Cambio de ciclo: los departamentos en CABA suben 10% y superan el valor más alto en seis años

El mercado inmobiliario porteño sostiene su recuperación en 2025. Según el informe de marzo del portal Zonaprop, el precio medio de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires subió 1,1% en el último mes y acumulan un 8,8% interanual. La combinación de ambos valores deja un incremento cercano al 10% en doce meses, el más alto desde noviembre de 2018. Este rebote consolida una tendencia que comenzó a mediados del año pasado, cuando el sector dejó atrás el ciclo bajista de la post pandemia.

Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado de departamentos en la ciudad alcanza los USD 2.396, un 11,4% por encima del mínimo histórico registrado en junio de 2023. El repunte de precios y el cambio de tendencia se explica por una mayor dinámica en la compraventa, impulsada por el regreso del crédito hipotecario, un entorno macroeconómico más estable y la expectativa de suba de valores en el corto plazo.

En el caso de las casas, el avance fue más moderado, aunque también significativo. El precio medio por metro cuadrado se ubica en USD 1.756, con un incremento de 4,9% en los últimos doce meses.

Este movimiento refleja una mejora leve en la demanda de propiedades más grandes, aunque todavía por debajo del ritmo de las unidades chicas y medianas. Las casas de tres ambientes tienen un valor medio de USD 291.000, mientras que las de cuatro ambientes superan los USD 468.000.

Más caros y baratos

El informe también detalla que la zona más cara para la compra de departamentos es Puerto Madero, con un valor de USD 6.095 por metro cuadrado. Le siguen Palermo (USD 3.341) y Núñez (USD 3.143 por m2).

En el extremo opuesto, Lugano continúa como el barrio más accesible, con un promedio de USD 1.121 por metro cuadrado, seguido por Nueva Pompeya (USD 1.428) y Parque Avellaneda (USD 1.529).

En el caso de las casas, Palermo lidera el ranking con USD 3.412 por m2 y Villa Soldati se mantiene como la zona más económica, con USD 640 por m2.

Uno de los datos más relevantes del informe está vinculado al repunte en la cantidad de escrituras. En febrero de 2025 se realizaron 4.293 operaciones en Buenos Aires (tal como lo informó Ladrillo Info), lo que representa un incremento del 94% frente al mismo mes de 2024. Es el febrero con mayor volumen de transacciones desde 2008, según datos del Colegio de Escribanos porteño.

Este aumento se refleja también en la participación del crédito hipotecario: el 22% de las operaciones se concretó con financiamiento bancario, seis veces más que el 4% registrado un año antes.

La mejora en la actividad también se apoya en el comportamiento de los valores de cierre. Los barrios del norte —como Colegiales, Núñez y Palermo— encabezaron las subas interanuales, con alzas de hasta 16,8% en algunos casos. La mayoría de las zonas muestra incrementos interanuales por encima del 8%, en línea con la media general. En total, el 81% de los barrios porteños registró subas mensuales en el primer trimestre del año.

Este escenario contrasta con lo ocurrido en años anteriores, cuando los anuncios retasados a la baja eran una constante. Hoy, solo el 19% de las propiedades en venta fueron retasadas a la baja en los últimos seis meses, con un descuento promedio de 6,3%, muy por debajo del promedio de años anteriores.

Qué pasa si levanta el cepo cambiario

La posible salida del cepo cambiario genera expectativas concretas en el sector inmobiliario, especialmente por su impacto directo sobre la demanda y los valores de las propiedades. Francisco Bosch, cofundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, advirtió que el acceso fluido a divisas y una mayor previsibilidad podrían “revitalizar el mercado y sostener un alza gradual en los precios, en particular en las zonas más consolidadas de Buenos Aires”.

En su visión, la apertura cambiaria funcionaría como una señal positiva para compradores e inversores que hoy postergan decisiones por la incertidumbre macroeconómica.

Además del impulso a la demanda, la normalización del mercado de cambios permitiría revalorizar propiedades que hoy cotizan por debajo del costo de reposición. “Con reglas claras y mayor acceso al crédito, Buenos Aires podría consolidarse como un mercado regional de referencia, con precios que reflejen mejor su potencial de desarrollo urbano y cultural”, sostuvo Bosch.

Desde el sector observan un incremento incipiente de consultas en segmentos de vivienda media y alta gama, anticipando un escenario de mayor dinamismo en caso de flexibilizarse el cepo.

Construcción: costos alcistas

Por otra parte, los costos de construcción también suben. Desde octubre de 2023 hasta marzo de 2025, el costo medido en dólares aumentó 108%, mientras que el precio del metro cuadrado se mantuvo con subas moderadas.

Construir hoy cuesta 3,1 veces más de lo que costaba en 2020, mínimo de la serie Zonaprop. Se estima que el valor oscila en USD 2.300 por m2 para edificar.

Porque también mejoró la rentabilidad

El análisis de Zonaprop confirmó que la relación alquiler/precio subió en marzo y se ubica en 5,26% anual. Actualmente se necesitan 19 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 11,2% menos de lo requerido hace un año atrás.

Lugano y Nueva Pompeya encabezan el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8%, cada uno. Parque Avellaneda completa el podio, con un retorno del 7,5%. En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,6%, un 4,2% y 4,3%, respectivamente.

Ximena D’Adam, responsable de Century 21 D’Adam, señaló que la reducción de ciertos impuestos (como el ITI o el Impuesto de Sellos en CABA) incide directamente en el margen de negociación de las propiedades, que comienzan a recuperar terreno tras haber tocado un piso histórico a comienzos de 2024. “Los valores de publicación se reposicionaron entre un 5% y un 10%, según la zona”, precisó.

En paralelo, D’Adam observó un crecimiento sostenido en la demanda de inmuebles con fines de inversión. “Durante el primer trimestre de 2025 realizamos un 50% más de operaciones de alquiler que en el mismo período del año pasado. Esto se explica en parte por la disponibilidad de créditos para segunda vivienda, que muchas personas utilizan para adquirir unidades destinadas al mercado locativo”, detalló.

También subraya que la rentabilidad anual mejoró respecto a 2023, al pasar del 4% al 6%, lo que atrajo a propietarios que mantenían sus unidades fuera del circuito de alquiler. “Muchos volvieron a confiar en el mercado de locaciones como una forma de inversión e ingreso adicional. Las unidades de dos y tres ambientes siguen siendo las más demandadas por los inquilinos, y por eso resultan la mejor opción para quienes buscan volcar una propiedad al alquiler”, concluyó.