y La Boca (USD 788/m2).

Departamentos

En el segmento de departamentos, el precio medio se ubicó en USD 2.450/m2, tras un incremento de 0,4% en agosto. En lo que va de 2025 acumula una suba de 5,4% y en los últimos doce meses de 6,5%. El valor de referencia para un monoambiente de 40 m2 es de USD 107.530, un dos ambientes de 50 m2 cuesta USD 129.621 y un tres ambientes de 70 m2 ronda los USD 178.698.

Los barrios con mayor cotización siguen siendo Puerto Madero (USD 6.138/m2), Palermo (USD 3.426/m2) y Núñez (USD 3.312/m2). En el otro extremo, Lugano (USD 1.057/m2) se mantiene como el más barato, seguido por Nueva Pompeya (USD 1.440/m2) y La Boca (USD 1.578/m2). A continuación el gráfico donde los departamentos subieron más en doce meses.

El movimiento en el mercado de escrituras acompaña la tendencia de precios. Según datos del Colegio de Escribanos, en julio de 2025 se concretaron 6.651 operaciones, lo que implicó un aumento del 34% interanual y el mejor registro para ese mes en los últimos siete años. Además, los actos realizados con crédito hipotecario representaron el 21% del total, siete veces más que en julio de 2024, cuando apenas alcanzaban el 3%.

La evolución del costo de construcción también incide en la dinámica del sector. Medido en dólares, en agosto cayó 2,3%, aunque se ubica 106% por encima de octubre de 2023, mes de las elecciones presidenciales.

En una perspectiva de más largo plazo, construir hoy cuesta 3,1 veces más que en 2020, cuando se había registrado el mínimo de la serie Zonaprop.

Locaciones y rentabilidad

En el mercado de alquiler, la presión continúa. El valor medio de los departamentos aumentó 2,1% en agosto y en lo que va del año acumula una suba de 24%, por encima de la inflación de 19,2%. En los últimos doce meses el incremento fue de 40,4%, superando a la inflación interanual de 33,3%, aunque todavía por debajo del ajuste que marca el Índice de Contratos de Locación (51,5%).

Un monoambiente en la Ciudad se alquila por $583.215 mensuales, un dos ambientes alcanza los $682.377 y un tres ambientes llega a $915.882. El barrio más caro es Puerto Madero, donde el alquiler mensual medio supera el $1.201.649, seguido por Palermo ($753.093) y Núñez ($745.656). En el extremo inferior se encuentran Lugano ($512.510), Parque Patricios ($594.749) y Floresta ($600.675).

La rentabilidad bruta anual de los alquileres se ubicó en 5,17% en agosto. Esto implica que se requieren 19,3 años de renta para recuperar la inversión inicial, un plazo 17,1% más corto que hace un año.

Los mejores barrios para inversores, según Zonaprop, siguen siendo los de menor valor de compra: Lugano (8,9%), Nueva Pompeya (8,6%) y Parque Avellaneda (7,5%). En el otro extremo, Puerto Madero presenta la menor rentabilidad, apenas 3,6%, seguido por Palermo (4%) y Núñez (4,1%).